Jöhet a rendszerváltás a hazai ingatlanpiacon és építőiparban, és már azt is tudjuk, mi kell hozzá - Ilyen volt a Property X konferencia második napja

A Property X konferencia záró panelbeszélgetésén az ingatlanfejlesztés, befektetés, építőipar és finanszírozás szakértői egybehangzóan óvatos optimizmusuknak adtak hangot: a résztvevők szerint a megváltozott politikai környezet nyomán már megjelentek a nemzetközi befektetői érdeklődés jelei – az egyik kerekasztal-résztvevő elmondta, hogy

három hét alatt két olyan befektetővel is találkozott, akik 200-300 millió eurónyi tőkét kívánnak Magyarországra hozni.

Mások szerint ugyanakkor a tényleges piaci átrendeződéshez legalább egy-másfél évre van szükség, mivel

• az építőipari költségek a 2005-ös bázishoz képest három és félszeresükre nőttek, szemben a régiós kétszeres szinttel,
• a tervezői és kivitelezői piac kivéreztetett,
• a szabályozási környezet pedig még kialakulatlan.

A beszélgetés során kiemelt témaként szerepelt az euróbevezetés lehetséges hatása – amelytől a szereplők brutális átárazódást és a támogatott hitelezési programok szükségtelenné válását várják –, a bérlakáspiac jogi alapjainak megteremtése, a dereguláció fontossága, valamint az állami megrendelések által torzított verseny visszaállítása. A jegybank továbbra is törvényi mandátumának megfelelően az árstabilitás és pénzügyi stabilitás fenntartására összpontosít, és nem tervez újabb doppingszerű programokat.

A szereplők egyetértettek abban, hogy a Lakás és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal szerepe felértékelődhet a kormányzati egyeztetésekben, és a szektor számára kulcsfontosságú, hogy

a most formálódó gazdaságpolitika stabil, kiszámítható kereteket teremtsen legalább húszéves távlatban.

A magyarországi választások utáni időszak új lendületet adhat az ingatlanpiacnak, azonban a valódi befektetési fordulat kulcsa a kiszámítható szabályozási környezet megteremtése és a jogállamiság által garantált bizalom helyreállítása, amelyet a közönség szavazása is megerősített mintegy 60%-os többséggel − hangzott el a Portfolio Property X egyik panelbeszélgetésén.

A bérlakáspiac egyelőre csupán 3-4%-os forintalapú hozamot kínál, ami a 7-8%-os kereskedelmi ingatlanhozamokkal szemben kevéssé vonzó a befektetők számára, miközben

az irodapiacon mintegy 300 ezer négyzetméternyi állami bérlésű terület sorsa bizonytalan a kormányváltást követően.

A logisztikában 15% feletti az üresedés, a retail szegmensben viszont közel nulla százalékos vacancy rátával és a fogyasztás beindulásával kedvező kilátások mutatkoznak, feltéve, hogy a plázastop szabályozást átgondolják.

A résztvevők hangsúlyozták, hogy az EU-s források – köztük a lakhatásra és bérlakásokra fordítható összegek, valamint az infrastrukturális fejlesztések – lehívása, a külföldi intézményi tőke visszatérése és a reptérfejlesztés felgyorsítása mind olyan tényezők, amelyek a GDP-növekedéshez és a magyar ingatlanpiac fellendüléséhez érdemben hozzájárulhatnak, de ehhez

társadalmi és szakmai párbeszédre van szükség, nem pedig kizárólag kormányzati döntéshozatalra.

A "Back on the Map" című beszélgetés azt firtatta, hogy visszatérhet-e a befektetői aktivitás hazánkba. Résztvevői egyetértettek abban, hogy a magyarországi választásokat követően a befektetők figyelme egyértelműen az ország felé fordult – 2025-ben a befektetési tranzakciós aktivitás meghaladta a 900 millió eurót, ami a 2024-es éves volumen több mint duplája –, ugyanakkor az érdeklődés egyelőre inkább tájékozódó jellegű, és konkrét eszközökre vonatkozó elköteleződésekké még nem kristályosodott ki.

A kerekasztal során elhangzott az a Menti-kérdés, hogy vajon a résztvevők

melyik szektorban látják ma a legjobb beszállási lehetőséget Magyarországon.

