Panel helyett pálmafák és luxus: ezért csábítja Dubaj a magyar befektetőket

A lengyelországi és dél-európai tapasztalatok után miért fordultak éppen Dubai felé? Mikor került a magyar befektetők radarjára, mi tette ingatlanpiaci szempontból vonzóvá?

Kühne Kata: Az ország iránti érdeklődés növekedése már a Covid előtti években is érzékelhető volt, azonban a járványt követően kapott igazán lendületet. A magyar befektetők érdeklődése nemcsak a hazai ingatlanpiacon nőtt, hanem egyre többen kezdtek Európában – sőt, távolabbi piacokon is – lehetőségeket keresni. Ennek három fő oka volt: az itthoni árak folyamatos emelkedése, az erősebb vásárlóerő, illetve a tudatos diverzifikáció igénye azoknál, akik számára elérhetővé vált, hogy ne csak a hazai ingatlanpiacon fektessenek be. Dubai több szempontból is eltér Európától. Az egyik legnagyobb különbség, hogy ott az ingatlanok még mindig szélesebb ársávban, kedvezőbb belépési szinteken érhetők el. 2022-2023-ban még Spanyolországban is így volt, azóta azonban látványosan emelkedtek az árak.

Dubai ezzel szemben szinte az egyetlen olyan célpiac, ahol a belépési küszöb nem kizárólag 300-400-500 ezer euró feletti ingatlanokkal kezdődik, hanem alacsonyabb értéksávban is van minőségi kínálat.

Különösen vonzó az újépítésű ingatlanok piaca, legyen szó már megépített vagy még építés előtt/alatt álló fejlesztésekről. A másik tényező inkább élmény- és életérzés-alapú, aki járt már Dubajban, azt óhatatlanul megérinti a magas életminőség, sokak számára a "luxusélet" kézzelfogható közelsége, és az a biztonságérzet, amit Európában bizonyos helyeken ma már kevésbé tapasztalni. Teljesen más a miliő, mint amihez itthon szoktunk. Emellett az is egyre jobban látszik, hogy már nem pusztán befektetési lehetőség, többen élettér váltásban gondolkodnak, egy új életszakaszt, karriert vagy akár költözést terveznek, fiatalok és középkorúak egyaránt. Dubaj így felkerült a digitális nomádok, a vállalkozó szelleműek és a nemzetközi lehetőségeket keresők célpontjai közé is.

Rinfel János: Tapasztalatunk szerint a magyar – és tágabban közép-európai – érdeklődés mögött ma három, gyakran egymásba csúszó motiváció látszik: befektetés, életvitelszerű költözés, illetve egy "B-terv" jellegű stratégiai diverzifikáció.

A belépési pont legtöbbször a hozam, Dubaj prémium negyedeiben a bérleti megtérülés jellemzően 7-9% körül alakul, szemben a sok európai nagyvárosban tapasztalt 3-4%-kal, ráadásul nincs személyi jövedelemadó és nyereségadó sem.

A magyar ügyfeleknek a tervezésben sokat segít, hogy a két ország között van kettős adóztatást elkerülő egyezmény, így az adózási keretek átláthatóbbak. A rövid távú, Airbnb-típusú kiadás a turizmus és a vállalati áthelyezések miatt különösen erős több kiemelt környéken.

Közben az életvitelszerű költözés a leggyorsabban növekvő trend, főleg 35-55 éves vállalkozóknál és családjaiknál, hiszen a kedvező adókörnyezet, az alacsonyabb adminisztráció, a magas biztonság, a nemzetközi oktatás és egészségügy, valamint a 10 éves Golden Visa is erős vonzerő, a befektetéssel ugyanis a vevők akár 10 évre szóló tartózkodási engedélyt is kaphatnak. A harmadik pillér a "B-terv":

2022 óta sokan nem azonnali költözést terveznek, hanem egy EU-n kívüli, dollárhoz kötött, stabil bázist keresnek, ahol gyorsan lehet pozíciót építeni.

Ha megszületik a döntés, az ügyintézés is gyors és átlátható: kész ingatlannál a tulajdonátruházás akár egy órán belül lezajlik, a végén pedig az ügyfél megkapja a digitálisan hitelesített tulajdoni lapot. Megfelelő, dubaji bíróságon hitelesített online meghatalmazással az ügyfélnek sok esetben ki sem kell utaznia az adásvételhez.

