Új vezető, változatlan irány: továbbra is a zöld fejlesztésekre és a prémium szegmensre fókuszál a Metrodom

Mi indokolta a szervezeti struktúra átalakítását és a vezetőváltást? Milyen stratégiai célok vagy irányváltások állnak a döntés hátterében?

A Metrodom több mint öt éve lefektetett stratégiája mentén, tudatos építkezéssel lépett be a prémium lakóingatlan-fejlesztések piacára, ahol mára meghatározó szereplővé vált. Ezen az irányon nem változtatunk:

a vezetői struktúra átalakítása azt szolgálja, hogy tovább erősítsük piaci pozíciónkat, formalizáljuk a működés során kialakult feladat- és felelősségmegosztást, és a vezetői felelősségi köröket a cég jelenlegi léptékéhez igazítsuk.

A változásnak személyes oka is van, Kiss Gábor, a Metrodom Csoport korábbi műszaki igazgatója és kivitelezésért felelős vállalatunk ügyvezetője több mint tíz év után hátrébb lép a napi operatív vezetéstől. A Metrodomtól azonban nem szakad el, stratégiai igazgatóként a hosszú távú stratégia megvalósítását, felügyeletét és a változó körülményekhez való igazítását támogatja a továbbiakban.

Hogyan fognak eloszlani a felelősségi – tevékenységi körök az új struktúrában?

Pongrácz Tamás, aki több mint tíz éve erősíti a Metrodom csapatát, fejlesztési igazgatóból műszaki igazgatóvá lép elő, és átveszi a kivitelezési terület teljes körű felügyeletét, ügyvezetését is. Tamás a Metrodomot meghatározó "zöld gondolat" és innovációs szemlélet egyik legfontosabb hajtóereje, így személye biztosítja sikeres fejlesztési stratégiánk folytonosságát.

Kigyósi András felel az értékesítési és marketingtevékenység összehangolásáért, valamint a cégcsoport kutatási és elemzési központjáért, amely a gazdasági és piaci folyamatok, illetve a vásárlói és lakói visszajelzések elemzésével támogatja fejlesztéseinket.

Én az ügyvezetői feladatok mellett továbbra is a gazdasági területet viszem, a megnövekedett feladatmennyiség miatt a korábbinál is nagyobb mértékben támaszkodva közvetlen kollégáimra.

Hogyan reagálnak a folyamatosan változó makrogazdasági környezethez? Elég csak a forintárfolyam változására, üzemanyagárakra gondolni. Milyen kihívások elé állítja ez a céget?

Egy lakóingatlan-fejlesztési projekt a telekvásárlástól az értékesítésig átlagosan 3–4 évet ölel fel, és vannak olyan részfolyamatai, amelyeken menet közben már nem lehet érdemben változtatni. Ezért kulcsfontosságú számunkra a hosszú távú gondolkodás, a kiszámíthatóság és a stabilitás.

A folyamatosan változó gazdasági környezet kezelésében a több évtizedes fejlesztői tapasztalatunkra támaszkodunk. Ez segít eldönteni, milyen terméket érdemes fejleszteni, mely projektek válságállók, és mit keresnek a vásárlók eltérő piaci helyzetekben.

A Metrodom kizárólag lakóingatlan-fejlesztéssel foglalkozik, és ezen nem kívánunk változtatni: ebben a szegmensben rendelkezünk a legerősebb szakértelemmel. Ez a fókusz segít abban, hogy a hullámvasút, amelyen ülünk inkább kalandot jelentsen számunkra. A Metrodom szívügye és egyben stratégiai irányvonala is zöld fejlesztések hangsúlyozása.

Várható-e ezen a téren irányváltás, vagy a jövőben még inkább felértékelődhet ez a szempont? Mit mutatnak a piaci tapasztalatok: valóban erős a kereslet a nagy zöldfelülettel, illetve vízparti környezettel rendelkező lakások iránt, és a vásárlók hajlandók-e ezért magasabb árat is megfizetni?

A zöld koncepció továbbra is stratégiánk egyik alapköve. Évekkel ezelőtt tudatosan indultunk el ebbe az irányba, és bár a piac kezdetben lassabban fogadta be ezt a szemléletet, kitartottunk mellette, mára pedig erős márkajegyünkké vált.

Többet költünk minőségi, zöld elemeket tartalmazó homlokzatokra, városi park színvonalú belső és tetőkertekre, közösségi terekre, valamint az energiafelhasználást optimalizáló okosotthon-rendszerekre. Tapasztalataink szerint a vásárlók értékelik ezt az elérhető, mégis prémium szolgáltatáscsomagot. Egy 20 méteres medence, szaunavilág, sókabin vagy közvetlen Duna-parti sétány nem csupán extra szolgáltatások, de a mindennapi életminőségünket emelik.

