szerző

Hiába a szuperolcsó lakáshitel, mindent elvisz a lakásdrágulás?

2017. január 9. 11:05    
nyomtatás
 
"Öt éve kellett volna lakást vennem, akkor még sokkal olcsóbbak voltak a lakások" - panaszkodik Arisztid barátjának. "Te lökött vagy, hát nem emlékszel? Akkoriban iszonyat magasan, 10% felett jártak a kamatok. A napokban már 2,5%-os kamatozású lakáshitelt is láttam, sokkal jobban megéri most lakást venni" - hordja le barátját Tasziló. Melyiküknek van igaza? Ezt próbáljuk néhány példa segítségével megválaszolni.


Mivel a bankközi és a betéti kamatok bőven az alapkamat alá süllyedtek, példátlanul olcsó, akár 2,5%-os kamatozással is kínálnak már lakáshitelt a bankok. A látványos kamatcsökkenés közben nagyot drágultak viszont maguk a lakások, így megnéztük, hogy összességében jól vagy rosszul jártak-e az elmúlt években az első lakásvásárlók.

2012-höz képest néztük meg a változást, ekkor voltak ugyanis csúcson a banki lakáshitelkamatok, és nagyjából ekkor volt mélyponton a lakások ára is (az új lakásoké 2011-ben, a használtaké 2013-ban). A legfrissebb KSH-s lakásáradatok 2016 első felére vonatkoznak, így friss adatként pedig ezeket vettük figyelembe.

Hiába a szuperolcsó lakáshitel, mindent elvisz a lakásdrágulás?


Nagyot fordult a világ ez alatt a közel négy év alatt, hiszen
  • a használt lakások átlagára 9,9 millió forintról 11,8 millió forintra, vagyis 19%-kal nőtt;
  • az új lakások átlagára 15,8 millió forintról 18,9 millió forintra, vagyis 20%-kal emelkedett;
  • a lakáshitelek átlagkamata pedig 11,9%-ről 5,7%-ra, vagyis 6,2 százalékponttal csökkent.
Ez azt jelenti, hogy a lakásdrágulás miatt ugyanakkora önerő mellett
  • egy átlagos használt lakás megvásárlásához 1,9 millió,
  • egy átlagos új lakás megvásárlásához pedig 3,1 millió forinttal nagyobb hitelösszeg felvételére van szükségünk.
Feltételezve, hogy 5 millió forintnyi önerő már a rendelkezésünkre áll,
  • az átlagos használt lakáshoz a korábbi 4,9 millió forint helyett 6,8 millió,
  • az átlagos új lakáshoz pedig a korábbi 10,8 millió forint helyett 13,9 millió forint hitelre van szükségünk.

Hiába a szuperolcsó lakáshitel, mindent elvisz a lakásdrágulás?


Az aktuális átlagkamatot a teljes futamidőre állandónak feltételezve (5,7%-os kamatnál ez messze nem annyira földtől elrugaszkodott feltételezés, mint 2,5%-nál lenne, hiszen ennyiért bőven elérhetők hosszú távon fix kamatozású hitelek) azt kapjuk, hogy a teljes visszafizetendő összeg
  • használt lakás esetében 8,4 millió forintról 8,9 millió forintra nőtt,
  • új lakás esetében viszont 18,5 millió forintról 18,3 millió forintra csökkent, ha 10 éves futamidő mellett vesszük fel a hitelt.
Az eltérő változás oka az, hogy az eleve drágább új lakások esetében (a nagyobb abszolút értékű drágulás ellenére) kisebb százalékos mértékben növekedett a vásárláshoz szükséges hitelösszeg.

20 éves futamidő mellett mutatkozik meg azonban igazán a kamatcsökkenés előnye, hiszen minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a hiteltörlesztés kamatérzékenysége. Ebben az esetben
  • használt lakás esetében a teljes visszafizetendő összeg 12,9 millió forintról 11,4 millióra,
  • új lakás esetében pedig 28,4 millióról 23,3 millióra csökkent.

Hiába a szuperolcsó lakáshitel, mindent elvisz a lakásdrágulás?


E számítás nem veszi figyelembe a pénz jövő- és jelenértékének eltérését (nulla közeli hozamkörnyezetben ez jellemzően nem írja felül következtetéseinket), ugyanakkor megmutatja, hogy

minél nagyobb a lakásérték-arányos hitelösszeg (LTV-mutató) és minél hosszabb a futamidő, annál valószínűbb, hogy az első lakásvásárlók számára a kamatcsökkenés pozitív hatása nagyobb, mint a lakás áremelkedése. A hitel nélkül első lakást vásárolni tervezők számára az utóbbi években - a CSOK-tól és más állami támogatásoktól eltekintve - csak rossz dolog történt.


Megnéztük azt is, hogy mekkora lenne az a kamatszint a példákban, amelynél Arisztidnek és Taszilónak sem lenne egyértelműen igaza, vagyis a kamatcsökkenés pozitív és a lakásdrágulás negatív hatása egymást kioltották volna:
  • a 10 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 4,4%-ra kellene csökkennie a kamatnak (ma már ilyen hitelek is bőven elérhetők hosszú kamatperiódus mellett), a többi esetben viszont magasabb kamat mellett veszne el a kamatcsökkenés előnye,
  • a 10 évre, új lakásra felvett hitel esetében 6,0%-os kamat mellett oltja ki a lakásdrágulás a kamatcsökkenés pozitív hatását,
  • a 20 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 7,3%-nál van ez a pont,
  • a 20 évre, új lakásra felvett hitel esetében pedig 8,2%-nál.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk

F?rum
 
 

Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...

Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír



Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
Prémium