szerző

Ébred a piac, amely még a devizahiteleknél is nagyobb bajt hozott

2017. február 17. 05:50    
nyomtatás
 
Üresen maradt telkek, épülettorzók és banki kézbe került szállodák fémjelezték évekig a magyar nagybankok válság előtti egyik legnagyobb baklövését, a nyakló nélküli projekthitelezést. A CIB, az MKB, a Raiffeisen és az Erste tulajdonosának több száz milliárd forintnyi tőkét kellett leánybankjába raknia 2009 és 2015 között, hogy a balul elsült ingatlanprojekteken elszenvedett hitelezési veszteségeket túléljék. Manapság ismét éledezik ez a hitelpiaci szegmens is, remélhetőleg már a válság tanulságaival gazdagodva. Az új finanszírozás legnagyobb szereplői közül az UniCredit és a Raiffeisen illetékesével, valamint a hitelfelvevő Diófa Alapkezelő vezetőjével beszélgettünk.

Kereskedés Raiffeisen-részvényekkel a Portfolio Online Tőzsdén!

A projekthitelezés a magyar banki statisztikák és a gazdasági média egyik fehér foltja: többek között nem tudjuk, évről évre mennyi ilyen hitelt helyeznek ki a magyar bankok. Emellett rendszeresen feledésbe merül, hogy bár a válság előtt viszonylag gyors bevételi forrást jelentett, a túlzott kockázatvállalás miatt a devizahiteles csomagokhoz vagy a bankadóhoz fogható (esetenként jóval nagyobb) veszteségtétel lett ez a magyar nagybankok nagyjából fele számára. A 2010 és 2015 között évről évre nagy veszteséget, akár százmilliárd forint feletti mínuszt elkönyvelő nagybankok egyúttal a válság előtti Magyarország legnagyobb belföldi projekthitelezői voltak.

Ébred a piac, amely még a devizahiteleknél is nagyobb bajt hozott

Az MNB egyedül a fennálló projekthitelek állományát közli. Miután a CIB Bank saját tulajdonosának, az Intesa Sanpaolónak, az MKB Bank pedig a Szanálási Vagyonkezelőnek adott el jókora állományt az utóbbi években, a jegybank által alapított MARK Zrt. követelésvásárlási tevékenysége viszont még nem kezdődött meg, a hitelintézetek projekthiteleinek állománya 2011 végéről 2016 szeptemberére 37%-kal bruttó 1373 milliárd forintra csökkent. Az állománynak "papíron" mindössze 11,5%-a volt 90 napon túl késedelmes. Ez fele akkora arány, mint például 2013 elején volt, ugyanakkor nyílt titok, hogy a teljesítő projekthitelek nagy részét csak a folytonos átstrukturálás, adóskönnyítés tartja életben. Talán a hitelezés (igaz, törékeny) fordulatát jelzi, hogy a tavalyi harmadik negyedévben hosszú évek után először növekedett a teljes projekthitel-állomány.

Ébred a piac, amely még a devizahiteleknél is nagyobb bajt hozott

A projekthitel fogalma sem mindig egyértelmű: az irodák és termelőüzemek építése, lakásprojektek finanszírozása mellett különböző, nem szorosan ingatlanhoz kötődő vállalati tranzakciók (pl. felvásárlások, erőművekhez kapcsolódó beszerzések) hitelezése (akár több bank összefogásával szindikált hitel formájában) is ide tartozhat. Az MNB megbontása alapján szeptember végén a projekthitelek 58%-a volt ingatlanhitel (ennek 71%-a fejlesztési, 29%-a vásárlási hitel), a maradék nagy része energetikai fejlesztésre ment vagy egyéb kategóriába tartozott.

