Kimondta a jegybank a lakásárakról, amit senki sem akart hallani: lélektani határhoz értünk Magyarországon

Az Otthon Start program a magyar lakáspiac meghatározó elemévé vált. A program sokszor kapott kritikát, hogy befektetési célra használják, pedig a leírása ezt lehetővé tette. Hogy látja a jegybank, az eredeti szándéknak megfelelően valóban azok veszik igénybe, akikre számítottak – a fiatalokra, elérte-e azokat, akiknek valóban szánták?

Property X 2026

Banai Ádám is előadónk lesz a Portfolio Property X konferencián, a szakma legnagyobb és legsportosabb nyári találkozóján. Találkozz vele te is!

Információ és jelentkezés

Banai Ádám: Az Otthon Start a korábban megszabott célok felé változtatott a hitelpiac irányán. A tranzakciók jelentős része a program előtt is befektetői vásárlás volt, most az ő jelenlétük arányaiban csökkent, az első lakásvásárlóké pedig nőtt – ami fontos cél volt. Ráadásul összességében a hitelre lakást vásárlók aránya is nőtt – tehát úgy tűnik, hogy legalább részben ténylegesen elérte a célcsoportját az Otthon Start. A hitelarány növekedése arra is utalhat, hogy olyanok éltek vele nagy számban, akik enélkül valószínűleg nem tudták volna a vásárlást megoldani. Az első lakásvásárlók arányának növekedése is erre utal. Ezt valamelyest árnyalja, hogy az Otthon Start főleg a magasabb jövedelemmel rendelkező fiatalabbak lakáshoz jutását támogatta. Emellett az is megfigyelhető, hogy kevesebb önerővel, nagyobb hitelösszegekkel valósultak meg tranzakciók, mivel maga a termék lehetővé tette az adott jövedelemhez a nagyobb hitelösszeget. Ez sokaknak segíthetett, akik kevesebb önerővel rendelkeznek.

Banai Ádám

Magyar Nemzeti Bank, monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgató

Banai Ádám a Budapesti Corvinus Egyetemen kapta MSc fokozatát Pénzügyi befektetéselemző és kockázatkezelő szakon. Doktori fokozatát ugyancsak a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte, a Gazdálkodástani

…Tovább

Növelte-e ez a bankrendszer kockázatait, lát-e erre utaló jeleket a Magyar Nemzeti Bank?

Ezzel kapcsolatban fontos leszögezni, hogy egyrészt a hazai adósságfék-szabályok természetesen az Otthon Startra is vonatkoznak, és továbbra is relatíve szigorúak. Nemzetközi összehasonlításban több olyan ország is van, ahol nem vár el önerőt a szabályozó. Összességében bár nőtt az átlagos hitelösszeg ingatlanértékhez mért aránya, vagy másik oldalról csökkent az önerő átlagos aránya, de utóbbi nemzetközi összevetésben még mindig viszonylag magas. Ez egy nagyon fontos kockázatmérséklő tényező. Másrészt, ez egy teljes futamidőn kamatfixált termék, ami a kiszámíthatósága miatt önmagában, termékszinten csökkenti a kockázatot. Harmadrészt, mivel sok esetben első lakásvásárlókról van szó, gondolhatjuk – illetve ez is a tapasztalat – hogy ezek a lakásvásárlók növekvő jövedelmi pálya előtt állnak. Tehát, ha a nominálisan fixált törlesztőrészlet mellett a növekvő jövedelmi pályával számolunk, az fokozatosan érdemben csökkenti a kockázatot.

Nem látjuk úgy ebben a pillanatban, hogy emiatt a portfólió miatt kiemelten aggódni kellene, de természetesen szorosan nyomon követjük a hitelezési kockázatok alakulását.

A múlt szerdán publikált Lakáspiaci Jelentésben olvasható, hogy 2025 második félévében az Otthon Start keretében 17 ezer hitelszerződést kötöttek a bankok mintegy 597 milliárd forint értékben, ezzel a lakáshiteleken belül az államilag kamattámogatott hitelszerződések száma a 2025. júniusi 1500 darabról 2025 végére több mint 6 ezerre emelkedett. Mi lehet a további tendencia, mire számít a jegybank a későbbiekben?

