Üres lakásokból elérhető otthonok: ez a Fővárosi Lakásügynökség válasza a lakhatási válságra

Hány lakás áll jelenleg ténylegesen üresen Budapesten? A 2022-es népszámlálás 160–170 ezer "nem lakott" ingatlant mutat, de ez tág kategória. Mi a reális nagyságrend ma?

Teljes bizonyossággal hivatkozható statisztikai adat nem áll rendelkezésre, de valószínűsíthető, hogy hasonlóan magas számról beszélhetünk, ami akkor válik igazán megdöbbentővé, ha mellé tesszük azt is, hogy közben milyen sokan élnek ma Magyarországon – és ezen belül Budapesten – lakhatási szegénységben. Tehát rengeteg olyan háztartás van, amely bizonytalan lakhatásban él, vagy a magas árak miatt egyszerűen nem talál megfizethető albérletet. Ez a kontraszt jól mutatja, milyen lényeges társadalmi problémával állunk szemben, és miért van szükség olyan modellekre, mint

a Lakásügynökség, amely épp azt próbálja elősegíteni, hogy ezek a lakások idővel elérhetővé váljanak azok számára, akiknek valódi szükségük van rájuk.

A budapesti albérletárak történelmi csúcson vannak, ebben a környezetben mi a Lakásügynökség elsődleges célja: a piaci árak kézzelfogható mérséklése kínálatbővítéssel, vagy elsősorban a hozzáférés javítása célzott, kedvezményes konstrukciókkal?

Ez egy összetett kérdés, mert a jelenlegi céljaink kívülről nézve sokszor apró lépéseknek tűnhetnek, de valójában egy tudatosan felépített folyamat részei. Az elmúlt másfél évben elsősorban azon dolgoztunk, hogy a budapesti viszonyokra és a valós igényekre reagálva fejlesszük és finomítsuk a működésünket. Olyan stabil alapot kellett megteremtenünk, amelyre hosszú távon építkezni tudunk, és amely biztosítja, hogy a modell később nagyobb léptékben is érdemi hatást gyakoroljon a piacra.

Emellett egy olyan, jelenleg gyakorlatilag szabályozatlan albérleti piacon kell működnünk, amely sok esetben kiszolgáltatott helyzetbe hozza mind a tulajdonosokat, mind a bérlőket. Fontos volt, hogy ebben a környezetben eljussunk minél több érdeklődőhöz, és

megmutassuk, milyen értéket képvisel a Lakásügynökség: egy kiszámítható, átlátható és biztonságos alternatívát,ezzel pedig nem titkolt célunk a hosszútávon az árak mérséklése.

A mostani munkánk ezért a piac megalapozásáról szól, de a célunk hosszú távon egyértelműen az, hogy a megfizethetőség javításában kézzelfogható változást érjünk el.

Milyen intézményi- és piaci rést tölt be a Fővárosi Lakásügynökség a hazai bérlakásszegmensben?

Amikor a következő évekre gondolok,

a Lakásügynökséget egy olyan szereplőként látom, amely világos szabályok mentén működve valóban kiszámítható, biztonságos és megfizethető bérleti lehetőséget kínál a középosztály és az alsó középosztály számára.

A közelmúltban született Fővárosi Önkormányzati döntések is azt mutatják, hogy a város hosszú távon számol a Lakásügynökség jelenlétével és fejlődésével.

Azt is fontos látni, hogy a tulajdonosok bizalmának felépítése időt igényel. Szükségük van arra, hogy lássák, hogyan működik a modell, hallják mások pozitív tapasztalatait, és megértsék, miért biztonságos és kedvező számukra ez a konstrukció. Ha ezt a bizalmi szintet elérjük, akkor várakozásaink szerint egyre többen fognak csatlakozni bérbeadóként, mert a szolgáltatásaink valóban sok hozzáadott értéket kínálnak.

A működésünk várható szerepe tehát kettős: egyrészt képes lesz valós hatást gyakorolni az albérletárak alakulására, másrészt a szemléletformálásban is jelentős eredményeket érhet el, emberközelibbé és kiszámíthatóbbá téve a bérlakásszektort.

Mi győzhet meg ma egy budapesti lakástulajdonost: miben kínál többet a Lakásügynökség a klasszikus piaci kiadáshoz képest?

Annál jobb ajánlatot valóban nem nagyon talál egy ingatlantulajdonos, mint azt, hogy

akkor is fizeti a Lakásügynökség a bérleti díjat és a közüzemi szolgáltatások alapdíját, ha éppen nem lakik bérlő az ingatlanban.

