Miért nem épülnek bérházak Budapesten? – A szabályozási csapda, ami elriasztja a milliárdos befektetéseket

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Az alábbiakban sorra vesszük a legfontosabb gátakat, amelyek jelenleg blokkolják a hazai bérlakáspiac fejlődését.

1. Behozhatatlan versenyhátrány: a 27%-os áfakulcs

A hazai bérlakáspiacon olyan torz versenyhelyzet uralkodik, amely szinte semmilyen más ágazatra nem jellemző. A kínálati oldalt szinte kizárólag olyan kisbefektető magánszemélyek dominálják, akik áfamentesen adják ki lakásaikat. A lakásokat a cégek is áfamentesen adhatják ki, de ebben az esetben a költségek elszámolása sem lehetséges. Ha viszont áfás elszámolást választanának, akkor már a lakás bérbeadásának is 27% lesz az áfa kulcsa, ami behozhatatlan hátrány a versenyben.

Külön problémát jelentenek a beállók, amelyeknél mindenképpen 27% az áfakulcs, ami a bérleti díjon felül a közös költségre is rárakódik. A piaci alapon kiadhatatlan, vagy csak veszteséggel üzemeltethető beállók költségeit a beruházó kénytelen beépíteni a lakások bérleti díjába, ami tovább drágítja a lakhatást.

A megoldás: A magánszemélyek (ideértve a cégek által a munkavállalóik vagy cégvezetőik részére bérelt ingatlanokat is) lakhatását szolgáló hosszú távú bérbeadás áfáját egységesen 5%-ra kellene csökkenteni.

2. A kötelező társasházi forma, mint adminisztratív rémálom

Egy nagyobb, többlakásos lakóépület ma Magyarországon gyakorlatilag csak társasházi formában tud működni. Bár jogilag a felépítés után nem kötelező társasházat alapítani, enélkül mind az épület, mind a lakások üzemeltetése menedzselhetetlenné válik.

A beruházók a legkülönbözőbb falakba ütköznek:

• Adminisztrációs akadályok: problémás a bérlők egyszerű lakcímbejelentése és a lakcímkártyák ügyintézése.
• Közműszerződések: ha nem a társasház, hanem egy gazdasági társaság a szerződő, akkor nem lakossági tarifával kapja a vizet vagy az áramot, ráadásul a jogszabályi korlátozások miatt ezt a szolgáltatást nem is számlázhatja tovább közvetlenül a bérlőknek.

A jelenleg működő bérházak is kénytelenek társasházként üzemelni – közös képviselővel, éves közgyűlésekkel és az ezzel járó hatalmas adminisztrációs teherrel, amit végső soron a bérlők fizetnek meg. Ez a helyzet komoly logikai ellentmondásokat is szül. A közös költség mértékéről a társasház közgyűlése dönt, nem a bérleti szerződés. Ugyanakkor a ház és a kiadott lakások mögött ugyanaz a cég áll, aki így – tulajdonképpen szerződéses korlátok nélkül – egy személyben dönt a közös költségről.

A megoldás: Egy olyan új, a társasházi törvénybe ágyazott szabályozásra lenne szükség, amely felismeri az egy kézben lévő épületek (ahol a lakások egésze, vagy döntő többsége egyazon cég tulajdona) speciális helyzetét, és mentesíti őket a klasszikus társasházi kötelezettségek alól. A bérlőktől sem közös költséget, hanem az irodapiachoz hasonlóan, üzemeltetési díjat lehetne kérni, a bérleti szerződésbe foglaltan.

3. Elavult építési szabályok: kiknek épülnek a lakások?

Elsőre azt gondolhatnánk, hogy egy bérháznak pont úgy kell kinéznie, mint egy klasszikus társasháznak. A valóságban azonban a lakásvásárlók és a bérlők igényei sok mindenben eltérnek:

• Fiatal célközönség: A bérlők közel kétharmada 40 év alatti, egyedülálló vagy gyermektelen pár. (A 40 feletti bérlők jelentős része is a fiatal felnőtt gyermekének bérel lakást).
• Kisebb lakásméret: A bérlők a kisebb, kompaktabb (és ezáltal olcsóbb) lakásokat keresik. A nagyobb, 2-3 hálószobás ingatlanok iránt viszonylag kicsi a kereslet.