Azt láttuk, hogy egy kezdeti nagyobb roham után az Otthon Start igénybevétele az elmúlt hónapokban beállt egy folyamatos ütemre. Fontos kérdés a további dinamikával kapcsolatban, hogy mi lesz az új kormányzat terve az Otthon Starttal kapcsolatban, hiszen ez bizonyosan meg fogja határozni a kereslet lefutását. Ha bármilyen szűkítés felmerül, azt potenciálisan követheti egy újabb hullám, de ha tartósan megmarad a program, akkor hasonló szerződéses volumenekre  számítunk. Várhatóan folyamatos lesz a kereslet rá, hiszen széles körben igénybe vehető. Fontos fejlemény, hogy a kínálati oldalon az elmúlt időszakban viszonylag sok új lakás fejlesztését jelentették be: ez biztosan segíteni fogja a kereslet fennmaradását, illetve adott esetben könnyítheti a lakáspiacra lépést azoknak, akik esetleg eddig nem éltek a programmal.

Az ingatlanfejlesztőket is segíti az Otthon Start. Mi a jegybank várakozása a kiemelt beruházásokkal kapcsolatban? Az új kormány illetékes minisztere, Vitézy Dávid ígéretet tett arra, hogy felülvizsgálja az Otthon Startos kiemeléseket – mekkora kockázatot jelent ez arra nézve, hogy valóban megjelenhetnek a piacon a már bejelentett új lakások?

A piacon az elérhető új lakások száma már közel 10 ezer, ami már most bő 60%-os növekedés éves alapon. A ténylegesen a piacon megjelent új lakások és az otthon startos kiemelt beruházások között közel sincs teljes átfedés, hiszen a kiemelések még csak az idei év elején kezdődtek el, és Otthon Start-kompatibilis eladó, új lakások már ezek előtt is megjelentek. Természetesen befolyásolni fogja az elérhető lakások számát a kormány kiemelt beruházásokhoz való viszonya, illetve ezek alakulása. Csak Budapesten 14 ezer lakásnyi kiemelt beruházást jelentettek be, de csupán ezek felénél kezdődtek el az előkészületek vagy a munkálatok, tényleges értékesítés alatt pedig csak négy Otthon Start program kapcsán kiemelt projekt áll. Az tény, hogy már most jelentős növekedés látszik a kínálatban, az tehát nem a kiemelt beruházásoktól függ – ilyen értelemben gondolhatjuk azt, hogy legalábbis idén fennmarad a jelentősebb kínálat a tavalyi évhez képest. Hozzáteszem, hogy ez szükséges is, mert az elmúlt 2-3 évben fájóan hiányoztak az új lakások a piacról: a 13 ezer körüli lakás nagyon alacsony megújulási rátát jelent.

Mi lenne az MNB szerinti ideális megújulási ráta?

Sokszor beszélünk róla, hogy mi is lehet az ideális szám, hiszen egyszerre kell figyelembe venni a népességcsökkenést, a háztartás átlaglétszámának a csökkenését; azt, hogy a meglévő lakásállományunk felújítása egyébként is szükséges, és felújítással is lehet magas minőségű otthont teremteni. Ettől függetlenül összességében a bő négymilliós lakásállománynál, a régióhoz hasonló 1%-os megújulási ráta, az itthon nagyjából 40 ezer új lakás lenne évente.

Ha tartósan el tudna érni 25-30 ezer körüli új építést a lakáspiac, szerintem már elégedett lenne mindenki.

A társasházi építményi joggal kapcsolatban: mi kellene ahhoz, hogy a gyakorlatban is működjön, és tényleg legyen a bankoknál ilyen termék? Mi az, ami jelenleg ezt gátolja?

A társasházi építményi jog egy továbbra is újnak tekinthető jogintézmény, amelynek a keresleti tényezők és a banki operációs folyamatok is befolyásolják a kihasználását. A lakásvásárlók számára ez konstrukciótól függően már az új lakások vásárlására vonatkozó szerződéskötéstől törlesztési terhet jelenthet, ami érdemben korlátozza a várható érdeklődést a lehetőség iránt. A bankok oldalán pedig komplex, a projektfinanszírozói és lakáshitelezői oldalt is összekapcsoló szerződéses megoldások kialakítása szükséges, ami egyrészt időigényes, másrészt bonyolítja a folyamataikat. Mivel a lakáshitelek iránti magas kereslet jelentősen leterheli a banki hálózatokat, érthető, hogy egyelőre nem tekintették prioritásnak az új jogintézmény beépítését a folyamataikba.

A jövőben átgondolandó lehet a társasházi építményi jog, illetve az azzal támogatni kívánt társasházi finanszírozási rendszer egyszerűsítése.

Az árakra rátérve, az évezred lakásdrágulása után idén már sokkal enyhébb növekedést vár a jegybank és a piac is. Mekkora ebben az Otthon Start szerepe, és megmaradhat-e a tendencia?

