Budapest lefékezett, Debrecen hat fővárosi kerületnél is drágább, de megjelent a trónkövetelő

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A NAV általunk feldolgozott ingatlanforgalmi adatai szerint a legutóbbi elnyúló válságot követő időszakban, azt az elmúlt tíz évre szűkítve, az európai szinten is kiemelkedő lakásár-emelkedés zászlóvivői összességében a megyeszékhelyeink voltak. 2009 és 2013 között az országos forgalom több évtizedes mélyponton stagnált. A kereslet már 2014-ben megindult, míg árakban kis késéssel, 2015-ben kapott egységesen löketet a piac. Elemzésemben az egyszerűség kedvéért ezt az elmúlt tíz évet vizsgálom részletesebben, középpontba helyezve megyeszékhelyeink árváltozását, egymáshoz viszonyított ársorrendjét, kiemelve az érdekességeket, magyarázatokat keresve a trendekre.

Az elmúlt tíz évben Tatabánya száguldott leggyorsabban

2015 és 2025 között a 18 megyeszékhely összesített árszintje 330%-kal, azaz 4,3-szorosára nőtt. Mindeközben a budapesti drágulás mértéke 315%-os volt. 2015-ben a legdrágább nagyvárosunk Győr volt, 244 ezer Ft/m2-es átlaggal, míg Salgótarjánban csupán 72 ezer Ft volt egy átlaglakás négyzetmétere. Tavaly, a legfrissebb NAV adatok alapján éppen a hazai lakáspiac egy történelmi mérföldkövéhez értünk, amennyiben Debrecen fajlagos árszintje mindössze 12 ezer Ft-tal maradt el a milliós limittől. Mivel a 2025-ös adatok még nem teljes körűek, nagy esély van rá, hogy a végleges érték már hétszámjegyű lesz. A továbbra is legolcsóbb nógrádi megyeszékhely átlagára eközben 273 ezer Ft/m2-t ért el. Tíz éve Győr kilenc budapesti kerületnél is drágább volt, míg tavaly Debrecen hat kerületet előzött.

A vizsgált tíz év alatt Tatabánya árszintje nőtt a legmeredekebben, összesen 446%-kal, azaz 5,5-szeresére.

Emellett Szeged és Pécs is 400% felett teljesített. A másik véglet Békéscsaba, ahol 260%-os (3,5-szeres) változást mérhettünk, és a győri lakáspiac is csak hajszálnyival teljesített ennél jobban. A tíz év során az éves árváltozás maximuma Pécshez és Veszprémhez kötődik, ebben a két városban 2022-ben, az országosan is intenzív piaci környezetben egyik évről a másikra 36%-kal drágult az átlagár. Negatív előjel pedig mindössze egyszer állt az éves indexmutatók előtt: Szekszárdon 2021-ben 1%-os árcsökkenés ment végbe.

Természetesen megyeszékhelyenként igen eltérő ármozgások mehetnek végbe, melyek azonban belesimulnak a már említett tíz éves összesített mutatóba. Az árváltozáshoz képest az árszintnél jóval egyértelműbb és szabályosabb kapcsolat van a megyék és megyeszékhelyeik között. A látványos kivétel Somogy, ahol a forgalom jelentős részét adó Balaton-parti települések víz közeli ingatlanjai átlagosan jóval drágábbak a kaposvári árszintnél. Így adódik, hogy Kaposvár tavaly 38%-kal volt olcsóbb a megye egészénél. Emellett még Zalaegerszeg esetében is ilyen irányú, ugyanakkor csak 4%-os az elmaradás a zalai árszinttől. A legkisebb pozitív eltérés Salgótarján, Tatabánya és Győr esetében mutatható ki, melyek csupán 6-8%-kal drágábbak megyéik átlagánál.

A másik végletként Eger (48%), illetve Kecskemét és Székesfehérvár (29-29%) árprémiuma emelhető ki.

Tavaly Szeged lépett a dobogó alsó fokára

Ha megnézzük, hogy az egyes megyeszékhelyek átlagáruk alapján évente milyen pozíciót foglaltak el az aktuális nagyvárosi rangsorban, az alábbi diagramot kapjuk. Négy olyan város van, melyek pozíciója – bár a vizsgált időintervallumon belül változatos mozgásokat produkáltak – összességében nem változott. Nyíregyháza a 8., Eger a 10., Zalaegerszeg a 12., míg Salgótarján a 18., utolsó helyet őrzi a képzeletbeli ár-rangsorban. Egyedül a nógrádi megyeszékhely az, amelyik helyezése konstans volt végig, és ebben belátható időn belül nem is várható változás, hiszen az előtte álló Békéscsaba tavaly 64%-kal volt drágább. Érdekességként említést érdemel ugyanakkor, hogy 2020-2021-ben, két egymást követő évben is Salgótarján drágult leginkább a megyeszékhelyek közül 18, illetve 22%-kal. Ebben nyilván szerepe volt annak, hogy a Covid évében látványosan fékező lakáspiacon itt, a legolcsóbb nagyvárosban volt leginkább tere az emelkedésnek, követve az árérzékennyé váló keresletet.       

