Itt az igazság: ennyit fog érni a budapesti lakásod egy év múlva
Elmaradhat a lakásárak tavaly várt csökkenése
Az egy évvel ezelőtt, tavaly áprilisban megjelent Hangulatfelmérésünkben még sokan arra számítottak, hogy a lakásárak hét év emelkedés után a járvány hatására érezhetően – akár 10 százalékkal - lefelé fognak korrigálni. Úgy tűnik azonban, hogy a hirtelen alacsonyabb áron történő értékesítések helyett az eladók, ha tudtak kivártak, és bár az alku érezhetően erősödött 2020-ban, a negyedéves laksárárindexekben ez inkább stagnálásként, vagy mindössze néhány százalékos hullámzásként jelent meg.
2021 eleje óta azt látjuk, hogy az adásvételek száma jelentősen emelkedik, az év első három hónapjában a Duna House által becsült 41 ezer adásvétel 21 százalékkal haladja meg a tavalyi év azonos időszakának számait. Feltehetően ez is szerepet játszik abban, hogy az idei évre mind a várható tranzakciószámokban, mind a lakásárakban emelkedésre számít a többség. A megkérdezett szakértők közül 2022 áprilisáig a budapesti piacon mindössze egyvalaki számít árcsökkenésre, nyolcan pedig ingatlantípustól függően
3 és 6 százalék közti áremelkedést valószínűsítenek, míg az adásvételek számában a tavalyi 131 ezer helyett idén akár a 150 ezret is elérhetjük.
Az áremelkedésre számító elemzők szerint a következő egy évben legnagyobb mértékben a családi házak árai növekedhetnek, átlagosan 5,8 százalékkal, míg a tégla építésű lakásoké 4,8, a paneleké pedig 3 százalékkal mehet feljebb Budapesten. Az ábrán a narancssárga szaggatott vonal a szakértői várakozások átlagát, a két fekete vonal pedig a legkisebb és a legnagyobb szakértői becslést mutatja.
Mennyi lakás épülhet és milyen árakon?
A tavalyi évben egy több mint tízéves rekord dőlt meg a használatbavételi engedélyt kapott lakások számában, miután a KSH országosan 28 208 új lakást regisztrált. A tavaly bevezetett intézkedések – ismételten 5 százalékos lakásáfa, kibővített családtámogatások – hatására hosszabb távon a mostanihoz hasonló szinten stabilizálódhat az évente átadott új lakások száma, 2021-re azonban még valamivel óvatosabbak a becslések:
idén a szakértők átlagosan 22 200, jövőre 24 300 átadott lakással számolnak.
Ahogy az a következő ábrán is látható, 2015 óta töretlenül emelkedik az új lakások négyzetméterára, amiben elsősorban az emelkedő kivitelezési költségek – alapanyag- és munkaerőköltségek – valamint a növekvő telekárak és a szigorodó műszaki, energetikai követelmények játszanak szerepet. Bár az újabb energetikai szigorítások alkalmazását 2021 elejéről 2022 közepére halasztották el, az építkezések átfutási ideje miatt egy most induló projektnek már minden bizonnyal a jövő év július 1-től életbe lépő, legalább BB energetikai besorolással kell rendelkeznie.
Idén is keressük "Az Év Építőipari Személyiségét"! Ha az építőiparban dolgozol, és büszke vagy az eddig elért eredményeidre, esetleg egy kollégád eredményeire, jelentkezz, vagy jelöld őt a díjra. Részletek ezen a linken.
Az 5 százalékos áfa ismételt bevezetése ellenére tehát az új lakások árában nem számíthatunk csökkenésre. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa alapján a téli hónapok kínálati áraira számított 972 ezer forintos négyzetméterár a megkérdezett szakértők szerint júliusig közel 3, jövő áprilisig pedig közel 7 százalékkal emelkedhet, vagyis
pár hónapon belül az átlag budapesti új lakás négyzetméterára el fogja érni a lélektani 1 millió forintos határt.
Jó befektetés a lakáskiadás?
Míg a lakásárakban kevésbé, a kiadó lakások bérleti díjaiban annál inkább érződött a járvány hatása. A külföldi turisták eltűnése miatt a rövidtávú, turisztikai célú lakáskiadás üzletága szünetel, ami részben a hosszútávra kiadó lakások kínálatának bővülését eredményezte. Ha nem is állították át az összes Airbnb-s lakást hosszútávra, a kínálat érezhetően bővült, ami a kereslet szűkülésével együtt a bérleti díjak közel 20 százalékos csökkenéséhez vezetett.
A KSH-Ingatlan.com lakbérindex szerint Budapesten most a 2017/2018-as szinteken vannak a bérleti díjak, a járvány enyhülésével azonban minden bizonnyal ismét emelkedni fognak. A várakozások szerint idén nyár közepéig még maradnak a mostani szintek, de utána, jövő év áprilisáig 7-8 százalékos emelkedés következhet be, ami ugyanakkor még mindig 10 százalékkal elmarad a 2019-es csúcsértékektől.