A tavalyi jelentős ugrás után az idei év első negyedévében már érdemben lassult a lakásár-növekedés, de ez éves alapon még mindig 16-17%-os drágulást jelent. A statisztika természeténél fogva a lassulás fokozatos lehet csak. Az Otthon Start a kereslet jelentős beindulásában is szerepet játszott, ugyanakkor egyfajta effektív korlátot is jelent a 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árplafonnal, ami pedig Budapesten inkább lassítja a lakásár-növekedést.

Az árakkal kapcsolatban eljutottunk olyan lélektani pontokig, illetve az Otthon Start-küszöb miatt is, hogy most már legalább a fővárosban érdemi lassulás következhet.

Bár önmagában az árak növekedése is jelentős volt, de a túlértékeltség is 9 százalékponttal nőtt a tavalyi évben, úgyhogy gyakorlatilag az is rekordszint környékén van az általunk mért időszakra vonatkozóan. A továbbiakban a kereslet tehát már nehezen tudna alkalmazkodni egy ilyen gyors árnövekedéshez.

Mik a kilátások a túlértékeltség mértékével kapcsolatban, hogyan változhat a továbbiakban?

Amikor a lakásárak nominális növekedése elkezdett lassulni, de közben fennmaradt a bérek reálnövekedése, akkor a túlértékeltség értelemszerűen javult. Szerintem ez várható a következő időszakban is:

ha lassan is, de azért várhatóan javulni tud majd ez az indikátor.

A bérlakáspiac létrehozása az új kormányzat kiemelt törekvése. Mi az MNB álláspontja – hasznos lehet-e ez a megfizető lakhatás szempontjából Magyarországon, van-e létjogosultsága, illetve segítheti-e akár ösztönzőkön keresztül a szektor fejlesztését az MNB?

Sokféle élethelyzet van, és egyáltalán nem mindegyikre a lakástulajdonlás a legjobb megoldás. A bérlakás, mint lehetőség növeli az országon belüli mobilitást is, ami pozitív a reálgazdaság számára, illetve, a lakásfejlesztő szektor számára is lehet pozitív hatása. A

lakáspiac keresleti és árfeltételei kifejezetten ciklikusak, ha adott a többféle termék fejlesztésének lehetősége, akkor a lakásfejlesztők is jobban tudnak kapacitást építeni, ami hosszú távon az árakra is kedvező hatással lehet.

Az emelkedő kockázatok miatt vezetett be az MNB rendszerkockázati tőkepuffert a bankok számára. Ezzel kapcsolatban mi a várakozás, maradhat ez a szint idén, illetve akár nőhet is?

A jelzáloghitel-portfóliókra előírt rendszerkockázati tőkepuffer bevezetésekor a lakáspiaci túlértékeltség az egyik fő motivációs tényező volt. Hosszú ideig relatíve alacsony volt a hiteldinamika, és ez 2024-ben változott meg a lakáshitelezésben. Már az Otthon Start előtt elindult a hitelezés gyors felfutása, amit rapid áremelkedés is követett. Erre a kockázatra akarta felkészíteni a bankrendszert a szabályozás, mert így ha bármilyen probléma származik belőle, van rá dedikált puffere. Ebben a pillanatban a lakáspiac élénksége, illetve a túlértékeltsége nem változott érdemben.

A kereskedelmi ingatlanpiacon pedig a ciklikus mélypontról elmozdulva már inkább egy javuló konjunktúrát várunk. Ezért most ennek a változtatása nem látszik indokoltnak.

Áprilisban jelent meg az MNB Kereskedelmiingatlan-piaci Jelentése. Ebben az olvasható, hogy a piac jelenleg a ciklus alján tartózkodik, de tavaly már megjelentek a javulás első jelei. Ha a részpiacokat nézzük, mik a kilátások az irodapiacon rövid távon?

Már most 12,5 százalékos az irodapiaci üresedés, ami viszonylag magas – bár távol áll a historikus maximumoktól. Önmagában az is felfelé mutató kockázat, hogy 2026-2027-ben viszonylag nagy volumenű átadás várható, ami ezt majd tovább növeli. Ezen az időtávon tehát egyértelműen az a várakozás, hogy a kihasználatlanság nőni fog. Az lesz a nagy kérdés, hogy a javuló konjunktúra, javuló piaci bizalom és általában a vállalkozói bizalom egyrészt tartós marad-e, másrészt pedig, hogy mikor tud majd lecsapódni az irodapiacon. A döntés, hogy valaki érdemben növelje saját irodaterületét, vagy újonnan megjelenjen a hazai irodapiacon bérlőként, nem rövidtávú, tehát

nem várnánk azt, hogy ez már az idei évre érdemi hatást gyakoroljon.

