apafia
Bank

Lakást venni 4 százalékos önerővel? Meglepő, de működhet

Varga Judit igazságügyi miniszter mindössze 8 millió forintos önerővel jutott 200 millió forint értékű lakásokhoz – járta be a médiát a Blikk értesülése. Anélkül, hogy a konkrét ügybe a részletek ismerete nélkül belemennénk, utánajártunk, vajon az átlagemberek számára elérhetők-e mindössze 4 százalékos önerővel lakáshitelek.  A válasz igen: pótfedezet segítségével vagy kifejezetten lakáscsere céljára elérhető, alacsony önerővel is felvehető hitellel, az MNB szabályai ugyanis erre lehetőséget adnak.

Évente 130-150 ezer család és egyedülálló vásárol lakást Magyarországon, tavaly a Duna House becslései szerint 131 ezer lakástranzakció történt. A vásárlók körében jellemzően 20-25 százalék azok aránya, akik első lakásukat vásárolják, a maradék 75-80 százalék viszont egy meglévő lakását cseréli le egy másikra.

Évi 100-120 ezer vásárló küzd meg tehát azzal, hogy pénzügyileg is összehangolja az eladás és a vétel időpontját, például ne hiányozzon a régi lakás eladásából származó összeg az új lakás vételárának kiegyenlítése időpontjában.

Ez persze elsősorban akkor fordul elő, amikor valaki előbb csap le egy neki tetsző új lakásra, mint hogy a régi lakását eladta vagy akár csak meghirdette volna. Ilyenkor jellemzően két eset áll fenn:

  1. A rendelkezésre álló önerő (jellemzően pénzügyi megtakarítás) akár önmagában, akár egy normál lakáshitellel kiegészítve elegendő az új lakás megvásárlásához: ez esetben nincs különösebb probléma, a régi lakás eladási ára még akár várhat is, annak megérkezésevel pedig jelentős megtakarítás képződik, amivel akár az új lakásra felvett lakáshitel is részben előtörleszthető (ritkább esetben, ha olcsóbb lakásba költözik valaki, akkor végtörleszthető).
  2. Bonyolultabb a helyzet, ha a vásárló nem rendelkezik akkora önerővel, amekkora az új lakás megvásárlásához elegendő lenne, és még hitellel kiegészítve sem rendelkezik elégséges forrással a vásárláshoz, a bankok ugyanis nem adnak akkora hitelt, hogy tisztán hitelből megvalósítható lenne a vétel.

Az MNB adósságfék-szabályai ugyanis csak a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 80%-áig engedik eladósodni a jelzáloghitel-felvevőket, ennél nagyobb összegű jelzáloghitelt nem lehet felvenni. A bankok belső szabályai emellett egy ennél szigorúbb hitelbiztosítéki értéket is figyelembe vehetnek hitelezhetőségi korlátként.

Az egységes, MNB által előírt szabály nem más, mint a hitelfedezeti mutatóra (HFM) vonatkozó szabály, amely a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értékének 80 százalékában maximálja a felvehető jelzáloghitel összegét. Az MNB 2015 óta élő adósságfék-szabályozásának (32/2014. számú MNB-rendelet) a másik fontos eleme a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), amely pedig a jövedelem arányában korlátozza a túlzott eladósodást. A HFM elsősorban a bankokat védi fizetésképtelenség esetén, a JTM pedig az ügyfeleket, hogy egy túlvállalás miatt fizetésképtelenné ne váljanak. Az aktuális maximum értékek alábbi táblázatunkban olvashatók.

adossagfek

Elvileg több menekülőút is lehetséges az adósságfék-szabályokon belül maradva:

  • hitel felvétele az önerő előteremtéséhez: rokoni, ismerősi magánkölcsönökből ez megvalósítható, az MNB elvárásai alapján a három hónapon belül felvett személyi kölcsönök például erre nem alkalmasak, a babaváró hitel viszont 75%-ban figyelembe vehető önerőként, hiszen gyermek(ek) érkezése esetén részben vagy egészben támogatássá alakul át,
  • adóstárs bevonása a megfelelő jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóhoz: mivel az adóstársak jövedelmét együttesen vizsgálják a bankok, ez elvileg járható út, a gyakorlatban azonban a legtöbb esetben csak házastársak hitelfelvétele esetén működik, és szoros bizalmi viszonyt kíván meg,
  • pótfedezet bevonása a hitelfedezeti mutatóhoz: a pótfedezet, illetve a többes fedezet szintén reális opció lehet, ez esetben nem egy, hanem több ingatlant is biztosítékként ajánljunk fel a jelzáloghitel felvételéhez. Ha például egy fiatal 30 milliós lakást szeretne vásárolni, a jövedelme megfelelő, de mondjuk csak 4 százaléknak megfelelő, 1,2 milliós forintos önereje van rá az adósságfék-szabályokban megkövetelt legalább 6 millió forinttal szemben, akkor szóba jöhet a szülők ingatlanának pótfedezetként történő bevonása is. Ha ez az ingatlan szintén 30 milliós, akkor a két lakás fedezetével egyszerre akár 48 millió forintos jelzáloghitelt is felvehetne az illető.

Ez a másik fedezet akár a meglévő, csak később eladásra kerülő ingatlan is lehet. Időnként elérhetők a piacon olyan hitelek, amelyek kifejezetten a lakáscserét könnyíti meg, így akár kezdeti önerő, pénzügyi megtakarítás nélkül is lehet lakáshitelt felvenni. Jelenleg tudomásunk szerint csak az ErstE BANKNÁL érhető el ilyen termék a nagybankok körében.

Úgy tudjuk, az OTP-nél is elérhető volt ilyen lakáscsere-finanszírozásra szolgáló konstrukció, néhány évvel ezelőtt a viszonylag alacsony kereslet és a bonyolult folyamat miatt azonban kivezették a terméket. Áthidaló termékeik általában a lakás-takarékpénztáraknak is vannak, továbbá a pénzügyi nehézségbe kerülő ügyfeleknek is fel szoktak ajánlani ilyeneket a kereskedelmi bankok, de ezek a termékek nem kifejezetten a lakáscseréhez kapcsolódnak, és céljuk miatt eleve más jellegűek, a lakáscsere megvalósítására kevésbé alkalmasak.

Ami az Erste aktuálisan is elérhető megoldását illeti, a kölcsön lehetővé teszi, hogy saját tulajdonában lévő ingatlana értékesítéséig, az ingatlan későbbi eladásából származó bevétel megelőlegezésével a hitelfelvevő megvásárolhasson egy másik ingatlant. Új vagy használt lakás vagy üdülő vásárlása esetén lehet igénybe venni, 12-24 hónap futamidővel 2 és 100 millió forint között, az eladni tervezett és a megvásárolni kívánt lakás együttes fedezete mellett. A hitel összege nem lehet több, mint a fedezetül felajánlott lakóingatlanok értékbecslő által megállapított forgalmi értékének 80%-a, illetve a hitelbiztosítéki értékének 100%-a, továbbá nem haladhatja meg a vételár 100%-át (egy ingatlanfedezet esetén, amennyiben ez megegyezik a hitelcéllal, úgy a vételár 80%-át). Az adható hitelösszeget befolyásolja még a hitelbírálat során megállapított ügyfélminősítés is. A 12-24 hónapos futamidő alatt csak a kamatot és a kezelési költséget kell kifizetni, a tőke visszafizetése az eladásra szánt ingatlan értékesítésekor, de legkésőbb a futamidő végén, egy összegben esedékes.

Címlapkép: Getty Images

parlament halászbástya budapest getty stock
SZG_9534
vakcinák oltóanyag oltás
Parragh Laszlo kkv gazdasagvedelem
frankfurt
matolcsygyorgy
két fiatal nő dolgozik fák zöld klíma
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Korrekció vagy további szárnyalás?
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Vezető felügyelő

Vezető felügyelő
2021-04-14
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2021
2021-05-12
Építőipar 2021
2021-05-13
HR Revolution 2021
2021-06-03
Financial and Corporate IT 2021
két fiatal nő dolgozik fák zöld klíma