Évek óta nem látott pénz áramlik a magyar piacra: fontos helyet szereztünk vissza a régióban

A magyarországi kereskedelmi ingatlanbefektetési piac az első félévben az utoljára 2021-ben látott szintet, 610 millió eurós tranzakciós volument ért el, amivel hazánk visszaszerezte harmadik helyét a közép-kelet-európai rangsorban – hangzott el a Colliers sajtótájékoztatóján, ahol Zelles-Görgey Balázs, a Colliers befektetési üzletágának vezetője ismertette a legfrissebb piaci folyamatokat. Az év végére a tranzakciós volumen a Colliers előrejelzése szerint elérheti az 1,2-1,3 milliárd eurót.

Zelles-Görgey Balázs

Colliers, Director, Head of Capital Markets

Zelles-Görgey Balázs 2025-ben csatlakozott a Colliers-hez, Director, Head of Capital Markets pozícióban. Az üzleti management, illetve pénzügyi végzettségű szakember karrierjét a JLL tőkepiaci részleg

…Tovább

Az ideális az lenne, ha a piac visszatérne a Covid-járvány előtti időszakhoz szintjére, amikor az éves volumen megközelítette a 2 milliárd eurót.

Az első félévben itthon több olyan jelentős tranzakció is lezárult, amely már két-három éve húzódott a piacon. Ezek közé tartozik a Millennium Tower I. irodaház adásvétele, amelyet végül a bérlője, a Wizz Air vásárolt meg, a több mint két éve húzódó Park Center portfólió értékesítése, valamint a Capital Square irodaház tranzakciója, amely három éve várt a lezárásra.

A magyar befektetői piacot idén

erős hazai dominancia jellemezte: a vevők 74 százaléka belföldi szereplő.

Ez egyrészt mutatja, hogy a 2008-as válság óta felépült egy tőkeerős hazai befektetői réteg, ugyanakkor a piac egészséges működéséhez és a régiós népszerűség demonstrálásához kedvezőbb lenne a külföldi tőke arányának növekedése.

A nyugat-európai tőke általános távolmaradása mellett a kelet-közép-európai régió befektetői váltak a legaktívabbá, akiknek nem kell külön bemutatni a hazai piacot, így velük sokkal gördülékenyebben tárgyalhatunk a tranzakciókról

– mondta el Zelles-Görgey Balázs.

A befektetői hangulatra és a piaci fundamentumokra

jelentős hatást gyakoroltak a tavaszi választások előtti várakozások, majd az azt követő piaci reakciók.

A választások után a tízéves államkötvény hozama 200 bázisponttal csökkent, ami az iráni konfliktus okozta globális hozamemelkedési trenddel szemben egyedülálló piaci korrekciónak számít. Ezzel párhuzamosan a forint árfolyama is jelentősen, több mint 10 százalékkal erősödött az első félévben.

A Colliers előrejelzése szerint legalább 2027 elejéig a közép-kelet-európai régió befektetői (cseh, szlovák, román, balti és balkáni szereplők) fognak leginkább egymás országaiban tőkét elhelyezni, miközben a nyugat-európai tőkebeáramlás az Európai Központi Bank kamatpolitikájával kapcsolatos várakozások miatt utóbb megtorpant. Kivételt jelentenek a francia SCPI alapok, amelyek folyamatos tőkebeáramlásuk miatt befektetési kényszerben vannak: ezek kifejezetten a magas hozamú, 5 évnél hosszabb bérbeadottsággal rendelkező termékeket keresik, és a 7,5-8 százalék közötti hozamszinteken aktív vásárlóként jelenhetnek meg a magyar piacon is.

A különböző eszközosztályok közül jelenleg a kiskereskedelmi parkok a legnépszerűbbek.

A prime hozamszintek 2023 óta stabilak:

• az irodáknál 6,5%,
• a logisztikai és ipari ingatlanoknál 6,75%,
• míg a bevásárlóközpontoknál és kiskereskedelmi egységeknél 7%-ra becsülik ezeket a szinteket.

A kiskereskedelmi hozamok pontos meghatározása ugyanakkor nehézségekbe ütközik, mivel Budapesten a Köki Terminál 2019-es értékesítése óta nem történt nagy bevásárlóközpont-tranzakció.

A Colliers a héten publikálta elemzését a teljes közép-kelet-európai régió kereskedelmi ingatlanbefektetési volumenéről, amely az első félévben 5,8 milliárd eurót tett ki. Ennek felét, 3 milliárd eurót Lengyelország realizálta, a második helyen Csehország végzett 1,4 milliárd euróval.

Irodapiac: lassú stabilizálódás jellemzi a piacot

Összességében a budapesti irodapiac stabilizációja az elmúlt félévben folytatódott: a kínálati oldali nyomás gyakorlatilag megszűnt, miután a korábbi években mintegy félmillió négyzetméternyi új irodaállomány került piacra, jelenleg viszont mindössze két darab 15 ezer négyzetméter feletti nagyszabású irodafejlesztést jelentettek be konkrét átadási dátummal, a spekulatív üresedési ráta pedig 15,7 százalék körüli, csökkenő trendet mutat. A ráta mögött rendkívül egyenetlen a földrajzi eloszlás, a statisztikákat néhány kiugróan magas üresedéssel küzdő részpiac torzítja.

Az irodapiac további aktualitása, hogy a kormány nem veszi át a Bayer Construct által fejlesztett zuglói irodaház-projektet. Azzal, hogy a Magyar Posta és a NAV költözései elmaradnak, a meglévő irodaállomány üresedése stabil marad. Míg a budai oldalon, CBD-ben és a Váci úti irodafolyosón az üresedés az átlag alatt marad, addig az üresedés a central Pest és nem-központi Pest részpiacokon, a jól körül határolható délpesti régió és Hungária körút környékén koncentrálódik.  

