Lesz okuk pezsgőt bontani a lakástulajdonosoknak (x)

Csák Attilát, az Új Bokréta Házak Kft. ügyvezető igazgatóját kérdeztük lakáspiaci várakozásairól.

Az elmúlt évek során jelentősen nőtt az új lakások ára, sokan egyenesen azzal riogatnak, hogy buborék van kialakulóban a lakáspiacon. Valósnak tartja ezeket a félelmeket?

Ezt a kérdést több oldalról is érdemes megvizsgálni. A régiós nagyvárosokkal - Pozsonnyal, Ljubljanával, Zágrábbal, Krakkóval, illetve bizonyos mértékig Prágával és Béccsel - összevetve a budapesti lakások továbbra sem túlárazottak. Fontos látni azt is, hogy a lakásbérleti díjak emelkedésével automatikusan nő a lakások ára is. Befektetői szemmel nézve nem jelent problémát az árak további emelkedése, hiszen egy befektető számára nem az az igazán fontos, hogy milyen áron tud vásárolni, hanem az, hogy milyen hozamot realizálhat a lakás bérbeadásával. Ha pedig a lakásárak emelkedésével további értéknövekedést is el tud könyvelni, annak csak örül. A befektetők mellett a lakhatási céllal vásárlók is tovább hajtják a piacot, hiszen ők a válság éveiben jelentős számban halasztották el vásárlásaikat.

Számít további áremelkedésre?

Azt gondolom, hogy a bérbeadásra alkalmas lokációk meg fogják tartani az árukat, illetve akár további emelkedést is elképzelhetőnek tartok. A gyengébb lokációk sorsát nehezebb megjósolni. Nem számítok arra, hogy jelentős mértékben visszaesne az áruk, de a további növekedést sem tartom túl valószínűnek.

Megfigyelhető áremelkedés a saját projektjeiken belül?

Abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy a piac változásait követve apránként, de folyamatosan tudunk árat emelni a projektjeinken belül. A vevőink nagy része már 6-12 hónappal ezelőtt megvásárolta a lakását, így számukra biztosan megnyugvást jelent, hogy látják, hogy a leendő lakásuk már most többet ér, mint a szerződés megkötésekor.

Az építőipari munkaerőhiány és a kivitelezési költségek emelkedése számos fejlesztő számára megnehezíteni, hogy határidőre, az eredeti költségszinten fejezett be projektjeit, sőt, vannak olyan szereplők, amik már el sem tudják indítani a régóta tervezett beruházásukat. Hogyan védekeznek ezzel a bizonytalansággal szemben?

Úgy vélem, hogy a kivitelezés körüli problémákkal a gyenge lokációban építkezők és a kezdő, tapasztalan fejlesztők halmozottan szembesülnek. Az, hogy egy építőipari vállalkozó diktál a beruházónak, nem egy természetes jelenség, manapság mégis ez a piaci valóság. A lakáspiac korábbi felfutásakor a vállalkozók sorba álltak a munkáért és sok beruházó visszaélt ezzel a helyzettel. A vállalkozók azonban nem felejtenek, olyan fejlesztőhöz nem mennek vissza dolgozni, aki nem bánt tisztességesen velük. Olyannal azonban, akikkel nem volt konfliktusuk és mindig határidőre kifizette őket, szívesen dolgoznak újra. Mi 20 éves tapasztalattal rendelkezünk és jó kapcsolatokat ápolunk az építőipari vállalkozókkal. Ez persze nem jelenti azt, hogy minden zökkenőmentesen megy, nekünk is meg kell vívnunk a napi csatáinkat, de továbbra is garanciát tudunk vállalni arra, hogy határidőre elkészülnek a projektjeink, még akkor is, ha ez napjainkban egy nehéz misszió.

