Tarthatatlan a lakhatási helyzet Magyarországon és az EU-ban, azonnali és drasztikus változásért kiált a szakma

Nagy, de menedzselhető a probléma Európában

A lakhatási válság Európában egyre inkább strukturális jelenség: nem csupán egyes városok vagy társadalmi csoportok problémája, hanem több, egymást erősítő tényező, mint az árak, a jövedelmek, a magas energiaköltségek, illetve a sokszor hiányzó közfinanszírozás egyszerre tolja felfelé a terheket.

Az EU a zászlajára tűzte ennek a problémának az orvoslását, az Affordable Housing Act, azaz a Törvény a Megfizethető Lakhatásért bejelentése óta gőzerővel folyik a munka, hogy kiépüljenek a partneri kapcsolatok és együttműködések, amelyek hozzásegítik a tagállamokat a garanciákhoz, illetve támogatásokhoz.

A megfizethetőség romlását jól jelzi, hogy

az EU-28 lakosságának 12%-a olyan háztartásban él, ahol a lakhatás a rendelkezésre álló jövedelem 40%-át vagy annál többet viszi el.

Mindezt tovább súlyosbítja, hogy a bérleti díjak és ingatlanárak sok helyen gyorsabban nőttek, mint a bérek és a jövedelmek.

• A lakhatási költségteher emelkedése széles rétegeket érint, nem csak a legszegényebbeket.
• A „cost of living” válság - amit az energia- és élelmiszerárak növekedése is fűt - tovább szűkíti a háztartások mozgásterét.
• A közpénzből finanszírozott lakhatási támogatás több országcsoportban csökken, különösen az EU-15-országokban, miközben a kereslet nő.

Sorcha Edwards, a Housing Europe főtitkára előadásában elmondta, hogy a lakásépítési projektek finanszírozása viszont komoly kihívást jelent: a szervezet most többek között arra törekszik, hogy

a lakhatás a következő, 2028-ban kezdődő európai uniós költségvetési időszakban prioritás legyen.

A Housing Europe az önkormányzati, szövetkezeti és szociális lakhatási szereplők európai szövetsége. A szervezet 31 országban 44 országos és regionális szövetséget, valamint 16 partnerszervezetet fog össze. Tagjai összesen mintegy 25 millió lakást fednek le, ami Európa teljes lakásállományának körülbelül 11%-a.

Ez a prioritási státusz egy megemelt finanszírozási keretet is jelentene a jelenlegi költségvetési időszakhoz képest. Jelenleg az Európai Parlamentben és az Európai Tanácsban is tárgyalt javaslat azt célozza, hogy a 2028-ban kezdődő finanszírozási időszakban 100 milliárd euróra emeljék a lakhatásra szánható összeget, amely becslések szerint a szektor építési és felújítási szükségleteinek 20 százalékát fedezné a következő hétéves időszakban. Összehasonlításképp, jelenleg az EU építési és felújítási projektjeinek körülbelül 10 százaléka származik kohéziós politikai alapokból - mondta el a Portfolio kérdésére Johanne Philippe, a Housing Europe policy officer-je.

Jelenleg a lakhatás a bizottság prioritása, de a tagállamokra bízza, hogy mennyit és egyáltalán allokálnak-e lakhatásra

- mondta a szakember.

A 100 milliárd eurós összeg a kohéziós politika keretében valósulhatna meg. Philippe kiemelte, hogy jelenleg ugyan "van egy specifikus célkitűzés a szociális és megfizethető lakhatásra, de nincs egyértelmű elkülönítés a szektor számára".

A finanszírozás formáját illetően Philippe szerint vegyes megoldásra számítanak: míg a polgármesterek támogatásokat kérnek, de a bizottság jelenleg a kockázatcsökkentő garanciákat részesíti előnyben. A Housing Europe a versenyképességi alap részeként kéri ezt a támogatást.

Az időkeretek tekintetében a nemzeti regionális partnerségi tervekhez a módosítások határideje június 11-e. Az Európai Versenyképességi Alap folyamata valamivel előrébb tart, míg a tanácsi tárgyalások az év végéig húzódhatnak, bár késések várhatók. Philippe megjegyezte, hogy azért is késnek ezek a folyamatok, mivel jelenleg túl sűrű a parlament programja ahhoz, hogy a képviselők konszenzusos álláspontot és módosításokat dolgozzanak ki.

Magyarországon is azonnali változásra van szükség

Egy Magyarország-fókuszú kerekasztal-beszélgetés során elhangzott, hogy a lakhatási válság komplex problémakör, amely gazdasági, szociális és politikai megközelítést egyaránt igényel. A szakértők szerint a jelenlegi rendszer fenntarthatatlan, és a helyzet javítása érdekében sürgős reformokra van szükség.

1. A lakhatási megfizethetőség romlott az elmúlt években, rosszabb a jövedelmek a lakhatási költségekhez viszonyított aránya és a fenntartási képesség.

2. Önmagában támogatásokkal nem oldható meg a helyzet: a rendszer szűk keresztmetszete a végrehajtás és a piaci-szabályozási keret. Emiatt szabályozási, adózási és finanszírozási oldalról lenne szükség az új kormányzat részéről stabilabb, kiszámíthatóbb keretekre.

