Panelből új lakásba egyszerűen? – Érdekes helyzetet hoz az Otthon Start

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Property Warm Up 2026

Jöjjön el ön is a 2026-os év első ingatlanos eseményére!

Információ és jelentkezés

Azt már az Otthon Start fő feltételeinek publikussá válásakor könnyen meg lehetett jósolni, hogy a tavasz vége óta tartó piaci lassulást rég nem látott felbolydulás követi majd. A 1,5 millió forintos négyzetméterár-limit közhírré tétele pedig rögtön spekulációkat indított ennek az általános árszintre való hatásáról. Erről azóta is csak rövid távú tapasztalásaink vannak, ráadásul a program eddigi három – kezdetben valóban hatalmas rohamot, majd október végétől fékezést hozó – hónapjáról, noha a lakáspiac komplexitása, a különböző szegmensek egymásra hatása akár hosszabb távon ható folyamatokat indíthatnak el.

Már a kedvező hitellehetőség nyári bejelentése után, de az Otthon Start Programnak bizonyos kritériumok alapján (minimum 250 lakásos volumen, ezen belül legalább 70%-ban 1,5 milliós négyzetméter-ár és 100 milliós teljes ár limit alatti ingatlanok) megfelelő projektek nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilvánításával kecsegtető lehetőség megjelenése előtt piacra kerültek olyan új társasházi fejlesztések 1,4-1,5 millió Ft/m2 közötti árazással, ahol korábban 1,6-1,7 millió felé kúsztak az árak, és azóta ez a kínálat csak egyre duzzad. Mindeközben a lakáspiaci kínálat (és még inkább a forgalom) döntő részét adó használt lakások reménybeli eladói is hamar reagáltak és vagy ugyancsak limit alá átárazták korábban akár már magasabb áron kínált lakásukat, vagy épp ellenkezőleg, bátran emeltek a korábbi elképzelésükhöz, illetve az akár csak egy-két héttel korábbi piaci realitáshoz képest.

Ez azonban a kínálat jelenleg látható duzzadásával egyre nehezebben járható stratégia.

Így alakulhattak ki mostanra olyan lokációk, ahol új lakást paneláron (vagy panellakást új lakás áron) kínálnak, nagyon leegyszerűsítve az ingatlankeresők szimpátiájára bízva, melyik mellett teszik le voksukat. Jó példákat erre a piaci helyzetre Budapestről lehet hozni, hiszen a 1,5 milliós négyzetméterár-limit itt erősíti legegyértelműbben ennek kialakulását, ez szab gyakran mesterséges gátat az eladók ár-elképzeléseinek. Ugyanakkor többféle módon alakulhat ki ez az eddig szokatlan együttállás.

Álljon itt két jellemző példa:

• A XI. kerületben 999 ezer Ft/m2-es átlagos lakótelepi (döntően, de nem kizárólag paneles építésű) árról informál a NAV 2024-es adatbázisa, 600 ezer és 1,4 millió közötti intervallumban. Az idei első fél évi átlag 1,18 millióra adódik (+18% szűk egy év alatt), a csúcsok itt is közelítették a 1,5 milliót. Az aktuális kínálat nagy változatosságot mutat: 1,1 és 2,1 millió forint közötti a választék. Ugyanakkor megfigyelhető volt, hogy az Otthon Start bejelentése után fékeződött az eladók áremelési lendülete a 1,5 millió feletti kategóriában. Bár egyelőre csak színezőelemként lehet kapni Otthon Start kompatibilis lakást az ország legelső nagy panellakótelepe, a Kelenföldi lakótelep körüli rozsdaövezetben, de beruházói közlés szerint ezres nagyságrendű ilyen kínálat vár startpisztolyra. A 3%-os támogatott hitelprogram nélkül a jelenlegi piaci árak itt 1,7 milliótól felfelé indulnának.
• A XV. kerületben a NAV tranzakciós adatai alapján 787 ezer Ft/m2 volt a lakótelepi átlagár 2024-ben, nagyjából 500 ezer és 1,15 millió között szóródva. Az átlag az idei első fél évben, azaz az Otthon Start előtti állapotot tükröző adásvételi adatok szerint pár ezer forinttal egymillió fölé emelkedett (azaz +28% szűk egy év alatt), 1,3-1,5 millió közötti – általában a kis lakásokra, garzonokra jellemző – csúcsokkal. A jelenlegi kínálati adatok pedig nagyjából 900 ezer és 1,6 millió között szóródnak. Itt tehát éppen látványos emelkedő trendben volt a panelár már a kedvező támogatási program bevezetése előtt, annak hatásától függetlenül. Mindeközben a kerületben az elmúlt hónapokban értékesíteni kezdett új – többnyire kis lakásszámú, illetve egy ezres nagyságrendű az Újpalotai lakótelep mellett – projektek lakásait 1-1,5 millió Ft/m2 között árazzák a beruházók.

Míg tehát a XV. kerületben korábban is épp emelkedő trendben volt mindkét piaci szegmens árszintje, a XI. kerületben már visszafogottságra kényszerülnek mind a paneltulajdonosok, mind a lakásépítők, hogy beleférve a program felső limitjébe gyorsabb, könnyebb értékesítésben reménykedhessenek.