A helyi építési szabályzatok (HÉSZ) viszont értelemszerűen nincsenek tekintettel a sajátos bérházi igényekre, és túl nagy átlagos lakásméretet írnak elő egy-egy épületre vonatkozóan. Ha a befektető a szabályozás miatt kénytelen túlméretezett lakásokat építeni, azok magas bérleti díját a piac nem fogja megfizetni, vagy a lakások kényszerű, problémás társbérletekké (co-living) alakulnak át.

A feleslegesen épült parkolók külön problémát jelentenek. A hatályos szabályok értelmében a beruházóknak rengeteg gépkocsibeállót kell építeniük. Miközben a lakásvásárlók 20-25%-ának sincs már autója, a fiatalabb bérlőknél ez az arány még magasabb. A tulajdonosok így a méregdrágán megépített beállókat csak nyomott áron, külsősöknek tudják kiadni, a veszteséget pedig ismét a lakások bérleti díjába kénytelenek beépíteni.

Ezzel szemben

kerékpártárolókra óriási és növekvő igény lenne, de a jogszabályok jelenleg nem engedik meg, hogy a kötelező parkolók terhére alakítsák ki azokat.

4. Hiányos jogbiztonság: szerződések és óvadékok

A hosszú távú lakáskiadás jogi háttere jelenleg hiányos. Sokszor írásos szerződés sem születik, ami mindkét fél számára komoly kockázat lehet.

A piac fehérítése és a jogbiztonság érdekében, a hosszú távú bérleti szerződések kötelező tartalmi elemeit szabályozni kellene, és a szerződéseket be kellene vezetni az ingatlan-nyilvántartásba (Földhivatal). Ez egyúttal megkönnyítené a lakbértámogatások ellenőrzését is. Az állami szabályozásnak tiszta iránymutatást kellene adnia

• a bérleti díj emelésének ütemére,
• a felújítási költségek megosztására, és
• a határozott idejű szerződések felmondási feltételeire vonatkozóan is.

Érdemes volna egy rugalmasabb óvadékrendszeren is elgondolkodni. A túlzó óvadékigény korlátozza a piacot, viszont a magasabb kockázatú bérlőknél a tulajdonos részéről ez jogos elvárás lehet. A kaució merev maximálása nem működik: ha a tulajdonos túl kockázatosnak látja a bérlőt, inkább ki sem adja neki a lakást.

Alternatív megoldások:

• A kötelező gépjármű-felelősségbiztosítás (KGFB) mintájára működő óvadék-biztosítási rendszer, vagy állami garanciavállalás.
• A banki KHR-hez hasonló bérlői adatbázis, ahol a regisztrált bérbeadók ellenőrizhetnék a bérlőjelöltek fizetési és szerződéses előéletét (szigorú adatvédelmi garanciák mellett).

5. A legérzékenyebb kérdés: lassú konfliktuskezelés és a kiürítés kérdése

A lakáskiadási piac egyik legnagyobb buktatója a jogviták elhúzódása. Ha a bérbeadó szegi meg a szerződést, a bérlő a lakhatását veszíti el. Ha viszont a bérlő nem fizet, a tulajdonos gyakran éveken át futhat a pénze és az ingatlana után, miközben még a rezsit is neki kell fizetnie a nem fizető lakó helyett. Sürgősen szükség lenne egy, a választott bíróságokhoz hasonló, szakosodott testületre, amely

legfeljebb 1-2 hónapon belül végrehajtható döntést hoz arról, hogy vita esetén kit illet az ingatlan birtokjoga a végleges bírósági ítélet megszületéséig.

A legkényesebb pont a nem fizető bérlők egyszerűsített, gyorsított kilakoltatása. Humánus és szociális szempontból könnyű amellett érvelni, hogy ne lehessen családokat utcára tenni. Ugyanakkor egy ilyen szociális válsághelyzet finanszírozását nem lehet egyszerűen a magánbefektetőkre hárítani. Ha az ingatlanfejlesztők azt látják, hogy a jogrendszer nem védi meg a tulajdonukat, és éveken át nekik kell eltartaniuk a nem fizető bérlőket, egyszerűen nem fognak bérházat építeni. Intő példa Berlin, ahol a túlzottan bérlőpárti szabályozás miatt a magánszektor gyakorlatilag teljesen leállította a bérlakás-fejlesztéseket.

Bármilyen nehéz társadalmi döntés is, ha működő, modern és kiszámítható bérlakáspiacot szeretnénk Budapesten,

elkerülhetetlen egy gyorsított, hatékony és igazságos kiürítési eljárás jogi kidolgozása.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