A jelenlegi gazdasági környezetben a válaszadók 40%-a a hotelekben látta a legtöbb fantáziát, ezt követte a kiskereskedelem – a résztvevők kiemelték Budapest turisztikai potenciálját és az alulfejlesztett kiskereskedelmi piacát, miközben felhívták a figyelmet arra, hogy számos szabályozási akadály – az elővásárlási jog inkonzisztens alkalmazásától a plázastopon és a termőföld-átminősítési rezsimen át a korszerűtlen lakásbérleti törvényig – továbbra is fékezi a befektetési volument Magyarország valós potenciáljához képest.

A beszélgetés résztvevői arra is rámutattak, hogy

a legjobb befektetési lehetőségek várhatóan a következő 6-12 hónapban adódnak majd,

mivel a jogszabályi környezet fokozatos tisztulásával párhuzamosan a verseny is erősödni fog és az attraktív árazás idővel eltűnhet.

A szakmai programban hangsúlyosan került elő a plázastop törvény és a kapcsolódó rendeltetésmódosítási szabályozás hatásai is. A kapcsolódó panelbeszélgetés résztvevői úgy vélekedtek, hogy bár a törvény bizonyos mértékig stabilizálta a piacot és korlátozta a túlzott fejlesztéseket, súlyosan akadályozta a szabad piaci versenyt, az új beruházásokat, a bérlőcseréket és az átépítéseket. Emellett

a döntéshozatal politikai alapon, lényegében egyszemélyi mérlegelés alapján működött, ami kiszámíthatatlanságot eredményezett a fejlesztők és bérlők számára egyaránt.

A szakértők rámutattak, hogy Európa szinte minden országában létezik valamilyen kereskedelmi létesítményekre vonatkozó szabályozás, ám ezek jellemzően a helyi közösségek bevonásával, településképi, közlekedési és fenntarthatósági szempontok figyelembevételével működnek, szemben a magyar rendszer centralizált és átláthatatlan jellegével.

A szakértők egyhangúan rámutattak, hogy a legutóbbi plázatörvény-módosítást és a magántulajdont korlátozó rendeltetésmódosítási előírásokat azonnali hatállyal el kellene törölni, majd a szakmai szervezetek – köztük az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége és az OKSZ – bevonásával kellene egy új, piacgazdasági szempontokat is érvényesítő, átlátható szabályozási keretet kidolgozni. A végső konklúzió szerint ugyanakkor

a szektor számára jelenleg az árrésstop és a különadók még a plázastopnál is súlyosabb problémát jelentenek.

A családi cégek generációváltása Magyarországon komoly kihívások elé állítja az érintetteket, mivel a rendszerváltás környékén vállalkozásba kezdő, jellemzően baby boomer alapítóknak nincsenek hazai mintáik és évszázados hagyományaik az utódlás levezénylésére. Mindeközben becslések szerint mintegy százezres nagyságrendű olyan cég működik az országban, ahol egyetlen kulcsembertől függ a működés, és

ha vele bármi történne, a vállalkozás akár heteken belül működésképtelenné válhat.

A vezetőváltással és a családi vagyon továbbörökítésével foglalkozó panelbeszélgetés résztvevői hangsúlyozták, hogy a sikeres átadás kulcsa a tudatos, időben elkezdett felkészülés, a transzparens kommunikáció a partnerek és munkatársak felé, valamint külső szakértők – jogi, szervezetfejlesztési és akár emberi, érzelmi oldalon is segítséget nyújtó tanácsadók – bevonása, mivel a családon belüli feszültségek, a generációk eltérő értékrendje és az alapító elengedési nehézségei mind komoly akadályt jelenthetnek.

A beszélgetésben szó esett a bizalmi vagyonkezelés intézményéről is, amely már több mint tíz éve létező jogintézmény Magyarországon, és amelynek legfőbb előnye nem az adóoptimalizálás, hanem a családi vagyon egyben tartása, a családi alkotmány kialakítása, valamint az operatív vezetés és a tulajdonlás szétválasztása, amelyek együttesen biztosíthatják a családi cégcsoportok jövőállóságát.