Hogyan készítik fel az épületeket és a zöldfelületeket a klímaváltozás hatásaira? Milyen energiahatékony megoldásokat, szárazságtűrő növényeket, nagy zöldfelületi borítottságot vagy esővíz-hasznosítást alkalmaznak?

Természetesen a tervezés során ez a szempontrendszer is kiemelt figyelmet kap. A Metrodom Green projekten mintegy 7000 négyzetméteres, közel egy futballpályányi függőleges élő zöldhomlokzatot hozunk létre borostyánból, repkény vadszőlőből és parti szőlőből. Ez egyszerre hozza közel és idézi meg a természetközeli környezetet és biztosít környezeti, energetikai előnyöket. Valamennyi fejlesztésünkben hangsúlyosak a gondosan tervezett zöldfelületek, a belső parkoktól a zöldtetőkig.

A projektjeink tervezésekor ugyanakkor számos egyéb innovatív elemet is integrálunk az épületeinkbe.

A jelentős zöldfelületek öntözéséhez esővízgyűjtést alkalmazunk, napelemekkel támogatjuk a közös területek energiaellátását, és modern hőszivattyús hűtő-fűtő rendszereket építünk ki. Minden eladott autóbeállóhoz elektromosautó-töltési pontot biztosítunk, egyes fejlesztéseinknél pedig car-sharing szigeteket alakítunk ki.

Professzionális ingatlanfejlesztőként feladatunknak tekintjük, hogy olyan jövőbeli igényekre is megoldást adjunk, amelyek a vásárlókban még nem feltétlenül tudatosultak, azonban érkezésük vitathatatlan, ezzel is biztosítjuk vevőink számára az ingatlanaik jövőállóságát.

A kérdés abból a szempontból is kifejezetten aktuális, mert számos olyan, főként Otthon Startos, nemzetgazdaságilag kiemelt projekt épül, amely nem ezt a modellt, nem az élhetőséget helyezi az előtérbe, és a 70-es évek nagy lakótelepi beépítésénél is sűrűbb épített környezettel tervez. Mit gondol ezekről a projektekről, milyen differenciákat lát a vásárlóközönség szempontjából, de akár befektetői szempontból is?

Az Otthon Start Program indulása óta kettészakadt a budapesti lakáspiac. A program jelentősen élénkítette a keresletet az 1,5 millió forintos négyzetméterárig terjedő használt ingatlanok piacán, és az új lakások kínálatára is erős hatást gyakorolt. A megfizethető lakhatás érdekében a szabályozás elsősorban a célszerűséget és az alacsonyabb önköltséget ösztönzi, többek között beépítésiintenzitás-kedvezményekkel.

A Metrodom nem ebben a szegmensben versenyez. Prémium szolgáltatáscsomagunkért és műszaki tartalmunkért némileg magasabb árat kérünk, ugyanakkor hisszük, hogy a prémium termék nyújtotta előnyök nem csak a napi szintű használat során töltik el a vásárlóinkat magasabb elégedettséggel, hanem azok hosszú távú értéktartása, jövőállósága is visszaigazolja döntésük helyességét.

Az Otthon Start elsősorban olyan új vásárlókat hozott az újépítésű ingatlanok piacára is, akik most kaptak lehetőséget első saját ingatlanjuk megszerzésére, nem pedig a prémium szegmensből fordultak el. Az újlakás-piac ezen két szegmense hat egymásra, de eltérő termékeik miatt képesek egymás mellett működni.

A Metrodom fejlesztései kapcsán sokszor felmerül a 15 perces város koncepciója, ennek mentén mindennapi szolgáltatások, co-working irodák, sőt a Metrodom River esetében óvoda is kapcsolódik a projekthez. A tömegközlekedés kérdése azonban kulcskérdés a koncepcióban, ennek fejlesztése a tapasztalatok szerint viszont sokszor utólag az önkormányzatokra vagy a BKK-ra marad. Hogyan vesznek részt a közösségi közlekedés vagy közterek (pl. Duna-parti sétány) fejlesztésében?

A fejlesztési helyszín kiválasztásakor elsőként a meglévő infrastruktúrát – közlekedési kapcsolatokat, bevásárlási lehetőségeket és szolgáltatásokat – vizsgáljuk, hiszen ezek utólagos, beruházótól független pótlása jelentős bizonytalanságot jelenthet.

Ha hiányzó infrastrukturális elemet azonosítunk, megvizsgáljuk, hogyan tudunk bekapcsolódni a megvalósításába. A XI. kerületben például az önkormányzattal közösen készíttettük el a mintegy 3,5 kilométeres, Budafokig húzódó Duna-parti sétány koncepciótervét, a Metrodom River lakópark előtti szakaszt pedig két éven belül meg is építjük. A XIII. kerületben szintén részt veszünk egy közterületi sétány kialakításában.