Egy ingatlanfejlesztés rendkívül gondos előkészületet igényel és nagy kockázattal jár. Ha valaki az építkezés megkezdése után jön rá, hogy rossz lokációt választott, rosszul készítette el a terveket, rosszul kezdte az értékesítést, rossz a lakásportfóliója vagy éppen nem jó a műszaki tartalma, akkor ezeket a problémákat már egyáltalán nem vagy csak nagy veszteséggel tudja orvosolni. Úgy látom, hogy azok a fejlesztők, akik nem rendelkeznek megfelelő tapasztalattal, nehezen tudják majd befejezni a lakásokat határidőre és megfelelő minőségben.

Milyen projekteken dolgozik jelenleg az Új Bokréta Házak Kft.?

Rövid időn belül, május végén adjuk át IX. kerületi projektünket a Balázs Béla utca 16. szám alatt. Ez már okosház funkciókkal is rendelkezik, minden szoba fel van szerelve hőmérséklet- és páratartalom-érzékelővel, valamint hőmérséklet-szabályozóval. A IX. kerület mára jelentősen felértékelődött, óriási fejlődésen ment keresztül az elmúlt 20 évben, mióta ott dolgozunk.

Egy másik projektünk a XII. kerületben fut, egy különleges lokációban, a Gyógyfű utca 25. alatt, melynek telekszomszédja az Osztrák Nagykövetség Rezidenciája. Az ingatlan egy 7000 négyzetméteres ősfás parkban helyezkedik el, tehát az ott lakók úgy élvezhetik a zöldövezet nyújtotta előnyöket, hogy alig 5 perc sétára élnek a Déli pályaudvartól, ahonnan a főváros és Nyugat-Magyarország szinte bármely pontja kényelmesen elérhető. Itt az első ütemben 19, majd a másodikban további 15 lakást építünk, melyek mindegyike egy prémium színvonalat képvisel. A hőszigetelést egészen vastag, 50 centiméteres födém és háromrétegű alumínium nyílászárók biztosítják, utóbbiak mindegyike zsaluziával is ellátott.

A két budapesti mellett van egy budaörsi projektünk is, itt egy befektető részére építünk egy irodaházat, illetve a szomszédos telekrészesen három lakóépületet, összesen 14 lakással. Ezek a lokációból adódósan nem olyan prémium színvonalat képviselnek, mint a XII. kerületi projektünk, de minden lakáshoz nagy terasz és magas műszaki színvonal tartozik. A célunk, hogy a vevők a nagyvárosinál jobb életminőséget élvezhessenek ebben a lokációban.

Mindhárom projektet be akarják fejezni addig, amíg biztosan érvényben marad az új építésű lakásokra vonatkozó kedvezményes áfakulcs? Vannak már terveik további fejlesztésekre?

Igen, ezeket biztosan befejezzük 2019 végéig és folyamatosan keressük az olyan perspektivikus belvárosi lokációkat, ahol látjuk a lehetőséget a további fejlődésre, és amelyek biztosan nem maradnak majd alul a lokációk közötti versenyben a jövőben sem.

Milyen hatással van a lakásárakra a kedvezményes áfakulcs meghosszabbítása körüli bizonytalanság?

Az áfakulcs körüli bizonytalanság további áremelkedést szül. Amennyiben nem jelentenek be semmit, a kedvezményes időszak 2019. december 31-én véget ér és másnaptól újra 27 százalékra emelkedik a lakásáfa. Ebben az esetben jövő szilveszterkor az újlakás-tulajdonosok kinyithatnak egy üveg pezsgőt az aktuális kormány egészségére, hiszen a lakásuk értéke jelentősen emelkedik. Természetesen az áremelkedés nem egyik napról a másikra jelentkezik majd ebben az esetben. Már előtte elkezdődik és a kedvezményes időszak vége után még egy évbe telhet, mire a lakásárak elérik a magasabb szintet.

