Állami tőke helyett bérleti garancia kell a hazai bérlakáspiaci áttöréshez

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Az ingatlanfejlesztés a piackutatás-telekválasztás-tervezés-finanszírozás-építés-értékesítés-üzemeltetés szigorúan szervezett folyamata. Kulcsszerep az értékesítésé, hiszen belátható, hogy ha a fejlesztőnek biztos vevője van, akkor minden, azt megelőző részfolyamat finanszírozható, megvalósítható. Magyarországon az állam a lakhatást többnyire a lakástulajdon ösztönzésével igyekszik támogatni, ráadásul a különféle kedvezményekkel a keresletet ösztönzik, melyet nem tud olyan gyorsan követni a kínálat, s ez jelentős áremelkedési nyomáshoz vezet.

Az MNB elemzései is megerősítik, hogy a széles körű keresletoldali támogatások érdemi része beépült a lakáscélú ingatlanok és telkek áraiba, így azok nem a kívánt mértékben érték el a végső felhasználókat. Nagyon is időszerű és meggondolandó, hogy

az állam a maga eszközeivel inkább a bérletre adjon garanciát

úgy, hogy jelentős mértékben, de fokozatosan, évről évre mérséklődő ütemben ad támogatást a bérlőknek, az önkormányzatokon keresztül.

A javasolt rendszer alapfolyamata szerint az állam pályáztatja az önkormányzatokat a rendelkezésre álló lakbér-támogatási összeg lehívására (és nem az építésre!). Az önkormányzatok a konkrét lakóingatlan-fejlesztési projektekhez kötötten a megpályázott összegből garantált bérleti díjat fizetnek a megépült ingatlanok tulajdonosának, a befektetőnek, aki az így rendelkezésre álló biztos jövedelem-áramlásban bízva, megvásárolja a fejlesztőktől a lakásokat. A fejlesztők a lakásokat saját erő, illetve bankhitel segítségével építik fel.

Az állam tehát kizárólag lakbértámogatást ad,

vállalkozói vagy közvetlen tőkejuttatási szerepet nem vállal sem a fejlesztők, sem más intézményi befektetők irányába.

A pénzügyi modell ugyanis feltételezi, hogy az ingatlanfejlesztő által megépített társasházat annak elkészülte után befektetőként ingatlanalap, illetve intézményes befektető, vagy akár magánszemély vásárolja meg, és kizárólagos szerződést köt az adott önkormányzattal (Lakás-ügynökséggel) arra, hogy az a lakásokat albérletbe adhassa. Az önkormányzat piaci bérleti díjat fizet az ingatlan tulajdonosának, ugyanakkor normatív alapon, a saját rendelete szerint dönti el, kinek, és mekkora támogatást nyújt. Olyan eset is előfordulhat, hogy semmilyen támogatást nem nyújt, ez esetben a bérlő ugyanannyi albérleti díjat fizet az önkormányzatnak, mint amennyit az önkormányzat fizet a tulajdonosnak. Az is lehet, hogy az albérleti díj akár a bérleti díj 10%-a, ez esetben a támogatás mértéke akár 90% is lehet. Minderről

az önkormányzat dönt, rászorultsági alapon, a tervezhetően rendelkezésre álló forrásokból,

hiszen ezt a piacot ő ismeri a legjobban.

A bérlet-támogatást tehát teljes egészében az állam nyújtja, melyet az önkormányzat pályázat útján hívhat le és oszt szét a rászorulók között. Az így működő modell egyszerű, áttekinthető, és érdemben költséghatékonyabb megoldást jelent, mint a közvetlen önkormányzati tőkejuttatások. A javasolt konstrukció lényegesen több bérlakás megépítését teszi lehetővé. Ez a megközelítés a kormányzati, önkormányzati és magánszféra jól strukturált együttműködésére épít. Fontos, hogy a folyamat minden szakmai szereplője megtalálja a saját érdekeltségét, s azzal foglalkozzon, amihez leginkább ért.