Emellett követjük az életmódtrendeket, és ehhez igazítjuk fejlesztéseinket. Medencével, edzőteremmel, szaunával, sószobával és co-working irodával olyan funkciókat viszünk az otthon közvetlen környezetébe, amelyek a lakók egyik legszűkösebb erőforrását, az idejüket takarítják meg.

A Metrodom azon kevés fejlesztők egyike, amely piaci alapon valósított meg bérlakásprojektet, majd azt értékesítette. Ön szerint milyen állami ösztönzőkre, jogszabályi változásokra és finanszírozási modellekre lenne szükség ahhoz, hogy Magyarországon érdemben felgyorsuljon a bérlakásépítés?

A Metrodom két olyan épületet fejlesztett, amelyek ma bérházként működnek, és továbbra is a cégcsoport tulajdonosainak érdekeltségében vannak. Így az üzemeltetésben is jelentős, Magyarországon ritka piaci tapasztalatot szereztünk. Támogatjuk egy bérlakásépítési program elindítását, és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tagjaként részt veszünk a szakmai javaslatok kidolgozásában.

A legfontosabb kérdés a finanszírozás. A jelenlegi forinthitel-kamatok mellett a bérházfejlesztések megtérülése nem biztosított, ezért átmenetileg – a szándékolt euroövezeti csatlakozáshoz szükséges gazdaságpolitikai menetrend végrehajtásáig, mely magával hozza a kedvezőbb kamatkörnyezet kialakítását – kamatoldali támogatásra lenne szükség. Emellett felülvizsgálandó pl. a jogi személyek számára kedvezőtlen rezsiszabályozás (kedvezmény-rendszer), illetve a bérbeadási tevékenységét terhelő 27 százalékos ÁFA-mérték, mely elemek mind jelentős versenyhátrányt jelentenek a magánszemély bérbeadókkal szemben.

A fentieken túl olyan kiszámítható jogszabályi környezetre van szükség, amely egyszerre védi a hosszú távra tervező bérlőt és a tulajdonost, gyors és hatékony vitarendezést tesz lehetővé például nemfizetés esetén.

A megfelelő szabályozás az intézményi befektetők megjelenését is ösztönözhetné, ami a fejlesztők számára világos kiszállási lehetőséget teremtene, megkönnyítve ezzel a fejlesztések megindításáról szóló döntéseket.

Egyáltalán milyen beruházáspolitikai, építéspolitikai irányt vár az új kormánytól, Vitézy Dávidtól? Milyen prioritásokat kell szem előtt tartaniuk, mivel kell a legsürgősebben foglalkozniuk?

A legsürgetőbb kérdés az új építésű lakások 5 százalékos áfájának rendezése. A jelenlegi szabályozás szerint a 2026. december 31. után építési engedélyt kapó új lakóingatlanok már csak 27 százalékos áfával értékesíthetők. Ez jelentős áremelkedést okozna, és ellentétes lenne a megfizethető lakhatás céljával, amelyhez az új lakáskínálat növelése és az évi legalább 20-25 ezer használatbavételi engedély elérése is szükséges.

A szakma legfontosabb igénye a hosszú távú tervezhetőség: tartósan kiszámítható, transzparens és versenysemleges szabályozási környezetben a lakáspiac egyenletesebben fejlődhet, ami a lakásárak kiszámíthatóságát is támogatja.

Mit gondol a Rákosrendező projektről, szívesen részt venne benne a vállalat, ha lehetőség nyílik rá?

Rákosrendezőt előremutató és izgalmas koncepciónak tartom, amely egy kiemelt helyen fekvő rozsdaövezeti terület megújításával gyógyíthatja a város egyik jelentős „sebét”. Fontosnak tartom, hogy Budapest rozsdaövezeti területei intenzívebben kapcsolódjanak be a fejlesztésekbe, hiszen jelentős tartalékot képviselnek a városrészek revitalizációja és a 15 perces város koncepciójának kiteljesítése szempontjából.

A Metrodom természetesen szívesen részt venne a Rákosrendező projektben, ha erre lehetőség nyílik, és minden adódó csatlakozási lehetőséget megvizsgálunk. Remélem, hogy ez csak az első lépés lesz, amelyet további budapesti rozsdaövezeti területek megújítása követ.

Mi volt, illetve mi lesz az első jelentősebb intézkedése a vállalatnál, és milyen jövőképet lát a cég előtt 2030-ra, illetve 2035-re?

A vezetőváltás előre megtervezett, a stabilitást szem előtt tartó folyamat eredménye, ezért nincs szükség a napi működést érintő azonnali beavatkozásra. Folytatjuk az eddigi utat azzal a céllal, hogy tíz év múlva is a budapesti prémium új építésű lakóingatlanok piacának megkerülhetetlen szereplői és innovátorai legyünk, és reményeink szerint a bérlakás-fejlesztői szektorban is meghatározó pozíciót töltsünk be.

A cikk megjelenését a Metrodom Csoport támogatta.

Címlapkép forrása: Metrodom Csoport/Eszterle Gábor 

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