A keresleti oldalon eközben élénkülés tapasztalható – a nettó abszorpció pozitív tartományba került, már az idei év első félévében elérte a megközelítőleg 50 ezer négyzetmétert, ami az elmúlt időszak teljes éves átlagának felel meg. Emellett az új piaci belépők is egyre nagyobb érdeklődést mutatnak Magyarország iránt, több ezer munkahelyet létrehozó döntések születtek, miközben a home office aránya is visszarendeződött a korábbi szélsőséges szintekről – a teljes, vagy heti egy napos home office-hoz képest átlagosan 3-4 napot töltenek a munkahelyeken. Ecsődi Miklós, a Colliers irodapiaci vezetője szerint a hőség miatt hozott átmeneti intézkedések nem várható, hogy akár a jövőben trenddé válnának, hiszen sokkal energia-hatékonyabb az energiatakarékos irodákban dolgozni, mint a dolgozóknak az otthonukat hűteni.

Ecsődi Miklós

Colliers, Partner, Head of Occupier Services

Ecsődi Miklós 2011-ben csatlakozott a Colliershez, és jelenleg az Occupier Services & Office Agency üzletágat vezeti. Több mint 450 000 négyzetméternyi bérbeadási tranzakciót zárt le, összesen töb

…Tovább

A budapesti irodapiac jelenlegi dinamikáját ismét elsősorban a szerződéshosszabbítások és újratárgyalások dominálják. A jövőbeli kínálat pedig kifejezetten szűkös: a Göncz Árpád városközpontban található Centerpoint irodaház megkapta a használatbavételi engedélyt, de ezen kívül kevés 10 000 négyzetméternél nagyobb fejlesztés van folyamatban. A Skanska fejlesztette H2Offices második fázisa már teljesen bérbeadott, és várható a harmadik fázis építés kezdésének bejelentése is. A Southblaze-hez köthető Láng-negyed fejlesztés átadása legkorábban 2028-ban várható.

Ipari ingatlan: kevés az új átadás, de a kereslet is visszafogott

Beck Tamás, a Colliers ipari és logisztikai ingatlanok üzletágának vezetője az első féléves piaci adatokat ismertetve rámutatott, hogy a budapesti ipari-logisztikai ingatlanpiacon mindössze alig több, mint 71 ezer négyzetméternyi új épület került átadásra – szemben a tavalyi 330 ezer négyzetméterrel – a nettó felszívás negatív tartományba mínusz 33 ezer négyzetméter értékre csökkent, az üresedési ráta pedig megközelíthetőleg 15 százalékra emelkedett, ami a visszafogott kereslet és a spekulatív építkezések lassulásának következménye, miközben a bérbeadók a kedvezmények növelésével igyekeznek bérlőket vonzani

Beck Tamás

Colliers, Partner, Head of Industrial & Logistics

Beck Tamás, a Colliers ipari üzletágának vezetője Magyarországon. 1994 óta képezi szerves részét az ipari-logisztikai piacnak, melynek köszönhetően ő az egyik legnagyobb tapasztalattal rendelkező szak

…Tovább

Ezzel szemben a vidéki piac kifejezetten dinamikusan teljesített: az első félévben mintegy 175 ezer négyzetméternyi terület került átadásra, ami már meghaladta a tavalyi egész éves 150 ezer négyzetméteres adatot, s mivel a bérbeadási volumen az első félévben valamelyest csökkent, így az üresedési ráta itt is emelkedett, kicsit több, mint 10 százalék körüli szintre.

A budapesti ipari bérleti díjak 5,25-5,75 eurós sávban stabilak maradtak, a 10 ezer négyzetméter feletti tranzakciók száma viszont pozitív jelként értékelhető.

A tervezett új átadások az alábbi táblázatban láthatóak:

Csörgő Anita, a Colliers kiskereskedelmi üzletágának vezetője rámutatott, hogy bár az elmúlt két évben nőtt a reálkereset és erősödött a nem élelmiszer jellegű fogyasztás, Magyarország egyelőre még elmarad a régiós versenytársakétól – Szlovákiától, Csehországtól és Lengyelországtól –, ami visszatartja a nemzetközi márkákat a piacra lépéstől, miközben a korlátozott kínálat miatt a bérleti díjak folyamatosan emelkednek. A trend pozitív és erősödni fog, emiatt egyre több új márka komolyan vizsgálja a magyar piacot és a jelenlévők pedig új üzleteket nyitnak.

Csörgő Anita

Colliers Magyarország, igazgató, Retail Üzletág

…Tovább

A belvárosi kiskereskedelem forgalma enyhén csökkent, az átmeneti turizmuscsökkenés miatt – az erősödő forint és a geopolitikai konfliktusok hatása eredményeképp. Az V. kerületi önkormányzat éttermek és szuvenírüzletek számát korlátozó májusi rendelete miatt üzlethelyiségek fognak felszabadulni, ami lehetőséget nyújt új divat, és egyéb kereskedelmi funkcióval rendelkező üzletek nyitására. Az Andrássy úton pedig a műemléki engedélyeztetési folyamatok lassítják az új nyitásokat, de a hosszabb folyamat ellenére is magas minőségű nevek nyitnak új üzletet, mint például a Max Mara és a Longines.

A kereskedelmi parkok szegmensében a plázastop esetleges módosítása élénkítheti a fejlesztéseket –

a szakértő szerint ennek szabályozásaremélhetőleg ez év végéig várható.

_{A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images}