Ébred a piac, amely még a devizahiteleknél is nagyobb bajt hozott

A mai finanszírozás legnagyobb szereplőiről nincs pontos adatunk, de több iparági forrásunk egybehangzó vélekedése szerint az UniCredit és a Raiffeisen ma a legaktívabb az ingatlanprojektek belföldi finanszírozásában, e két bank számos különböző szegmensben tevékenykedik. Rajtuk kívül az Erste, a K&H és konzervatív módon az OTP, kifejezetten lakóingatlan-projektekben pedig az FHB számít tevékenynek. A korábbi legnagyobb szereplők közül a CIB tudomásunk szerint már csak bizonyos (viszonylag alacsony) limitig, a szanáláson átesett MKB viszont egyáltalán nem nyújt ilyen hitelt.

A spekulatív finanszírozás helyébe lépett a kockázatérzékenyebb cash flow alapú megközelítés a bankoknál, jellemzően megkövetelik például az irodaházak finanszírozása során a 50% feletti előbérletet (pre-lease), amely már biztosítja legalább a kamatok biztonságos törlesztését, továbbá a hitelfelvevői elköteleződést erősítő 30-40%-os önerőt. Igazodva a fejlesztők szándékához, hogy az építési és bérbeadási időszakot követően túlnyomó részben értékesíteni szándékoznak ezeket az ingatlanokat, meghatározóbbá vált az a gyakorlat a piacon, hogy a hiteleket a teljes hitelamortizációhoz képest rövidebb, pl. 3-5-10 éves futamidőre nyújtják (ezek kedvezőbb kamatozásúak, és felügyeleti szempontból biztonságosabbak). Így a hitel futamideje alatt a tőketartozásnak csak a kis része kerül visszafizetésre, a futamidő végén pedig (hacsak nem értékesíti a hitelfelvevő az ingatlant) refinanszírozási igény, és így refinanszírozási kockázat jelentkezik. Jó esetben az ügyfél ezt új hitel felvételével kezeli. A projekthitelezés profittartalmát ma egyértelműen a (jellemzően Euriborra felszámított) kamatfelár biztosítja.


Vörös Gábor, az UniCredit ügyvezető igazgatója szerint a bankok ma szelektíven hiteleznek projekteket, a válság előtti legnagyobb szereplőkre jellemző túlzott kockázatvállalás nem tért vissza. Az átlagos ügyletméret 10 millió euró körül lehet, 50 millió euró feletti ügyletek esetén pedig már gyakori az egyszerre több bank által nyújtott szindikált hitel. Az árazásban egyértelműen élénkül a verseny: ma a 2 évvel ezelőtti kamatfelárakhoz képest alacsonyabb árazással dolgozik a piac, viszont a válság előtt alkalmazott alacsony marzsok nem tértek vissza. Az alacsony Euribornak köszönhetően azonban a hitelfelvevők összkamatterhe jóval alacsonyabb a válság előtti szinteknél. Vörös Gábor szerint a 2008-as válság után a ingatlanprojekt-hitelállomány visszaesése a lakáspiaci szegmensben volt a leglátványosabb, mivel a lakásfejlesztőknek 2008-ig nyújtott hitelek néhány év alatt kifutottak, míg új projektek a válság alatt nem indultak a helyükön. A projektfinanszírozás az új szerződések volumenét tekintve ismét felszálló ágban van, ugyanakkor az elmúlt évek állománykiesését az új finanszírozások csak lassan pótolják, és a hitelállomány kirobbanó növekedésének paradox módon épp az egészségesebb ingatlanpiac szabott gátat: egyrészt banki oldalról felgyorsult a nem-teljesítő hitelek leépítése, másrészt a jól teljesítő ingatlanokra megnőtt a piaci kereslet, viszont az eladott ingatlanokra felvett hiteleket a fejlesztők, tulajdonosok nagy összegben fizették vissza tavaly, mivel sok új befektető saját forrásból oldotta meg az ingatlanvásárlást. Ezzel szemben a nagyszámban induló új fejlesztések finanszírozása csak fokozatosan jelenik meg a banki hitelportfolióban.