A délutáni szakmai program motorját a bérlakáspiac hazai elindításának feltételeit megvitató kerekasztal rúgta be. A szakértők ennek során rámutattak: a kormányprogram által célul kitűzött bérlakásépítéshez az uniós forrásokból érkező 3-5 milliárd eurós (azaz több mint 1000 milliárd forintos) fejlesztési keret jelentős része irányulhat bérlakásokra és kollégiumokra, ám a jelenlegi, mintegy 4 százalékos bérbeadási hozam a magas kamatkörnyezetben nem teszi önmagában vonzóvá a befektetést.

Ebből következően olcsó finanszírozásra, vissza nem térítendő támogatásra, állami garanciavállalásra és a befektetői bizalom visszatérésére egyaránt szükség van.

A résztvevők hangsúlyozták, hogy Magyarországon gyakorlatilag nem létezik intézményesített bérlakáspiac, így nincs banki benchmark sem, és reálisan az lenne elérhető cél, ha négy év alatt az új építésű lakások 10 százaléka bérlakásként épülne meg – szemben például a lengyel hosszú távú 20 százalékos célkitűzéssel. Ezzel párhuzamosan

az értékesítési célú lakáspiacot nem szabad meggyengíteni, az 5 százalékos kedvezményes áfát pedig tartósan, állandó jelleggel kellene biztosítani az új építésű és bérlakásokra egyaránt

− mutattak rá a megszólalók.

A panelisták egyetértettek abban, hogy a szemléletformálás, a jogszabályi és adózási környezet átalakítása, a nemzetközi befektetői bizalom erősödése, valamint az építőanyag-gyártók költséghatékony és innovatív kapacitásbővítése együttesen szükséges ahhoz, hogy az uniós források hatékonyan szívódjanak fel, és a kínálati és keresleti oldal párhuzamosan, a piac egészének organikus növekedését biztosítva tudjon bővülni.

Az irodapiaci panelbeszélgetésen Menti-kérdésként elhangzott, hogy a következő 3-5 évben mi alakítja majd leginkább az irodapiacot – a nézők válaszai között a leginkább preferált

az elavult épületek újrahasznosítása volt.

Erre reflektált a panelbeszélgetés egyik résztvevője, akinek tapasztalatai szerint a piaci szereplők valóban egyre inkább a meglévő épületek fejlesztésével kívánnak üzletet csinálni, a trend várhatóan az lesz idén, hogy kevesebb lesz az új építés, és több a használt épület felújítása.

A kerekasztalban egyetértettek abban is, hogy a kormányváltást követően a befektetői bizalom visszatérése és a kiszámíthatóság kulcsfontosságú a piac fellendüléséhez, ugyanakkor rövid távon a vagyonvisszaszerzési folyamatok bizonytalanságot szülnek, az állami bérlők esetleges mozgása pedig új, üresen álló fejlesztéseket dobhat a piacra.

A beszélgetés során kiemelt problémaként azonosították a bérleti díjak és az emelkedő építési-üzemeltetési költségek közötti növekvő szakadékot is.

Nem fenntartható állapot, amikor nagyon magas színvonalú épületeket olyan áron dobjanak piacra, mint 10 éve

– tette hozzá az egyik résztvevő. Ilyen probléma egyébként az ESG- és Net Zero-követelmények miatti műszaki fejlesztési kényszer, valamint az elavult, mintegy 3 millió négyzetméteres budapesti irodaállomány megújításának finanszírozási nehézségei.

Az energia és FM témájú panelbeszélgetés résztvevői rámutattak, hogy a magyarországi épületüzemeltetés és energiagazdálkodás területén szemléletváltásra van szükség: az ingatlanok tényleges energiafogyasztása akár 3-4,5-szörösét is elérheti a tervezési szinten kalkulált értéknek, miközben egy átlagos épületben 20-30 százaléknyi pazarlás mutatható ki.

Ezeket a megfelelő mérés, adatgyűjtés és AI-alapú analitikai megoldások segítségével lehetne feltárni és csökkenteni.

