Elmondták a szakértők, mikor érheti el mélypontját a hazai lakáspiac
Az MNB által megkérdezett szakértők egyetértettek abban, hogy a lakhatásnak kiemelt szerepe van a társadalomban, meghatározó tényező a családpolitika, a népességpolitika, a várospolitika és a klímapolitika szempontjából is, ezért az elmúlt évek lakáspolitikai intézkedéseit tovább kell vinni, ugyanakkor a felülvizsgálatukra is szükség lehet. A hazai lakásállomány megújulási aránya 12 éve elmarad az EU átlagától, ezen idő alatt mintegy 100–150 ezer lakás megépítése maradt el. Emiatt
a használt lakások piacáról hiányzik a relatíve újabb építésű, jó minőségű kínálat.
Magyarországon a legnagyobb energiamennyiséget a lakások használják fel, ezen a területen jelentős megtakarításokat lehetne elérni az épületfelújítások elősegítésével. Az országban jelenleg egy szétszakadó lakáspiaci helyzet kezd kialakulni, amiben a rossz energiahatékonyságú ingatlanokat csökkenő ár, amíg a jó energiahatékonyságúakat az árak stagnálása/emelkedése jellemzi, az új építésűekét pedig folytatódó áremelkedés.
Az árak kapcsán a lakásfejlesztéseket többszörös költségsokkok érték az elmúlt időszakokban. A fejlesztők elmondása alapján emiatt az új lakások piacán költségalapú árazás folyik, ezért az árak várhatóan nem fognak csökkeni. A piaci szereplők szerint
a következő időszakokban annyi új lakás fog megépülni, amennyire kereslet van, így nem alakul ki olyan mértékű túlkínálat, ami az árak csökkenését okozná.
Az elmúlt évek 20 ezer körüli megépített éves lakásszáma a fejlesztői várakozások alapján a következő 2 évben a romló gazdasági kilátások miatt felére csökkenhet Magyarországon.
A piaci szereplők véleménye, hogy a lakhatási problémákra a megváltozott gazdasági körülmények között is reagálni kell, azonnali és középtávú intézkedésekben is érdemes gondolkodnia a kormányzatnak. Ezekhez kapcsolódóan a szakemberek egyetértettek abban, hogy az államháztartás is nehéz helyzet elé néz a következő másfél-két évben, ezért a lakáspolitikai intézkedéseket úgy érdemes kalibrálni, hogy azok ne a 2023-as és 2024 eleji időszakot terheljék a költségvetésben. A szereplők kiemelték, hogy az újlakás-kínálat fennmaradását célzó programok kapcsán fontos szempont, hogy új keresletet generáljon és célzott legyen, a kilábalás idejére vonzza be az új keresletet, amivel nem a már folyamatban lévő projekteket lehetne támogatni. A korábbi egyeztetéseken is elhangzottakhoz hasonlóan, a piaci szereplők továbbra is a hosszú távú gondolkodást és a stabil, kiszámítható szabályozási környezet kialakítását tartják a legfontosabbnak.
Természetes reakció most a kivárás
Az elmúlt évek lakás- és építési piaci folyamatai jól tükrözik a prociklikus jelleget. Gazdasági lassulás elé nézve a piacon a beruházók természetes reakciója a kivárás. A lakáspiaci kiszáradás ellen a piaci szakemberek szerint az állam anticiklikus beavatkozása kívánatos lenne annak érdekében, hogy az elmúlt 10 évben a fejlesztésekhez kapcsolódóan felépített kapacitások (tervezői, építőanyag-ellátási, kivitelezői) ne épüljenek le. A piaci szakemberek egy lokális problémát is felvetettek, miszerint Debrecenben 3–5 ezer lakás hiányzik a piacról, amelyekkel az odatelepülő gyárak dolgozóinak elhelyezését lehetne biztosítani. Ez a lakhatási kérdés az új beruházások működőképességét is veszélyezteti.