Kereskényi Péter, a Raiffeisen finanszírozási vezetője úgy véli, hogy érdemes különválasztani a prémium szegmenst, ahol a válság előtt és ma is fokozott a bankok közötti verseny az ügyfelekért; illetve a B kategóriás ingatlanokét, amelyekre ma jóval kisebb a kockázati étvágy. Előbbinél jellemzően ma már 3% alatti a felár, egy 5 éves lejáratú euróban denominált hitelt feltételezve 3 havi kamatperiódussal. A verseny kezd intenzívebbé válni, ez leginkább a finanszírozás során használt loan-to-value és loan-to-cost (előbbi a már elkészült ingatlan értékéhez, utóbbi a kezdődő vagy folyamatban lévő fejlesztési projekt költségéhez viszonyítja a hitel összegét) emelkedésén lehet lemérni. A prémium szegmensben ezek a mutatók ma már 70% közelében járnak, a retail szegmensekben még ez alatt. Kereskényi Péter elmondása szerint az irodabérleti díjakat jellemzően euróban határozzák meg, így természetes jelenség, hogy a projekthitelek döntően euróban denomináltak. A március végén záródó növekedési hitelprogramnak volt jelentősége a projekthitelezésben is: eurólábát előszeretettel vették igénybe ingatlanfejlesztők is. A program kifutásától azonban láthatóan nem tartanak a projektfinanszírozásban, a jó projektek továbbra is az ügyfelek szempontjából vonzó árazás mellett lesznek finanszírozhatók.

Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője elmondta: az alapkezelők jellemzően az ügyfelek pénzét fektetik be, bár egyes befektetésikhez projekthitelt is igénybe vehetnek. Ezesetben az ingatlanprojektekbe fektető ingatlanalapok ugyanazon tőkére vetítve magasabb hozamot tudnak elérni. Ez a gyakorlat elsősorban zártkörű alapoknál jellemző Magyarországon, mivel a nyíltvégű alapoknál a legfontosabb szempont a likviditás fenntartása. A Diófa tavaly év végén refinanszíroztatta a Torony Ingatlan Befektetési Alap csaknem 3 évvel korábbi ingatlanhitelét, így saját bőrén érzékelte a bankok projektfinanszírozási gyakorlatának változását az alapkezelő. A hitelösszeg is nőtt: a korábbi 20 millió eurós helyett most 50 milliós hitelt vettek igénybe a portfólió bővítése miatt. Vas László megjegyezte: belföldi banktól, nevezetesen az Erstétől vettek most fel hitelt, a verseny erős volt a piaci szereplők között. Ugyanakkor más ingatlanra kapott ajánlaton látható, hogy a külföldi bankok kedvezőbb árazású ajánlatokkal rendelkeznek, és más piaci hírek is ebbe az irányba mutatnak. Vas László három fő biztosítékot emelt ki azok közül, amelyeket a bankok a projektfinanszírozás során igényelnek a hitelfelvevőtől: 1. a lakossági jelzáloghitelezésben is ismert ingatlanfedezet első ranghelyen történő bejegyzését elidegenítési és terhelési tilalom mellett, 2. a bérleti díjak engedményezését, amely jó esetben, a törlesztési kötelezettség teljesítésének meglétéig nem okoz problémát a hitelfelvőnek, 3. a biztosítások engedményezését, egy bizonyos limitet meghaladó káresemény bekövetkeztével tehát a kárkifizetést a biztosító a hitelező felé teljesíti. Ugyanakkor látható volt a tárgyalások során, hogy egy megbízható partner és egy stabil portfolió biztos alapot jelent a bank szemében is. A Diófa egyébként tavaly négy bankkal tárgyalt a finanszírozásról, és nem tapasztaltak látványos különbségeket az egyes bankok ajánlata között.

A következő egy-két évre optimistán tekintenek a piac szereplői. Sok egyéb mellett az új lakóingatlan-fejlesztések felpörgése is pozitívan hathat a hitelezésre. Elterjedt meggyőződés, hogy most elsősorban nem a túlzott hitelezés fűti az ingatlanpiacot, hanem inkább fordítva: a kereslet növekedése mozgatja a finanszírozást. Hitelbuboréktól egyelőre, úgy fest, nem kell tartani, a szakértők többnyire mérsékelt növekedésre számítanak idén és jövőre is.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk

F?rum
 
 
X
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...

Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír



Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
Prémium