A forinterősödés hozhat-e változást ebben, akár oly módon, hogy a későbbre várt javulás már hamarabb bekövetkezik, vagy éppen ellenkezőleg, egy külföldi cég Magyarországra érkezését akár még hátráltathatja is a nagyon erős helyi deviza?

A forint árfolyam erősödése a kockázati prémium csökkenésének eredménye, vagyis inkább egy piaci változás jele, nem pedig az alapja.

A vállalati, a reálgazdasági döntéshozó számára sokkal inkább a háttérfolyamat, vagyis maga a kockázatiprémium-csökkenés az, ami valóban lényeges lesz a döntés meghozatalában.

Az, hogy ez mikor és hogyan fog megtörténni, az szerintem érdemben függ attól, hogy mennyire tartós ez a folyamat. Az elmúlt időszak pozitív fejleménye mögött számos olyan várakozás van, amiről egyelőre csak kommunikációs szinten tudunk bármit.

Van-e olyan szegmens a kereskedelmi ingatlanpiacon, ahol az irodapiacinál jobb teljesítmény látnak?

Az ipari szegmensben ugyancsak viszonylag nagy kihasználatlanságot látunk: elmúlt az az aranykor, amikor mindenki ipar-logisztikába akart beruházni, és bármilyen épületet bérbe lehetett adni. Az üresedési ráta ezen a területen is bőven a két számjegyű tartományban van, és ott is jelentős átadások várhatóak. Ez az irodapiachoz hasonlóan, szintén a ráta emelkedését fogja okozni. Ezzel párhuzamosan, bár nem rövid távon, az erősödő geopolitikai konfliktusok megint előtérbe hozhatják a diskurzust arról, hogy mennyiben változik meg a szállítási, gyártási, tárolási logika különböző vállalatoknál.

Ezek bár megnövelhetik a logisztikai ipari igényeket, de ehhez még idő kell.

A másik két fő terület, amiről még nem beszéltünk, a kiskereskedelem és szálloda. Előbbi esetében összességében a hazai kiskereskedelem forgalma relatíve jól teljesített az elmúlt években, emiatt a kiskereskedelemben igénynövekedés mutatkozhat. Itt a legnagyobb kérdés az lesz, hogy a jelenleg akadályozó tényezőként felmerülő szabályozói rendszer tud-e változni. Ami a szállodákat illeti, a hazai turizmus viszonylag dinamikusan nőtt az elmúlt években, ami a szállodaszektort összességében segítette.

Van-e az MNB-nek, vagy önnek személyesen bármilyen ráhatása arra, hogy hogyan változzon a közeljövőben a törvényalkotás ezeken a területeken – gondolok itt akár a plázastopra. Korábban a Lakás és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testületen keresztül például a lakáspiacra vonatkozóan tudott az MNB javaslatokat tenni.

A jegybanknak a törvényben meghatározott alapfeladataira kell koncentrálnia, ez a mandátumunk. Emellett

a felelősségi körök kölcsönös tiszteletben tartása mellett együttműködünk a kormánnyal és nyitottak vagyunk a szakmai párbeszédre,

ahogy eddig is, úgy a jövőben is. Ettől függetlenül a törvényalkotás nem a jegybank feladata. Éppen ezért az egyébként jól működő testületeket – mint az említett LITT – szándékunkban áll folytatni, mert olyan informális beszélgetésre adnak lehetőséget, ahol a korábbiakban is jó ötletek születtek, ami segítette a megértést és a jobb döntéshozatalt.

Van-e esetleg olyan terv, hogy a zöld finanszírozást a Zöld Otthon Programhoz hasonlóan kiterjesztené az MNB kereskedelmi ingatlanokra is - akár irodákra, logisztikai központokra?

A saját mandátumunkra szeretnénk fókuszálni, tehát a szűken vett jegybanki feladatok a prioritásaink. Ennek megfelelően, a zöld szempontnál arra figyelünk, hogy a szabályozásainkban mennyiben tudjuk figyelembe venni a fenntarthatósági szempontokat. Ennek most a zászlóshajója a zöld tőkekövetelmény, amit minden évben felülvizsgálunk és mindig próbáljuk minél inkább a valósághoz igazítani, tehát több típusú terméknek lehetőséget adni, hogy éljen a zöld tőkekövetelmény kedvezményével.

Programindításban viszont egyáltalán nem gondolkodunk, az nem lenne összhangban a szűken értelmezett mandátumunkkal.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.