A lakáskiadásban érdekelt szereplőknek tehát egy időre meg kell barátkozniuk az alacsonyabb hozamokkal.
Az adásvételek számának növekedésével párhuzamosan viszont a befektetők száma az alacsonyabb hozamszintek ellenére is emelkedhet idén, a várakozások szerint 6-7 százalékkal, akárcsak a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók száma. Előbbire az elemzők 8-9 százalékos, utóbbira 5-6 százalékos bővülést várnak.
Hol vásároljunk?
A járvány valamelyest átértékelte a vásárlói preferenciákat is. Szinte közhely, hogy a lezárások alatt megnövekedett otthonmaradási idő miatt nőtt a teraszos lakások és a kertesházak iránti igény és az előrejelzések szerint ez a következő egy évben is így maradhat. Nézzük, hogy nyilatkoztak erről a megkérdezett szakértők!
Balla Ákos (Balla Ingatlan) szerint Budapest és a nagyvárosok agglomerációja, valamint a Balaton környéke iránt a jövőben is erős lehet a kereslet.
Balogh László (Ingatlan.com) is hasonlóan nyilatkozott, szerinte a nyaralók, a vízparti területek, az agglomerációs övezetek és a kistelepülések lehetnek a következő év slágerei.
Benedikt Károly (Duna House) úgy látja, hogy a COVID hatásként emlegetett családi házak és agglomerációs területek felértékelődése mellett talán kevesebb szó esik a kisebb, kedvezőbb árú ingatlanok iránti keresletnövekedésről, pedig ez szintén érzékelhető a piacon. Közvetítői tapasztalat alapján egyre többen költöznek ki az úgynevezett „mamahotelekből” és kezdenek önálló életet egy kisebb lakásban. Ezt a típusú igényt is fokozta a COVID okozta bezártság, valamint a kedvező hitellehetőségek.
Incze Zsombor (Takarék Csoport) a gazdaságilag fejlettebb régiókban és a városokon belüli prémiumterületeken, elsősorban a zöldövezeteknél vár növekvő keresletet.
Kiss Ákos (Property Market) az új építésű lakások iránti kereslet növekedésére számít.
Kricsfalussy Tamás (Metrodom) szerint a főváros középső és külső kerületeiben a szűkebb és tágabb agglomerációban, a megyeszékhelyeken, de jó eséllyel a népszerű üdülőövezetekben is erősödni fog a kereslet.
Sápi Zoltán (Budapesti Lakáspiaci Riport / Eltinga) több szakértőhöz hasonlóan az agglomerációkban található családi házak, sorházak, valamint a vízparti települések ingatlanjai iránt vár növekvő vásárlói érdeklődést.
Valkó Dávid (OTP Ingatlanpont / OTP Jelzálogbank) szerint pedig a Balaton mellett, a nagyobb városokban, azok agglomerációjában, illetve a budapesti új és újszerű társasházi lakások, valamint nagyvárosi agglomerációkban új építésű, újszerű családi-, iker-, és sorházak iránt lehet erősebb a következő egy évben a kereslet.
Egyéb hatások: hitelmoratórium, infláció
A fentieken túl két olyan tényezővel is számolni kell, amely az előttünk álló évben valamekkora mértékben befolyásolhatja a lakáspiacot. Egyik a hitelmoratórium megszűnése, másik pedig a növekvő infláció. Mit okozhat mindez a lakáspiacon?
A hitelmoratórium megszűnésének a megkérdezettek többsége szerint csak enyhe, közvetett hatása lehet a lakáspiacra nézve, de olyan vélemény is van, ami szerint a hitelmoratórium június végi határidejét végül meghosszabbítja majd a kormány. Nem valószínű, hogy a moratórium lejárta után tömegével bedőlnének a lakáshitelek, mint az a 2008-as válság során történt. Éppen ezért bár lehet, hogy a vásárlói óvatosság kicsit növekedni fog, ez legfeljebb az áremelkedés ütemének enyhe mérséklődésében mutatkozhat meg, érdemi hatása nem lesz.
Egy erősödő inflációs környezetben növekedhet a befektetési célú kereslet a reáleszközök, így az ingatlanok iránt is. Ugyanakkor itt már a hosszabb távú, a potenciális értéknövekedést fókuszba helyező szemlélet a döntő a kizárólag a bérleti hozamot kalkulálóval szemben. A megkérdezettek többsége szerint az infláció beépül a lakásárakba, így bár nominálisan drágulást fogunk mérni, reálértéken az árak stagnálása is elképzelhető. Az új lakásoknál viszont sem az építőanyag gyártók, sem a kivitelezők, sem a fejlesztők nem fogják tudni lenyelni az inflációt, így az mindenképpen meg fog jelenni a fogyasztói árakban. Az elmúlt évek piaci szabályozásai, például a támogatások kibővítése miatt ráadásul az új lakásoknál infláción felüli áremelkedés is elképzelhető.
A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor - Takarék, Kiss Ákos - Property Market, Kricsfalussy Tamás - Metrodom, Sápi Zoltán - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images