Ez önmagában is rendkívül vonzó és biztonságos konstrukció, hiszen kiszámítható bevételt jelent a tulajdonos számára. Ezen felül, amint a szerződéskötést követően birtokba vesszük az ingatlant, gyakorlatilag teljeskörűen üzemeltetjük azt.

Nemcsak a bérlő kiválasztásával járó terhet vesszük le a tulajdonos válláról, hanem a havi közüzemi díjak befizetését is folyamatosan monitorozzuk. Emellett garantáljuk, hogy a lakást a szerződés lejártakor a megállapodás szerinti állapotban adjuk vissza

– ami sok tulajdonosnak jelenti a legnagyobb nyugalmat. Jelenleg két csomag közül választhatnak: Alap és Karbantartási. A Karbantartási csomag különösen előnyös lehet azoknak, akik külföldön élnek, vidéken vannak, vagy egyszerűen elfoglaltak, és nem tudnak időt szánni arra, hogy egy műszaki probléma esetén kivitelezőt hívjanak, árajánlatokat kérjenek be vagy leszervezzék a munkát. Műszaki kollégánk mindent „lemanagel”: árajánlatot kér, értékeli az ajánlatokat, javaslatot tesz, szervezi és felügyeli a kivitelezést.

A csomag része az éves karbantartások elvégzése is, amelyek megelőzhetik a későbbi, nagyobb problémákat – legyen szó akár egy bojler vízkőtelenítéséről, vagy akár a fűtési berendezések időben történő ellenőrzésről.

Tulajdonosi nézőpontból milyen konkrét eszköztárral csökkenti a Lakásügynökség a kiadással járó kockázatokat a beléptetéstől a kiléptetésig?

A kockázatokat több, egymásra épülő elemmel csökkentjük. Rengeteget dolgoztunk a tulajdonosi és bérlői általános szerződéses feltételek finomhangolásán, és minden bérleti szerződést közjegyzői közokiratba foglaltatunk, ami mindkét fél számára jogi biztonságot ad.

A közüzemi szolgáltatások minden esetben a bérlő nevére kerülnek, kizárólag fogyasztásalapú szerződéskötéssel. Nem engedjük a havi átalánydíjas díjfizetést, mert ez sok későbbi problémát okozhatna. Kollégáink havonta követik a befizetéseket, így minden időben átlátható.

Új fejlesztésünk a bérlői és tulajdonosi Lakáskönyv, amely a szerződéskötéskor átadott, részletes, praktikus útmutató minden fontos információval: hogyan, és az adott lakásban hol kell elzárni a főcsapot csőtörés esetén, hogyan kérhető postai utánküldés, és még sok más hasznos tudnivaló. Ez a dokumentum nagyon sok félreértést előz meg, és nagyban növeli a biztonságérzetet.

A rendszer része továbbá bizonyos garanciaalapok működtetése, így a tulajdonosoknak nem kell tartaniuk sem a bérlői károkozástól, sem a bérleti díj elmaradásától. A modell eszenciája az, hogy a tulajdonosok és a bérlők is velünk állnak szerződéses jogviszonyban, ami a legtöbb vitás helyzetet már a keletkezés pillanatában megelőzi.

A "teljes körű menedzsment" pontosan milyen feladatokat foglal magában a mindennapokban?

2025 tavasza óta – a vezetőváltást követően – bővült a csapatunk, és sokkal inkább specializálódott kollégák látják el az egyes feladatokat. A folyamat első lépése mindig az, hogy a tulajdonos kitölti a jelentkezési űrlapot a honlapunkon, és csatolja a szükséges dokumentumokat. Ezek beérkezése után a BFVK Zrt. értékbecslő szakembereivel előzetes piaci bérleti díj kalkulációt végeztetünk, amelynek eredményét megküldjük a tulajdonosnak.

Ha ez számára megfelelő, megszervezzük a helyszíni szemlét. A szemlén mérnök kollégánk felméri az ingatlant, és jelen van a tulajdonosi koordinátorunk is, aki minden felmerülő kérdésre válaszol.

A szemle után adjuk meg a bérleti díj ajánlatot, amely a megállapított piaci bérleti díj 15%-kal csökkentett értéke.

Amennyiben ezt is elfogadja a tulajdonos, előkészítjük a szerződést, aláírjuk, és birtokba vesszük az ingatlant. Innentől kezdve minden feladatot mi intézünk: a közüzemek átírását, a bérlőkiválasztást, a bérbeadást és a birtokbaadást is. Alap csomagnál műszaki probléma esetén tájékoztatjuk a tulajdonost, Karbantartási csomag esetén pedig meg is szervezzük, lemenedzseljük a teljes folyamatot.