Új építésű, úgynevezett off-plan projektnél a befizetések zárolt letéti számlára kerülnek, amelyhez a fejlesztő csak az építkezés előrehaladtával arányosan fér hozzá. Ezt a Dubai Land Department (DLD), Dubaj hivatalos ingatlannyilvántartása alapján minden esetben ellenőrizzük és igazoljuk, és a tulajdonjog is csak a DLD-s regisztrációval válik érvényessé.

Milyen hatással van a jelenlegi geopolitikai helyzet a dubaji ingatlanpiacra? Az elmúlt hónapokban tapasztaltak-e elmozdulást a keresletben, a vevők összetételében, alkuerejében vagy a finanszírozási feltételekben?

Rinfel János: Az első 1-2 napban a piacon is érezhető volt a pánik, sokan megijedtek, mi lesz az ingatlanjaikkal. Ez azonban gyorsan lecsengett, és már márciusban is rengeteg ügylet zárult le:13 509 tranzakció történt 43,5 milliárd AED összértékben, április 13-19. között pedig 3 020 tranzakció zárult kb. 9 milliárd AED értékben. Vagyis nincs kereslet-összeomlás, inkább átmeneti óvatosság volt, ami után visszarendeződés látszik.

Berényi Dorina: Változás inkább a vevői összetételben és a tárgyalási dinamikában tapasztalható.

A korábbi, kifejezetten rövid távra fókuszáló szereplők helyét egyre inkább a tapasztaltabb, hosszabb távú stratégiában gondolkodó befektetők veszik át, akik 2-5 éves időtartamban terveznek, és tudatosan keresik a jó belépési pontokat.

Ezzel párhuzamosan a másodlagos piacon, vagyis a már kész, átadott ingatlanoknál újra megjelent az alkulehetőség, méghozzá a Covid óta nem látott mértékben, ugyanakkor ez erősen eladófüggő: van, aki egyáltalán nem enged, mert nem szorul rá, és van, aki viszont gyorsan pénzhez akar jutni, ezért akár 10-15% mozgásteret is adhat a végső árban.

Az elsődleges piacon, vagyis a nagy fejlesztők off-plan projektjeinél, amikor a vevő még az építés alatt, vagy akár az előtt vásárol ingatlant, ugyanakkor jellemzően nincs látványos árengedmény: az olyan kivitelezők, mint az Emaar, a Sobha vagy az Ellington inkább azért nem mennek bele komoly kedvezményekbe, hogy ne értékeljék le utólag a korábban, akár néhány hete magasabb áron vásárló ügyfelek pozícióját. A rugalmasság inkább a feltételekben jelenik meg: a fizetési ütemezéseknél – például a klasszikus 70/30 helyett – kedvezőbb, kényelmesebb konstrukciók is szóba kerülhetnek.

Előre mutató, hogy a Dubai Holding Real Estate (Meraas, Nakheel, Dubai Properties) és az Emirates NBD – az egyik legnagyobb emirátusi bankcsoport – 2026 áprilisában együttműködést jelentett be, amelynek célja, hogy bizonyos, átadás előtt álló újépítésű beruházásoknál a jelzáloghitel már az építkezés alatt is elérhetővé váljon. Ez egyszerre erősíti a biztonságérzetet és a befektetői bizalmat. Összességében tehát

a geopolitikai zaj rövid távon óvatosságot hozott, de a dubaji piac működőképessége nem sérült: aki régóta tervezi a belépést, annak most reális esélye lehet kedvezőbb feltételeket találni – különösen a másodlagos piacon.

Hogyan látják a dubaji piac alakulását 2026-ra: inkább árkorrekcióra, stagnálásra vagy további drágulásra számítanak, és mely szegmensekben várható mindez a leginkább?

Rinfel János: Az elmúlt években Dubajban az ingatlanárak és a bérleti díjak is kétszámjegyű mértékben emelkedtek, részben azért, mert a város népessége 2025 novemberében átlépte a 4 millió főt. A kereslet gyorsan nőtt, miközben a kínálat nem tudta ugyanilyen tempóban követni, így tartós szűkösség alakult ki.