Tíz év alatt öt pozíciót, a 16.-ról a 11. helyre (653 ezer Ft/m2) lépett előre Tatabánya, ez a legnagyobb mértékű rangsorváltozás. Sőt, 2021-2022-ben a 10. helyen állt a város, abszolút értékben tehát hat pozíciónyi mozgást produkált ez alatt. A látványos felzárkózásban szerepe volt egyrészt az alacsony bázisárnak, a közép-dunántúli régió általános felértékelődésének, az M1 autópálya menti ipari és logisztikai fejlesztéseknek, a település lakásállományából közel 30%-kal részesedő, az átlagnál jobban dráguló paneleknek, illetve az utóbbi években itt is megjelent kisebb-nagyobb új társasházi projekteknek. Tatabánya mindössze egyszer csúszott vissza a rangsorban, 2023-ban két helyet. A 7.-ről tíz év alatt a 3. helyezésig menetelő Szeged viszont egyszer sem esett vissza. A csongrádi megyeszékhely 2020-tól, majd 2023-tól lépett előre (eddig) két-két szintet. Ez utóbbi egybe esett a BYD gyárnyitás bejelentésével, ami élénk keresletet és növekvő beruházói aktivitást hozott, illetve az elmúlt két évben rendre a megyeszékhelyekre jellemző átlag feletti drágulást eredményezett. Közel sem elképzelhetetlen, hogy a lendület továbbra is kitart és újabb szintlépést láthatunk, hiszen a tavalyi 841 ezer Ft/m2 csupán 4%-kal marad el a dobogó második fokán álló Győrtől.

A harmadik legnagyobb javulás Pécshez kötődik, ami a 9. helyről a 6.-ra, 766 ezer Ft/m2-es átlagszintre jött fel. Mindeközben ráadásul visszaeső időszakok is voltak, tehát az abszolút mozgás a 2021-es 11. helyről is mérhető, azaz összesen öt pozíciónyi. Emellett a baranyai megyeszékhely az, ahol egy év alatt a legnagyobb, négy helyezést érő javulást rögzíthettünk, 2022-ben. Pécsnél konkrét, a lakásárakra közvetlenül pozitívan ható tényező nem azonosítható, viszont az autópályával már korábban feltárt térség és a külföldi hallgatók körében is népszerű tudományegyetem eddig is feltűnővé tette a város kimaradását az ingatlanpiaci fellendülésből. Relatív olcsósága a többi valódi régióközponthoz képest okozhatott természetes ár-felzárkózást 2022-től indulva.

Zárul az árolló Budapest és a megyeszékhelyek összesített árszintje között

2015 és 2025 között Békéscsaba, Kecskemét és Szombathely rontottak relatíve a legtöbbet, három helyezést. A két utóbbi ennél is nagyobb, négy helyezésnyi kilengést produkált összességében, hiszen a kezdő értékükhöz képest tudtak még eggyel jobbat elérni, onnan estek vissza. Kecskemét a dobogó 3. helyét is megjárta 2018-ban, onnan csúszott a 7.-re már 2023-ra. A diagramra pillantva

Veszprém és Szekszárd nagy kilengései szembe ötlőek.

Veszprém abszolút mozgása Pécshez hasonlóan öt helyezésnyi a 2016-os 6.-ról a 2022-es csúcsig, amikor a város egy évre megszakította Debrecen elsőségét, abban az évben Pécshez hasonlóan rekord méretű, 36%-os drágulást produkálva. Ebben nyilván szerepe volt annak is, hogy a 2023-as Európa Kulturális Fővárosa rendezvénysorozat fejlesztései, beruházásai ekkorra már pozitívan éreztették hatásukat, illetve a lakásépítők is magabiztosabbá váltak. A hektikus mozgásban szerepe lehet ugyanakkor a Balaton-part közelségének is, hiszen a nyaralási, befektetési célú vásárlások az adott évi gazdasági, piaci környezetre adott gyors reakciói akár évente ellentétes irányba téríthetik el a keresletet. Tatabányához hasonlóan Szekszárd is abszolút értékben hat helyezésnyi kilengést produkált összességében. 2020-ban a 8. helyre ért fel, majd rá két évre már a 14.-en találhattuk. A már korábban unikumként említett 1%-os árcsökkenés 2020 és 2021 között rekordmértékű, öt helyezés zuhanást okozott. Az adatok mögé nézve ennek fő oka egy kis lakásszámú, de a szekszárdi átlagnál jóval magasabb árszintű társasház 2020-as lakásainak átadása volt, ami a viszonylag kis – de így is százas nagyságrendű – forgalmú tolnai megyeszékhely akkori bázisárát ideiglenesen jócskán, a 2021-ben ismét beállt piaci árszint fölé emelte.      

Az árszínvonal alakulása több tényezőtől függhet tehát. Az élbolyban valódi nagyrégiós központokat láthatunk, jelentős gazdasági szereppel, bővülő munkahely-kínálattal, ipartelepítésekkel. Akár csak egy-egy, nemzetközi szinten is jelentősnek számító beruházás látványos ingatlanpiaci hatással járhat, erre már történt említés Szegednél (BYD), de talán az sem véletlen, hogy Debrecen 2019-ben bérelte ki – egy év kivételével egyelőre tartósan – a dobogó tetejét, egy évvel a BMW gyár bejelentése után. A turisztikai vonzerő, a relatíve alacsony átlagár okán várható felértékelődési potenciál gerjesztette befektetési célú vásárlások, az egyetemvárosi központi jelleg, vagy nagy volumenű új lakóprojektek megjelenése mind árdrágító hatással bírnak. Emellett ide sorolható egy-egy szegmens élénk kereslete: a panelpiac évtizedes átlag feletti menetelése részben oka lehet például Miskolc 2018-as hajszál híján a dobogó csúcsát jelentő 32%-os vagy Szolnok 2019-es 33%-os, rekordmagas drágulásának. Bár egy-egy nagyváros szintjén évről évre jelentős változások mehetnek végbe, Budapest jelenlegi piaci lassulása, a kereslet fókuszának vidékre terelődése miatt idén tovább folytatódhat a megyeszékhelyek összesített árszintjének fővárosihoz való közelítése.

Míg ugyanis 2019-ben még szinte pontosan kétszeres volt ez az árkülönbség, 2025-re Budapest árelőnye fokozatosan 75%-ra csökkent.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