A jelenlegi piacot nevezhetjük túlfűtöttnek, de mind a fejlesztőknek, mind a lakásvásárlóknak nagyon kedvező, ráadásul jó hatással van az építőiparra. Nem tudhatjuk, hogy a döntéshozók ennek a piacnak a helyben hagyása, illetve a kisebb (18 százalékos áfa) vagy nagyobb mértékű (27 százalékos áfa) lefékezése mellett döntenek. Úgy gondolom, hogy a 27 százalékos kulcs visszaállítása komoly károkat okozna, ami nem érdeke a döntéshozóknak.

Milyen következményei lehetnek annak, ha tartósan fennáll ez a bizonytalan állapot?

Minél inkább elnyújtják a döntést, annál feszültebbé válik a piac és annál inkább sietnek majd a fejlesztők a határidő lejárata előtt befejezni a projektjeiket. Úgy gondolom, hogy tervezhetőségre lenne szükség, hiszen a kapkodás csak hibákat szül.

Összességében tudatosabbak a vevők, mint a válság előtt voltak? Változtak a lakások specifikációjára vonatkozó igényeik?

Nem csak a vásárlók igényeit kell követni, hanem igyekezni kell azok elé menni, ahhoz kell igazodnunk, amiről azt gondoljuk, hogy a jövőben az alapelvárás lesz. Magasabb műszaki színvonalat (háromrétegű üvegezés, hőszivattyús megoldások, plafon hűtés-fűtés, korszerű hőszigetelés) biztosítunk, ami nagyban hozzájárul az egész éves hőérzet javításához és a gazdaságosabb üzemeltethetőséghez, valamint megfelel a folyamatosan szigorodó energetikai szabályoknak. Gazdaságos üzemeltetés alatt azt értem, hogy egy 40-45 négyzetméteres belvárosi lakás havi üzemetetési költsége jó esetben mindössze egy jobb hamburger árával kell, hogy felérjen.

Az átadás után a társasházak kezelését is maguk végzik, ami viszonylag ritka a hazai lakásfejlesztők között. Mik az ezzel kapcsolatos tapasztalatok?

A fejlesztők felelőssége óriási, amit megépítenek, az 50-100 évig a város részét fogja képezni. Épp ezért minden fejlesztőnek kutyakötelessége - a lokációt és a vásárlóerőt figyelembe véve - a legjobbat kihozni abból, amit tud. Az első három évben teljes körű garancia jár a vevőknek és azt vettük észre, hogy az esetleges kisebb javítások menedzselése sokkal hatékonyabb, ha a lakók közvetlenül a kollégáinkkal kommunikálnak egy külsős kezelő helyett. Ha pedig a lakók elégedetlenek, a közgyűlésen leváltathatnak minket. Igaz, ilyen szerencsére még nem történt.

Jellemzően készpénzzel vagy hitelre vásárolnak a vevők? Hogyan változott a hitelt felvevők aránya az elmúlt időszakban?

A projektjeink banki finanszírozásból épülnek, így a vevőknek az adásvételi szerződés megkötésekor csak a vételár 10 vagy 20 százalékát kell kifizetniük, a maradékot csak a használatba vételkor. A készpénzes és a hiteles vevők megoszlása, valamint a CSOK-ot igénybevevők aránya lokációfüggő és gyorsan változik. Azt vettük észre, hogy az elmúlt 1-2 hónapban jelentősen megnőtt a hitelt felvevők aránya.

A CSOK-ot is sok vevőjük igénybe veszi?

Minden lakásunkat úgy építjük, hogy igénybe lehessen rá venni a CSOK-ot. Ez a fajta állami beavatkozás abszolút támogatható, segíti a családokat abban, hogy könnyebben jussanak új lakáshoz. Remélem, hogy még sokáig érvényben marad.

Végezetül mit tanácsolna azoknak, akik éppen új lakás vásárlása előtt állnak?

A legfontosabb, hogy csakis megbízható és tapasztalt fejlesztőtől vásároljanak, illetve alaposan nézzék át a beruházó által kínálat műszaki feltételeket.

(x)

• Címkék:
• ingatlan lakás,
• lakásáfa,
• prémium,
• interjú,
• újlakás,
• lakás 2018