Mekkora ma az átlagos átfutási idő az ingatlan belistázásától a szerződéskötésig? Hogyan épül fel a bérlőkiválasztási folyamatuk: milyen előszűrési kritériumok, milyen háttérellenőrzések szükségesek, és hogyan biztosítják a transzparenciát és a diszkriminációmentességet?

Az átfutási idő mind a tulajdonosi, mind a bérlői oldalon nagymértékben függ attól, mennyi idő alatt érkeznek be a szükséges dokumentumok. Általánosan elmondható, hogy körülbelül 3–4 hét alatt a folyamat mindkét oldalon végigfut, ha minden irat – a villamosbiztonsági felülvizsgálattól az energetikai tanúsítványon át a lakásbiztosításig – rendelkezésre áll.

A bérelni kívánók a honlapunkon keresztül jelentkeznek. A Bérlői Névjegyzéken szereplő aktív jelentkezők közül vizsgáljuk meg, kiknek lehet alkalmas az adott lakás.

A jelentkezők prioritásokat megjelölnekaz űrlapon, majd pontjaik alapján rangsort állítunk. Az első helyen szereplővel vesszük fel a kapcsolatot, amit egy személyes beszélgetés követ. Itt ismertetjük a bérbeadás menetét, a modell működését és a vállalandó szerződéses kötelezettségeketés megismerjük a bérlőjelölt igényeit is.

Ezt követően megmutatjuk az ingatlant, és ha megfelelő, előkészítjük, majd aláírjuk a szerződést, amelyet – ahogy már említettem – közjegyzői közokiratba foglaltatunk. A birtokbaadás után szociális munkás kollégánk segíti a bérlőt a további teendőkben, ha szükséges.

A bérlőknek igazolniuk kell a budapesti kötődést, nem rendelkezhetnek beköltözhető saját tulajdonnal vagy haszonélvezettel, és alá kell támasztaniuk, hogy jövedelmi helyzetük nem teszi lehetővé a piaci alapú bérlést vagy a magas kaució megfizetését. Kulcsfontosságú emellett azt is vizsgálnunk, hogy a szerződés szerinti bérleti díj nem jelent-e olyan terhet a családnak, ami hosszú távon ellehetetlenítheti az életvitelüket. Fontos azonban, hogy ez nem egyenlő az önkormányzati bérlakásrendszerrel: a Lakásügynökség stabil jövedelmű embereknek kínál megfizethető bérleti lehetőséget.

Hol tart a program operatív teljesítménye: eddig hány lakásnál zárult sikeres bérbeadás a Lakásügynökség közvetítésével, és milyen visszajelzések érkeztek a bérlői és tulajdonosi oldalról?

Több mint 40 ingatlan tulajdonosával állunk már szerződésben, és a tapasztalataink azt mutatják, hogy pozitívnak tartják a közös munkát, hiszen vannak tulajdonosok, akik több lakásukat is rajtunk keresztül adják ki. Emellett gyakran előfordul, hogy a tulajdonosok ajánlanak minket barátaiknak, ismerőseiknek, kollégáiknak – ami számunkra az egyik legértékesebb visszajelzés, hiszen azt mutatja, hogy valódi bizalmi kapcsolatok épülnek.

A bérlők és a velük együtt költöző családtagok száma pedig már közelíti a 100 főt. Folyamatosan kérünk visszajelzést mind a bérlőktől, mind a tulajdonosoktól, és az ősszel készített elégedettségfelmérés azt mutatta, hogy jól működnek azok a kulcsterületek, amelyek kiemelten fontosak számunkra: a tiszta, egyenes kommunikáció, valamint a teljes körű, transzparens tájékoztatás.

A tulajdonosok gyakran kiemelik, hogy óriási segítség számukra, hogy mi kommunikálunk a bérlőkkel, és mi oldjuk meg a felmerülő lakásproblémákat is – természetesen folyamatosan bevonva őket minden döntési helyzetbe.

A bérlők pedig rendszerint azt jelzik vissza, hogy a Lakásügynökség rendszerében valóban biztonságban érzik magukat, és nagyra értékelik az átlátható, kiszámítható működést.

Hogyan néz ki a következő 12–24 hónap ütemterve és kapacitásbővítési pályája? Milyen lakástípusokra fókuszálnak?

A következő években elsősorban szolgáltatásaink körének bővítésére és folyamatos fejlesztésére fogunk összpontosítani. Célunk, hogy minél szélesebb körben váljon ismertté és elérhetővé a Fővárosi Lakásügynökség. Jelenleg 20–100 m² közötti lakásokat tudunk bevonni, amelyeknek beköltözhető állapotúnak kell lenniük.

A cikk megjelenését a Fővárosi Lakásügynökség támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