Cél: közösen megvalósítani azt, amihez egyik partnernek sincs elegendő kapacitása.

Nemzetközi szinten a piaci folyamatok egyértelműen ezt az irányt igazolják: a CBRE 2026-os európai ingatlanpiaci elemzése (European Real Estate Market Outlook Midyear Review 2026) rámutat, hogy a lakóingatlan-szektoron (Living) belül a professzionális bérlakás-fejlesztések (built-to-rent – BTR) jelentik az egyik legstabilabb intézményi befektetési célpontot. A kereslet ösztönzése mellett a kínálatot úgy is lehet kormányzati eszközökkel bővíteni, hogy az ingatlanfejlesztők kockázatát csökkentve, az önkormányzati szerepvállalás növelésével a BTS (built-to-suit) megoldás mintájára, úgynevezett BTR folyamatot generál, tehát a fix bérlő, végfelhasználó garantálásával teszi érdekeltté a fejlesztőt abban, hogy érdemes az új lakások építésébe belevágni. Az ingatlanfejlesztő akkor fog bérlakás-építésbe fogni, ha hozam-elvárásai megközelítik vagy meghaladják a más szegmensekben elérhető hozamait. A hazai piacon jelenleg még tapasztalható elmaradás ebben a tekintetben. A bérleti díj-támogatáson túl úgy segítheti az állam a fejlesztőket még, hogy bérlakások építésére alkalmas telkeket biztosítanak a fejlesztők számára, így a kisebb saját erő igénye lényegesen tudja javítani és így versenyképessé tenni az elvárt hozamokat. Ez a megoldás szintén kíméli az állami költségvetést.

Az eddig megismert megoldási kísérletek négy alapvető ok miatt nem hoztak eredményt:

• nem normatív, hanem egyedi alapon születnek a bérleti szerződések;
• az önkormányzatok vállalkozói szerepben korlátozott hatékonysággal tudnak működni, ami növeli a megvalósítási költségeket; az egyébként rendelkezésre álló állami támogatások tőke-juttatásként érkeznek az önkormányzatokhoz, s nem pedig ún. hozam-támogatásként az arra jogosult bérlőkhöz, családokhoz;
• a kereslet-ösztönzésekkel (kamattámogatás, 5%-os áfa, babaváró hitel, vissza nem térítendő támogatások stb.) a lakásárak jelentősen emelkedtek, a támogatások nem a végfelhasználókhoz kerültek.

Vagyis a lakásbérleti támogatás csak nagy áttételeken keresztül érkezett az azt igénylő családokhoz, s a teljes bekerülési összeggel számolt volumene a létrehozott új lakások számához képestaránytalan költségvetési terhet jelentett. . A fent leírt vázlatos modellben a pénzügyi források és szakmai tapasztalatok összeadódnak, a kockázatvállalás megoszlik. Fontos, hogy

már a koncepció kialakításának időszakában be kell vonni az önkormányzatokat,

míg a pénzügyi elemzést és az üzleti terv készítését a magánszféra bevonásával célszerű összeállítani, világos döntési kompetenciákat kell meghatározni.

Az ingatlanpiaci és finanszírozási szakemberek előtt ismert, hogy jelenleg Magyarországon az állami lakáspolitika nem ezen, hanem a lakosság közép- és felső, fizetőképes rétegeinek tulajdonhoz juttatásának útján próbálkozik. Ugyanakkor az elsőrendű, népesség-növekedési preferenciát, a fiatalok gyermekvállalási hajlandóságát ezzel a módszerrel az igen magas költségvetési terhek ellenére sem sikerül elérni. A magán- és közszféra szakmai alapon történő együttműködéséhez jelenleg még formálódnak a megfelelő intézményi és szakpolitikai keretek.  A piaci szakértőkre még sok feladat vár a fenti, „ideális” rendszer részletes kimunkálásában és elfogadtatásában.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