2026-ban ugyanakkor várhatóan mintegy 110 000 új ingatlan kerül átadásra, ezért több, nagyobb fejlesztési volumenű városrészben reális egy mérsékelt árkorrekció és hosszabb értékesítési idő. Aki gyors eladást tervez, annak nagyobb eséllyel kell rugalmasabban áraznia.

Berényi Dorina: A piac egyre inkább differenciálódik, ma már nem csak a lokáció, hanem a fejlesztő és a projekt minősége is döntő. Jó példa erre a Jumeirah Village Circle (JVC), ahol a jelentős új átadások ellenére a jobb minőségű, jól pozícionált projektek érdemben felülteljesíthetnek. Ezzel szemben a prémium, szűk kínálatú területeken – például Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, illetve a tengerparthoz közeli részek – továbbra is inkább áremelkedés várható, mert kevés az elérhető ingatlan, és nincs eladási kényszer.

A rövid távú bérleti piac jelenleg bizonytalanabb, és a szezonalitás is erősen hat, a nyár gyengébb, őszre viszont mindig élénkül a kereslet. A hosszú távú kiadás esetén az árak összességében nagyjából stabilak, ugyanakkor gyakoribbá vált a rugalmasabb megállapodás, mint például kisebb engedmény, vagy több részletben fizethető bérleti díj.

Összességében nem egy egységesen mozgó piacot látunk, hanem eltérően teljesítő szegmenseket, ahol a lokáció, a minőség és a kínálat egyensúlya a kulcstényező.

Az idei és jövő évben mik az Otthon Centrum nemzetközi terjeszkedésének fő céljai? Mely országok/régiók jöhetnek szóba a következő bővülési körben, és milyen szempontok befolyásolják a döntést?

Kühne Kata: Spanyolország a következő nagy célpont, ezen továbbra is teljes erővel dolgozunk. Emellett

Olaszország és Horvátország piacát is figyeljük, ahol várhatóan Dubajhoz hasonlóan partneri megállapodásokkal tudunk majd megjelenni.

A nemzetközi terjeszkedés nálunk elsősorban azt jelenti, hogy olyan, helyben már működő – irodával vagy csapattal rendelkező – partnereket keresünk, akik magyar kötődésűek, emellett értik a helyi sajátosságokat, és naprakészen ismerik az adott piac befektetési lehetőségeit. Helyben szakértői az ingatlanpiacnak. 

Spanyolország régóta kedvelt a magyarok körében, akár második otthonként, akár kiadási/befektetési célú vásárlásra. Az elmúlt években több népszerű térségben – például Málaga és Marbella környékén – jelentősen emelkedtek az árak, ezért egyre inkább olyan régiók kerülnek előtérbe, ahol még kedvezőbb a belépési szint, például a Costa Blanca, és más hasonló területek. Kulcskérdésnek látjuk azt is, hogy a finanszírozási lehetőségek erősödjenek: magasabb árszinteknél különösen fontos, hogy a vevők megbízható, tervezhető hitelmegoldásokhoz is hozzáférjenek.

Összességében azt látjuk, hogy a rövid távú kiadás itthoni tapasztalatai is felgyorsították a külföldi befektetések felé irányuló érdeklődést, a magyar vevők egyre tudatosabban keresik, hol lehet stabilan és hosszabb szezonális időszakra kiadni ingatlanukat – ebben a déli országok versenyképesebb lehetőséget nyújtanak, mint a hazai célpontok.

Horvátország kapcsán még zajlanak az egyeztetések, de ott is a partner kiválasztása lesz a döntő, fontos szempont, hogy hol tevékenykedik a csapat, és milyen helyi kapcsolatrendszerrel bír a partner jelöltünk, azaz, hogy hogyan indulunk el. A jó ügyfélkiszolgálás alapja, hogy a csapatunk valóban "otthon legyen" a helyi piacon, és magyarul/anyanyelvünkön is végig tudja kísérni az ügyfelekeinket – hiszen a külföldi vásárlás sokkal többrétűbb, mint egy adásvételi szerződés aláírása: adózás, illeték, esetenként akár felújítás, jogi szabályozásnak való megfelelés, valamint  a későbbi üzemeltetés ügyintézése is fontos része a folyamatnak.

A cikk megjelenését az Otthon Centrum támogatta.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