Bekövetkezett, amitől tartottak: méregdrágák a hitelek, megbénult a lakáspiac az Egyesült Államokban

A helyzetet egy szokatlan piaci dinamika tartja fenn, hiszen a kamatok emelkedése ellenére

az árak nem csökkennek, mivel a tulajdonosok nem hajlandók megválni ingatlanuktól.

Akik a járvány után 3-4 százalékos kamattal vettek fel hitelt, inkább nem költöznek el, semhogy az új, jóval drágább hitelekkel kelljen szembenézniük. Ez az úgynevezett bezáródási hatás (lock-in effect) tartósan alacsony kínálatot eredményez. Ennek következtében az augusztusi adásvételi forgalom több mint egy éve a legalacsonyabb szintre süllyedt az USA-ban, miközben a használt lakások medián ára éves alapon 1,6 százalékkal emelkedett, és 429 100 dolláros rekordot ért el.

A vásárlók igyekeznek nagyobb önerővel kompenzálni a magasabb törlesztőrészleteket.

A medián önerő összege a januári 23 053 dollárról augusztusra 27 166 dollárra, az ingatlanértékhez viszonyított aránya pedig 12,8 százalékról 13,8 százalékra emelkedett. A mozgástér azonban korlátozott, mivel az ingatlanárak 2019 óta több mint 50 százalékkal nőtek, így sok vásárlónak egyszerűen nincs elegendő tartaléka a nagyobb befizetéshez. Egy 2025-ös felmérés szerint a vevők 26 százaléka részvényekből vagy nyugdíjszámlákból finanszírozta az önerőt, míg 22 százalékuk családi segítséget vett igénybe.

Az 1980-as években a jelzáloghitel-kamatok akár a 18 százalékot is meghaladták, ám az akkori ingatlanárak még lehetővé tették, hogy a vásárlók arányaiban jóval nagyobb önerővel mérsékeljék a terheket. 1980-ban a medián lakásérték 47 200 dollár, a háztartások mediánjövedelme pedig 17 710 dollár volt. Ezzel szemben ma a lakásértékek 368 700 dollár körül mozognak, miközben a jövedelmek – a maguk 87 460 dolláros szintjével –

messze nem követték ezt a drágulást, ami aránytalanul nagy teherré teszi a szükséges önerő összegyűjtését.

Egyre többen fordulnak a változó kamatozású jelzáloghitelek (ARM) felé, amelyek kezdetben 3–10 évig alacsonyabb, fix kamatot kínálnak, mielőtt átállnának a piaci kamatszintre. Január elején a hitelkérelmek 6,3 százaléka vonatkozott ilyen konstrukcióra, szeptemberre azonban ez az arány 9,8 százalékra nőtt. A hitelintézetek ugyanakkor óvatosak, és ritkán hagynak jóvá ilyen hitelt azoknak, akik a későbbi, magasabb törlesztőrészleteket várhatóan nem tudják majd fizetni. A texasi Austin egyik jelzáloghitel-közvetítője szerint a piac gyakorlatilag leállt; volt olyan ügyfele, akinél hétfő és csütörtök között fél százalékpontot ugrott a kamat, ezért az illető végül elállt a szerződéstől.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.