A szakértők hangsúlyozták, hogy a fizikai zöldáram-beszerzés, a hosszú távú szerződések és a rugalmas, energiapiaci árjelzésekhez igazodó fogyasztásoptimalizálás az ingatlanpiacon is megkerülhetetlenné válik, mivel nyugat-Európában már ma elvárás, hogy a bérlők és befektetők számára bizonyíthatóan fenntartható energiaellátást biztosítsanak – a BREEAM minősítés új, 7-es verziója pedig a teljes karbonlábnyomot méri, a korábbi elméleti kalkulációk helyett a tényleges működési adatokra helyezve a hangsúlyt.

A beszélgetés során többen kiemelték, hogy az üzemeltetés hozzáadott értékét a piac még mindig alábecsüli, holott a tervezés, kivitelezés és üzemeltetés összehangolása, a digitalizáció és a megfelelő szakemberképzés nélkül az energiahatékonysági célok nem érhetők el. Márpedig ez ma már nem pusztán költségkérdés, hanem az ingatlanok versenyképességét és értékét alapvetően meghatározó tényező.

A hazai ingatlan- és befektetési piacon a közelmúlt politikai és gazdasági változásainak hatására érezhetően fokozódott a nemzetközi érdeklődés. Bár a panelben szereplő szakértők szerint a tényleges tőkebeáramlásra még várni kell amíg a kormányzati ígéreteket konkrét intézkedések követik, az ipari, lakó- és vidéki kereskedelmi ingatlanok szegmense kifejezetten kedvező kilátásokkal bír. A tartós növekedéshez ugyanakkor

kiszámíthatóbb jogalkotásra, az infrastruktúra fejlesztésére, valamint a szakmai szervezetek bevonására van szükség.

A választások óta jelentősen felerősödött a külföldi befektetők érdeklődése Magyarország iránt. A hazai piacra már nemcsak az eddig domináns ázsiai, hanem a nyugat-európai tőke is egyre nyitottabb, ami egyértelműen az eurozóna-csatlakozási terveknek köszönhető. A szakemberek egyetértettek abban, hogy jelenleg várakozó, tapogatózó időszak zajlik, és a felfokozott figyelem nagyjából egy év múlva érhet be konkrét beruházások formájában.

A befektetők kiemelten figyelik a kormányzati ígéretek megvalósulását, a költségvetési fegyelmet, valamint az uniós források lehívásának sikerét.

Amennyiben a jövő év eleji költségvetés hiteles és stabil képet mutat, megindulhat az érdemi piacra lépés.

Az elkövetkező időszak nyerteseiként három fő terület rajzolódik ki, mégpedig az ipari-logisztikai ingatlanok, a lakófejlesztések és a kiskereskedelem. Az ipari ingatlanokra a gazdaság motorjaként tekintenek, mivel a modernizáció, az e-kereskedelem bővülése, valamint a magas hozzáadott értékű ágazatok – például az energiatárolás – megjelenése folyamatos keresletet támaszt. A lakóingatlanpiacon az állami bérlakásprogramok és a lakhatási válság enyhítését célzó, új fókuszú intézkedések hozhatnak fellendülést. A kiskereskedelemben egyértelmű nyitás tapasztalható a harminc-ötvenezer lakosú vidéki városok felé, és a márkák részéről erős a terjeszkedési szándék, különösen akkor, ha a szektort sújtó korlátozó szabályozások, mint amilyen a plázastop, a jövőben enyhülnek.

A piaci szereplők egyöntetűen úgy vélik, hogy

az államnak támogató, de a szabad versenyt nem torzító szerepet kellene vállalnia.

A legégetőbb feladat az infrastrukturális hiányosságok pótlása, különösen a közúthálózat fejlesztése és a sokszor évekig elhúzódó villamosenergia-hálózati csatlakozások terén, amelyek jelenleg komoly versenyhátrányt jelentenek.

A forintárfolyam ingadozása és erősödése felemás hatást gyakorol a szektorra és a gazdaság egészére. Míg a tisztán euróalapon működő kereskedelmiingatlan-piacot vagy az euróban finanszírozott fejlesztéseket kevésbé érinti hátrányosan, addig a forintban felmerülő költségekkel és eurós bevételekkel gazdálkodó ágazatoknak – például a szállodaiparnak vagy az exportorientált gyártóvállalatoknak – komoly nehézséget okoz. A piaci szereplők általános várakozása szerint a hazai termelés versenyképességének megőrzéséhez egy

stabil, kiszámítható árfolyamszint kialakulására és fenntartására lenne szükség.

