Mennyire drágította meg a lakásokat az Otthon Start?

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A 3 százalékos kedvezményes kamatozású lakáscélú hitelt tavaly július elején jelentette be a kormányzat. A program szeptembertől indult, így a piacra gyakorolt első hatását már lehet értékelni, hiszen rendelkezésre állnak a harmadik negyedéves előzetes adatok. Persze egy átfogó képet majd csak évek múlva lehet adni, de érdemes már most megvizsgálni, mi történt az árakkal.

Az Otthon Start árakra gyakorolt hatására olvashattunk olyan becsléseket, melyek szerint a bevezetés nyomán az árak 20–30 százalékkal drágulnak, amely el is viszi az Otthon Start által nyújtott kamatelőnyt.

Ingatlanpiac az Otthon Start előtt

Az Otthon Start megjelenését megelőzően világossá vált, hogy a lakáshoz jutás vagy egyáltalán a lakhatás az ország több területén drágává, sok esetben megfizethetetlenné vált. Ez egyaránt jelentkezett a lakások magas árában, illetve a megnövekedett albérleti díjakban. A jelenség elsősorban a fővárost érintette, de több olyan nagy vidéki városra is kiterjedt, ahol a munkaerőpiac élénk volt, ahová a lakosság szívesen költözött, így volt igény a lakásokra. A lakásárak, illetve az albérletek megdrágulásában több tényezőnek is szerepe volt. Ezek közül a legfontosabbak a következők:

• Kevés új lakás – 2025-ben mindössze 12 062 új lakás épült a szükséges 30-40 ezer helyett;
• Jelentős befektetői kereslet a lakások iránt – különösen is a fővárosban jelentős, a lakások egy része bérleményként a piacon marad, más részét azonban üresen hagyják vagy rövid távra adják ki;
• Airbnb, rövid távú lakáskiadás előretörése – ez a fővárosban egyes becslések szerint akár 30 ezer lakást is érinthet;
• Mobilitási folyamatok – míg 2010 és 2025 között Magyarország népessége a KSH adatai szerint 4,7 százalékkal csökkent, addig Győr-Moson-Sopron megyében 5,2, Pest vármegyében pedig 8,6 százalék volt a növekedés úgy, hogy 2,1 százalékkal csökkent a főváros népessége – jelen van tehát egy jelentősebb vándorlás a nagyobb városok, azok agglomerációi és a fejlettebb térségek felé.

A lakáspiacot továbbra is a saját tulajdon magas aránya jellemzi. Ez nem magyar sajátosság, az egész régióra jellemző. 2024-ben az Eurostat adatai szerint a lakosság 91,6 százaléka lakott saját tulajdonú otthonban, és mindössze 8,4 százalék albérletben. Ezzel a saját tulajdon aránya a tagországok közül nálunk volt a harmadik legmagasabb Románia és Szlovákia után. A saját otthon egyrészt nagyobb biztonságot ad a háztartásoknak, másrészt pedig hosszú távon pénzügyileg is kedvezőbb lehet – annak függvényében, hogy milyen áron és milyen finanszírozás mellett tudnak lakást vásárolni. Persze egy saját lakást nehézkesebb lecserélni, mint egy bérelt lakást, így ez a mobilitást mindenképpen mérsékli. Ezen preferencia alapján viszont nem meglepő a lakásvásárlás népszerűsége, annak fontossága és így annak támogatása sem.

Árnövekedés az ingatlanpiacon az Otthon Start előtt

A lakásárak változását az MNB lakáspiaci árindexének alakulásán keresztül mutatom be. A  lakásárak jelentősen növekedtek az elmúlt években: 2025 harmadik negyedévében az átlagos lakásár több mint négyszerese volt a 2015-ösnek, azaz a drágulás mértéke az alacsony kereslettel jellemezhető 2023-as évet kivéve inflációt meghaladó volt.

2024-ben az árak átlagosan 13,8 százalékkal lettek magasabbak, miközben az infláció 3,7 százalék volt. 2025-ben aztán az árak még jobban megindultak: az első negyedévben 17,2, a másodikban 17,3, míg a harmadikban 21,3 százalékkal emelkedtek az egy évvel korábbihoz képest. Az áremelkedés tehát nem az Otthon Starttal kezdődött, de persze az sem hatott fékezőleg. Az első félév jelentős drágulását szintén egy keresleti sokk fokozta: a prémium állampapírok hozama az alacsonyabb infláció miatt csökkent, így befektetéseiknek sokan az ingatlanpiacon kerestek helyet. Ez azt jelenti, hogy országosan az első negyedévben 8,0 százalékos negyedéves alapú drágulást a második negyedévben 3,8, majd a harmadik negyedévben 5,0 százalékos áremelkedés követte.

Az egyes településtípusok árai 2015 óta hasonlóan változtak: a fővárosban 4,29-szeresére, a városokban 4,23-szorosára, míg a községekben 3,51-szeresére – az utóbbi területen volt tehát a legkisebb a drágulás, relatíve a legkisebb a kereslet. 2024-ben azonban már a községekben drágultak legjobban a lakások éves alapon: 19,0 százalékkal, ezt követték a városok 12,4 és a főváros 11,1 százalékkal. Ebben vélhetően szerepe lehetett a vidéki alacsonyabb bázisnak, illetve a falusi CSOK-nak mint megmaradt lakástámogatási formának. 2025-ben már a fővárosban volt a legnagyobb drágulás, amit a befektetési célú kereslet élénksége magyaráz – az állampapírpiaci hatás is itt a legerősebb. A fővárosban az éves bázisú áremelkedés az első három negyedévben átlagosan 23,5 százalék volt, míg a többi városban 17,5 százalék, a községekben pedig 14,9 százalék.  