3. A beavatkozások fókuszának a célzott megfizethetőségre kellene tolódnia, a jelenlegi, mindenkinek járó megoldásokról: rászorultsági alapon járó támogatások, bérleti piac, szociális lakhatás és az energiahatékonyság fejlesztése kell, hogy a fókuszba kerüljön.

Európai szintű társadalmi tünetek

Késlekedésre sem itthon, sem Európában nincs idő. A lakhatási válság következményei látványosan megjelennek a társadalmi tünetekben is:

• nő a hajléktalanság, és a megfizethető lakhatási opciók hiánya közvetlenül hozzájárul a krízis mélyüléséhez: az Eurostat adatai szerint 400 000 kiskorú élhet az EU-ban utcán vagy vészhelyzeti elhelyezésben.

• A fiatalokat az túlzsúfoltság is aránytalanul érinti: a 15-29 évesek több mint egynegyede túlzsúfolt körülmények között élt tavaly.
• Emellett gond a lakásminőség is: a rossz szigetelés, a nedvesség, az alapvető komfort hiánya, ami egészségügyi és jólléti kockázatokat okoz, illetve az energiaszegénységet erősíti.
• A lakhatási krízis nem-cselekvés esetén társadalmi megosztottságot és politikai következményeket hozhat, a demokratikus intézményekbe vetett bizalmat is erodálva.

Pozitív keretezésben viszont a megfizethető, jó minőségű lakhatás a társadalmi kohézió és a versenyképesség egyik kulcseleme lehet - mondta Edwards. A főtitkár hangsúlyozta

• a helyi és nemzeti szintű együttműködés fontosságát a lakhatási problémák megoldásában, és azt is, hogy
• az Európai Unió szintjén is szükség van koordinált erőfeszítésekre.

A szervezet maga is különböző országokkal működik együtt a legjobb gyakorlatok megosztása érdekében: Edwards több európai ország példáját is felhozta, ahol jelentős előrelépések történtek a lakhatási politikák terén.

• Az osztrák szociális lakásszektor évi 1,3 milliárd euró megtakarítást hoz a háztartásoknak, ami a vásárlóerőn keresztül a GDP-t is növelheti.
• Észtországban a társasházi/kooperatív felújításoknál a beruházások munkahelyeket teremtenek, a támogatott renováció pedig hosszabb távon „gyakorlatilag költségvetés-semleges” lehet.
• Koppenhágában a példa azt mutatja, hogy a városi versenyképességet is erősítheti, ha van elérhető árú bérlakás (munkaerő-vonzás, fiatalítás, tanulmányok félbehagyásának kockázatcsökkentése).
• Németországban a lakásszövetkezetek a kivetített prezentáció szerint 2,8 millió embernek kínálnak nem-piaci alternatívát szabályozott bérleti díjjal. Magyar példaként megjelenik egy 2025 januárjában indított célzott program, amely a gyermekvédelemből kikerülő 18-35 éves fiatalok önálló életkezdését támogatja biztonságos, megfizethető lakhatással.

Hangsúlyozta, hogy a bemutatott példák alapján a megfizethető lakhatás nemcsak költségvetési kiadás, hanem hosszú távú gazdasági-társadalmi befektetés is lehet.

Egy jó példa: A Woontrots flamand szociális lakásügynökség megfizethető, minőségi bérlakásokat és vásárlási lehetőségeket biztosít alacsony jövedelmű családoknak és magánszemélyeknek. Björn Mallants, a társaság igazgatója szerint a szervezet jelenleg mintegy 4000 lakással dolgozik, a következő 15 évben további 2000 új otthon megépítését és további 2000 lakás felújítását tervezik. Ez elmondása szerint „óriási” végrehajtási és finanszírozási kihívás. A szakember kiemelte, hogy az ingatlanhoz kötődő – megtérülő eszközt létrehozó – adósságot érdemes megkülönböztetni a puszta túlköltekezéstől, amikor a fiskális szabályok betartásáról van szó. A társaság fejlesztéseit részben az Európai Beruházási Bank (EIB) kedvezőbb, piacinál olcsóbb hiteleiből finanszírozzák. Az EIB-hitellel összefüggő állomány a flandriai tartományi államadósságban jelenik meg, ami rövid távon ugyan növeli az adósságot, hosszabb távon viszont a társaság a működéséből visszafizeti az adósságot.

Összességében az európai szintű összefogás a megfizethető lakhatás előremozdításáért a következő pozitív következményekkel kecsegtethet:

• Nagyobb vásárlóerő, potenciális GDP-hatás.
• Felújítási programok: munkahelyteremtést, energiahatékonyságot eredményeznek, és még lehetséges költségvetési megtérüléssel is kecsegtethetnek.
• Bérlakás/szövetkezeti szektor: segít tompítani a piaci kilengéseket, és stabil lakhatási pályát jelent.
• Célzott programok segítik a sérülékeny csoportok (pl. gyermekvédelemből kilépők) társadalmi integrációját.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