A konferenciát megelőzően május 29-ig, és annak első, sportos estéjén is tudtak még a vállalkozó szellemű résztvevők karitatív célból licitálni Valter Attila olimpikon kerékpárversenyző aláírt bringás mezére. A felsőt a Grinta, a CPI Hungary és a Portfolio közös kezdeményezésére indult izgalmas árverésen végül 400 000 forintért vásárolhatta meg a licit nyertese, Adamcsik Judit, a dabasi Adamcsik Ingatlan vezetője. A kikiáltási ár 50 000 Ft volt, és a végső összeggel a bringajegyhez hasonlóan a Szent Márton Gyermekmentő Alapítványt támogatták.

A társadalmi felelősségvállalás nem merült ki kedden a jótékonysági aukcióban és a kerékpáros jegyekben. Az e-bike különítmény, amely a mezőny sereghajtóiként túrázott Füredre, útközben egy balesettel találkozott: egy csoportnyi bringás általános iskolást kísérő egyetlen tanár egy esést követően súlyosan megsérült. A Portfolio konferenciájára tartó csapat mentőt hívott, megvárta a kiérkezését, a gyerekeket pedig biztonságosan visszakísérték az iskolájukba. Innen is köszönjük nekik a segítséget!

A közép-európai ingatlanbefektetési piacot három kulcsfogalom határozza meg: a reziliencia, a függetlenség és a növekedés – mondta előadásában Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója a Portfolio Property X konferencián. A szakember, aki már ötödik éve erősíti a konferencia előadóinak mezőnyét, arra hívta fel a figyelmet, hogy a régió gazdasági növekedési kilátásai, a megerősödő közép-európai tőke szerepe – amelynek volumene mintegy két év alatt megduplázódott – és a transzparens, kiszámítható piacok keresése együttesen vonzzák a befektetőket.

A budapesti irodapiac esetében a statisztikailag 12,1%-os kihasználatlanság az állami irodaigény nettósítása után valójában 15% körüli lehet, ami régiós összehasonlításban kiemelkedően magas. A logisztikai szegmensben pedig az elmúlt évek erős iparfejlesztési politikája kapacitástúllövéshez vezetett – ugyanakkor a kiskereskedelemben 170 feletti új üzletnyitás történt az elmúlt 12 hónapban, a turisztikai szektorban pedig Budapesten mintegy 60%-os turistaforgalom-növekedést prognosztizálnak a következő öt évre, ami óriási lehetőségeket nyit a hotel- és vendéglátóipar számára. Mindeközben a megfizethetővé lakhatás kérdése politikailag továbbra is égető marad.

Borbély Gábor

CBRE, kutatási igazgató

Borbély Gábor 2006 óta dolgozik a CBRE-nál, a világ vezető ingatlan-tanácsadójánál. Szenior elemzőből lett közép-európai elemző, ahol a regionális piackutatási csoport munkáját koordinálta egy évig. 2

…Tovább

Galéria71 képProperty X konferencia 2026 - szakmai program - 2. nap

Az élménykonferencia második napján Takács Ernő, a Wing vezérigazgató-helyettese, a szállodák, bevásárlóközpontok, ipari ingatlanok és irodaportfólió terület üzletágvezetője nyitotta meg a konferencia szakmai részét. A szakember az Ingatlanfejlesztő leköszönő elnökeként tartott előadásában az elmúlt években a magyar ingatlanpiac lemaradt a régiós piactól: a lengyelek és a csehek is elhúztak mellettünk.

Magyarországnak vissza kell kerülnie a térképre, ami egy stabilabb, kiszámíthatóbb környezetben történhet meg, versenysemleges szabályozással, bizalommal és optimizmussal"

- tette hozzá. Ez utóbbi ahhoz szükséges, hogy egy ingatlanfejlesztő 3-5 éves időtávra tervezhessen.

Dr. Takács Ernő

WING, vezérigazgató-helyettes, Üzletágvezető - Szállodák, bevásárlóközpontok, ipari ingatlanok és irodaportfólió

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. 1998-ban jogi ig

…Tovább

Címlapkép forrása: Portfolio