Az Otthon Start hatása az árakra

Az Otthon Start árakra gyakorolt hatását egy regressziós modellel számszerűsítem. A modell eredményváltozóját az árak éves alapú változása jelenti. Az eredményváltozó csak 2025. harmadik negyedévéig áll rendelkezésre, azaz az itt bemutatott eredmények csak előzetes becslések, nem a program teljes hatását mutatják be, inkább csak az első keresleti hullámét. Az eredmények azért is tekinthetők csak előzetesnek, mert mint az MNB tájékoztatójában hangsúlyozta, a harmadik negyedéves adatok esetében Budapesten és Pest vármegyében az adatok feldolgozottsági szintje a szokásosnál alacsonyabb.

A regressziós becslést a 2001. I. negyedéves és 2025. III. negyedéve közötti időszakra végeztem el. A későbbi részben, amikor az egyes településtípusokra külön végzem el a számítást, a lakásárak változására kis mértékben rövidebb idősor áll rendelkezésre, a becslés így 2002. II. negyedévétől indul.

A magyarázóváltozók között találunk több dummy-változót. Az Otthon Start program dummy-változója 2025. III. negyedévében, az év eleji állampapírpiaci átrendeződésé 2025. első két negyedévében, míg a CSOK-é 2015. III. negyedéve és 2023. IV. negyedéve között volt aktív. Ezeken kívül az egyenlet tartalmazza az árváltozás késleltetettjét, a GDP és az átlagbér növekedését (az előbbinél a reálváltozót), illetve az alapkamat változását, mint magyarázó változókat.

Ezen változók voltak azok, amelyek a becslések során szignifikánsnak bizonyultak – az állampapírpiaci dummy-változó ebből minimálisan kilógott, de az alacsony eltérés miatt végül az egyenletben hagytam. A becsült egyenlet paraméterei a következők lettek:

A becsült együtthatók megfelelnek a várakozásunknak: a nagyobb GDP és a nagyobb bérszint növelik a lakásárakat, míg a nagyobb alapkamat fékezi a lakásárak növekedését, hiszen ekkor a befektetési célú kereslet inkább más eszközökbe vándorol. Egy 1 százalékos GDP-növekedés tehát 0,182 százalékkal, míg egy százalékponttal nagyobb bérnövekedés 0,135 százalékkal fűti az árak növekedését.

Látható az is, hogy a becslés szerint a CSOK és az állampapírpiaci átrendeződés egyaránt fűtötte az árszínvonalat azon negyedévekben, amelyekben negyedévekben jelen voltak a piacon (a CSOK Plusszal a sokkal kisebb volumen miatt nem számoltam a becslés során). A becslés eredménye alapján

az Otthon Start Program közel 6 százalékponttal járult hozzá az árak növekedéséhez – azaz a 20–30 százalékos árnövekedés elmaradt, de szignifikáns hozzájárulása volt azért

a dráguláshoz. Ez persze a későbbiekben még biztosan változni fog: az első lépésben a kereslet növekedése történt meg, azaz a hitelfelvevők léptek be újonnan a piacra, lakásokat keresve. A kínálat csak ezután zárkózik fel az új lakások megépülésével. Hosszabb távon tehát még érdemes lesz visszatérni a kérdésre és több negyedév adatával újrabecsülni az egyenletet.

A valóság persze ennél némileg bonyolultabb. Érdemes így megbecsülni az egyenletet a három településtípusra, kizárólag azon magyarázóváltozókat az egyenletekben hagyva, amelyek legalább 10 százalékos szinten szignifikánsak. A következő táblázat mutatja az egyes településtípusokra becsült egyenletek együtthatóit: 

A három területre eltérő eredményeket kapunk, ami azt is megmutatja, hogy az egyes programok, események hatása a különböző területeken más és más volt. A fővárosban például az Otthon Startnak összességében nem volt szignifikáns hatása az áremelkedésre (vélhetően egyes lakások ára nőtt, míg másoké csökkent, hogy beférjenek a 1,5 milliós négyzetméterár alá), de a városokban sem sikerült kimutatni ilyet. Nem meglepő viszont, hogy az állampapírpiaci átrendeződés a fővárosban fejtette ki a hatását, hiszen itt a legélénkebb a beruházási célú kereslet. A CSOK hatása szintén inkább a fővároson kívül érvényesült – ott nagyobb szerepe volt a jelek szerint ennek a támogatási formának. 

Az Otthon Start Program bevezetése tehát szignifikáns hatást gyakorolt az árakra, de

ez a hatás sokkal kisebb volt, mint azt sokan várták, az első becslések alapján kevesebb, mint 6 százalék.

Természetesen ez még nem a program végső értékelése, azzal még várni kell, csak az első hullám hatását lehetett bemutatni. A számított eredmény mindenesetre nem tér el jelentősen az ingatlan.com hirdetési árainak változásától, amelyek a 2025. júliusa és 2026. januárja közötti időszakra 8,4 százalékos drágulást mutatnak – amiben persze nem csak az Otthon Start hatása van benne. A későbbiekben nemcsak az árakat lesz érdemes vizsgálni, hanem azt is, hogy az épített lakások számára milyen hatással volt az Otthon Start – itt az első pozitív jelek már láthatóak, de azért a lakások megépítéséhez ennél több időre van szükség.

A szerző a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