A lakáspiaci zöld átállás kapcsán elhangzott, hogy a fenntarthatósági szempont lakáspiaci terjedését negatívan befolyásolta két szabályozási változás is az elmúlt időszakban: egyrészt a közel nulla energiaigényű épületek használatbavételét megkövetelő szabályozás alkalmazásának 2024. év közepéig kitolt határideje, másrészt pedig a háztartások és vállalkozások által újonnan telepítendő napelemes rendszereinek megszűnő szaldó elszámolása. Egyes piaci szereplők szerint a fenntarthatósági szempontokat érdemes lehet összehangolni a különböző szabályozásokban, és egyöntetűen segíteni a zöld átállást előrevivő tevékenységeket.
Kereslet és fejlesztések
A lakástranzakciók elmúlt hónapokban látott csökkenése után már a lakásárak szeptemberi stagnálásában is visszatükröződik a kereslet csökkenése. Emellett szeptemberben a feladott lakóingatlan-hirdetések számának emelkedését a hirdetésekre érkező érdeklődések számának csökkenése kísérte, vagyis a kereslet és a kínálat egymással ellentétes irányba mozgott. Volt olyan piaci szereplő, aki szerint a használt lakások piacán is olyan magasra emelkedtek az árak az elmúlt években, hogy erről a magas szintről már elképzelhető az árak csökkenése.
A lakásfejlesztők elmondása alapján a jelenlegi építésiköltség-emelkedési ütemek mellett nem éri meg előértékesíteni a még el nem készült lakásokat, ezt kizárólag a finanszírozói elvárások miatt teszik. A jellemző 20–80 százalékos fizetési ütemezés és a vevői befizetések óvadékban tartása mellett az előértékesítéssel fixált bevételekhez csak 2 év múlva jutnak hozzá.
Kereslet tekintetében Budapesten a belsőbb kerületi lakásfejlesztéseknél van kereslet, de az új lakások iránti érdeklődés jelentősen lecsökkent és egy induló projekt esetén bizonytalan, hogy 2024-ben lesznek-e vevők. Egyes piaci szereplők elmondása alapján, 2022 harmadik negyedévében jelentősen megváltozott a kereslet, júniushoz képest a hitelfelvétel melletti újlakás-vásárlás szinte teljesen leállt, mások szerint csökken az arányuk, ésa befektetési célból vásárlók is a kisebb méretű lakásokat választják. Egy év múlva már ismét emelkedhet a kereslet az új lakások iránt, és összességében az árakat tekintve reálértéken stagnálásra lehet számítani.
A budapesti újlakáspiac éves felszívási, értékesítési volumene 10 ezer lakás körül alakult az elmúlt években. A csökkenő kereslet mellett egyes szakemberek szerint ez a szám 2023-ban 3 ezerre is lecsökkenhet, viszonyításképpen a történelmi minimum 2009-ben volt 1,5 ezer új lakás értékesítésével.
A fejlesztések elindítása a magas finanszírozási költségek és a lecsökkent kereslet mellett kérdéses. A lakástranzakciós adatokban már jelentős csökkenés látszik, ugyanakkor szeptemberig a lakosság még nem szembesült a téli rezsiköltségekkel.
A kereslet folyamatos csökkenésére számítanak a piaci szereplők, és várakozásaik szerint a mélypont 2023. február–március hónapokban jöhet el,
a lakáspiacon a visszaesés miatt egy spirál is kialakulhat a várakozások miatt. Mindezek mellett a külföldi vevők számában jelenleg egy emelkedés figyelhető meg. Volt olyan szakember, aki az új- és használtlakás-piac összekapcsolódására hívta fel a figyelmet, mivel sok esetben az új lakások vásárlása egy használt lakás eladása mellett történik. Ebből kiindulva a használt lakások piacának visszaesése az újlakás-keresletre is negatívan hat.
Lakáshitelezési oldalról 2022 nyár elején egy jelentősen túlfűtött kereslet volt látható, de azóta a hitelezési aktivitás érdemben lecsökkent, és a lakosság 2022 őszén szembesül a megemelkedett rezsiköltségekkel. Lakásprojekt-finanszírozási oldalon a bankok számára az jelenti a legfőbb kockázatot, hogy lesz-e elegendő vevő az új lakásokra. Egyes vélemények szerint ki kell várni a kedvezőtlenebb gazdasági helyzet végét, a finanszírozás újbóli bővüléséhez elengedhetetlen, hogy a bankok érzékeljék a kereslet emelkedését.
Címlapkép forrása: Getty Images