A példák persze nem egyedülállóak, az előbbi minta többek között a XIX. és a IV. kerületben is szépen kirajzolódik, míg Újbudához hasonló folyamatok a III. és a XIII. kerületben is detektálhatók. A beruházók számára árazási stratégiájuk kialakításakor döntő tényező lehet emellett, hogy Otthon Start kompatibilis lakások piacra dobásával – fentiekben részletezett volumen-kritériumok mellett – kihasználhassák a nemzetgazdasági szempontól kiemelt státusszal járó versenyelőnyöket (gyorsabb, egyszerűbb építési engedélyezési eljárás).

A lakásárakon „faragni” legkönnyebben olcsóbb telkekkel, valamint a projekt mérethatékonyságának növelésével (sűrűbb beépítés, magasabb épületek) tudnak a lakásépítők, nem véletlenül kerültek a fenti példákba olyan helyszínek, ahol ezek leginkább adottak lehetnek. Így természetesen még a fenti részletes példának hozott XI. kerületben sem mindenhol állja meg a helyét a lakótelepi és új lakások árközelítése, ezek szűkebb lokációkra, vagy akár csak néhány – ugyanakkor több százas vagy ezres lakásvolument lefedő – projekt környezetére érvényesek jelenleg.

Vannak persze emellett egyéb kritériumok, amelyeket egy ilyen újszerű piaci helyzetet kihasználni igyekvő reménybeli vevőnek mérlegelnie kell. Ilyen lehet a beruházó által esetlegesen megállapított magasabb kezdőrészlet befizetése, illetve alapból azzal kell jelenleg kalkulálni, hogy nagy tömegben az olcsóbb új lakások egyelőre tervasztalról vásárolhatók meg, vagy az építkezés nem előre haladott, így a beköltözésre még várni kell.

Azt, hogy mindezek mellet is egy újszerű, elemzésre érdemes helyzettel állunk szemben, szemléltetik a KSH statisztikái is, melyek szintén a NAV tranzakciós adatain alapulnak. Azokban a fővárosi kerületekben és megyeszékhelyeken, ahol értékelhető darabszámú lakótelepi és újépítésű lakás forgalom is volt, 2014-ben a két ingatlantípus közötti átlagos árkülönbség 76% volt (természetesen az új lakások javára), ami 2024-re – tehát még bőven Otthon Start-hatástól mentesen – 59%-ra mérséklődött. 2014-ben a legnagyobb árkülönbség a VIII. kerületben volt, ahol a lakótelepi lakásoknál 2,5-szer voltak az újak drágábbak. Szolnokon, Pécsett és Miskolcon is több mint kétszeres volt az eltérés. 2024-re három kivétellel (Székesfehérvár, Eger és a XXII. kerület) mindenhol csökkent az árkülönbség. Miskolcon volt a maximum, bő kétszeres, a másik véglet a XVI. kerület 40%-kal. A legjobban a VIII. kerületben zárult az olló, a tíz évvel korábbi 2,5-szeresről 64%-ra, illetve Pécsett és Szolnokon is nagyjából 50-70% közöttire.

(Zárójeles metodikai pontosítás, ami azonban fő megállapításainkon nem módosít: Az esetek döntő hányadában tervasztalról vagy építkezés közben vásárolt új lakásoknál az ár az előszerződéskor megállapított vételárat jelenti, amit a lakás akár csak két évvel későbbi átadásakor kell maradéktalanul kiegyenlíteni. A tranzakciót pedig az ezt időben valamivel megelőző – az előszerződés feltételeire utaló – végszerződés alapján rögzíti a NAV.)     

Látszik tehát, hogy az árolló záródása a lakótelepi lakások és az újépítésű lakások között már hosszabb ideje zajlik. Azonban az Otthon Start lakásárra vonatkozó jogosultsági kritériumai miatt idén és a következő években, a program hatására piacra kerülő országosan több tízezres új kínálat – és az ezáltal élénkülő verseny következtében vélhetően az új lakások összességére helyezett árnyomás – miatt ez tovább gyorsul. Ám a hivatalos statisztikákban majd csak időbeli csúszással lesz követhető. Egyelőre nehezen megjósolható, hogy vajon tartósan velünk marad-e ez a piaci helyzet, mindenesetre érdemes szétnézni a kínálatban, sok paneltulajdonosnak jelenthet talán vissza nem térően kedvező alkalmat a lakáscserére.

Nem gondolom, hogy temetni kellene a paneleket, annak viszont van realitása, hogy egy időre véget ért ennek a piaci szegmensnek az elmúlt tíz évben látott száguldása, hiszen sok helyen közvetlen versenytársat kapnak az épülő új lakások képében.

Nagy forgalmából és homogenitásából adódóan a panelpiac eleve jó indikátora a piaci változásoknak, így emiatt is kitüntetett figyelmet érdemel.

Külön cikk témája lehetne persze a lakótelepi lakások és az újépítésű ingatlanok kapcsán való pro és kontra érvelés, amiből azonban az árkülönbség most bizonyos lokációkon egy időre háttérbe szorulhat.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