Elvándorolnak a családok a magyar fővárosból: mi hozhat fordulatot?

Az Országos Urbanisztikai Konferencián elhangzott szakértői pódiumbeszélgetés szerint a magyarországi lakáspiacot

• mély szerkezeti problémák,
• a kereslet és a kínálat térbeli egyensúlytalansága,
• valamint a hosszú távú lakáspolitikai stratégia hiánya jellemzi.

Mindez közvetlenül veszélyezteti a gazdasági versenyképességet, és tovább súlyosbítja a lakhatási szegénységet.

A panelbeszélgetés résztvevői Dományi Bálint, a Rákosrendező projektiroda irodavezetője; Kiss Ákos, a Property Market Ingatlanfejlesztő ügyvezetője; Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője és a MATE Településépítészeti és Települési Zöldstruktúra Tanszékének mestertanára, valamint Jelinek Csaba városszociológus, a Periféria Központ társalapítója voltak. A beszélgetést Gajdán Gergely, a HÉTFA Kutatóintézet és Elemző Központ projektfejlesztési tanácsadója moderálta.

Lakhatási szegénység: hárommillió érintett

Magyarországon mintegy 3 millió embert érint a lakhatási szegénység, ami a háztartások egyharmadát jelenti. Budapesten a probléma közvetlenül több százezer lakost érint. Jelinek Csaba arra hívta fel a figyelmet, hogy a rendszerváltás óta a közszféra lakáspiaci beavatkozásai sok esetben diszfunkcionálisak voltak:

az állami támogatások csaknem 90 százalékban a magántulajdon-szerzést, illetve a tehetősebb középrétegek polgárosodását segítették, például a különböző otthonteremtési támogatások révén.

Ennek következtében számos sérülékeny társadalmi csoport szorult ki a biztonságos lakhatásból. Ide tartoznak a pályakezdő fiatalok, az energiaszegénységben élő, túlméretezett ingatlanokban rekedt idősek, valamint az egyszülős háztartások is. A magánbérleti szektor szabályozatlansága, illetve szürke- és feketegazdasági jellege tovább mélyíti a válságot, mivel a bérlők sok esetben kiszolgáltatott helyzetben vannak.

Kereslet és kínálat: tartós térbeli egyensúlytalanság

Piaci szempontból folyamatos és koncentrált egyensúlytalanság mutatkozik a kereslet és a kínálat között. Miközben a kereslet magas, az új építésű lakások aránya a teljes tranzakciós volumenhez képest még a konjunktúra legjobb éveiben is csupán 6-6,5 százalékot ért el, jelenleg pedig mindössze 3 százalék körül mozog.

A lakhatási kérdés egyben gazdasági versenyképességi probléma is - hívta fel a figyelmet Soóki-Tóth Gábor. A munkaerő mobilitásához rugalmas és elérhető árú lakhatási formákra lenne szükség a növekedési zónákban; ennek hiányában a városi alapinfrastruktúrát működtető közalkalmazottak gyakran napi többórás ingázásra kényszerülnek a magas fővárosi lakásárak miatt. A befektetési célú vásárlások bizonyos időszakokban elérték az összes tranzakció 40-50 százalékát, ami tovább növelte a társadalmi és térbeli egyenlőtlenségeket.

Budapest és az agglomeráció versenye

A családok nem tájékozatlanságból költöznek az agglomerációba, hanem azért, mert a belső budapesti piacon nem találnak megfizethető, a mai családmodelleknek és zöld környezeti igényeknek megfelelő lakásokat - mondta Dományi Bálint. Sok esetben hiányoznak azok az ingatlanok, amelyek saját szobát, jó intézményi ellátottságot és élhető környezetet kínálnának.

Budapestnek fel kell ismernie, hogy ingatlanpiaci termékversenyben áll az agglomerációval, ezért a közigazgatási határokon belül kell olyan alternatív lakótípusokat kínálnia, amelyek képesek megtartani a családokat

- tette hozzá.

A kínálat bővítése: sűrítés, foghíjbeépítés, barnamezős fejlesztés

A szakértők szerint a lakáskínálat drasztikus és hatékony bővítésére lenne szükség, de nem feltétlenül az érintetlen zöldterületek beépítésével. Ehelyett a meglévő városszerkezet sűrítése, a foghíjbeépítések és a barnamezős területek integrált fejlesztése jelenthetne fenntarthatóbb megoldást.

Ebben a folyamatban ugyanakkor komoly akadályt jelentenek a merev szabályozási előírások. Ilyen például az Országos Településrendezési és Építési Követelmények, vagyis az OTÉK parkolási szabványa, amely lakásonként egy parkolóhely biztosítását írja elő a beruházóknak. Ez jelentősen megdrágítja a kivitelezést, miközben a megépült mélygarázsok sokszor üresen állnak - hangsúlyozta Kiss Ákos. Megoldást jelenthetne a nemzetközi, például bécsi minták alkalmazása, ahol a parkolóhelyek és a lakások tulajdonjogát szétválasztják. Így csak azok fizetnének parkolóhelyért, akik ténylegesen használják azt.

Fenntartható városrészek és közösségi infrastruktúra

Az innovatív, fenntartható, városrész-léptékű fejlesztések lehetőséget adnának energiaközösségek kialakítására, a távhő- és távhűtési hálózatok optimalizálására, valamint integrált közösségi terek létrehozására. Ezek a közösségi terek elősegíthetnék a különböző társadalmi csoportok találkozását, és mérsékelhetnék a szegregációt. A panelbeszélgetés alapján a jövő lakófejlesztéseinek nemcsak lakásokat kell létrehozniuk, hanem komplex városi életminőséget is kínálniuk kell.

A bérlakáspiac szabályozatlansága és új szereplői

A hazai lakáspiacot jelenleg az átfogó bérlakás-adatbázis hiánya és a magántulajdonú bérbeadók rendkívül magas aránya jellemzi. Bár a bérlők többsége továbbra is magánszemély, a munkaerőpiaci kihívások miatt egyre több vállalat jelenik meg bérlőként a piacon, hogy szállást biztosítson munkavállalóinak. Ez a folyamat azonban nem feszültségmentes: vidéki nagyvárosokban előfordul, hogy egy-egy családi házban 10-15, gyakran külföldi munkavállalót szállásolnak el, ami konfliktusokat okozhat a helyi lakóközösségekben.

Magas kamatok, befektetői vásárlások és árnövekedés

A piacot jelenleg a magas kamatkörnyezet is jelentősen terheli. Bár a lakásvásárlók mintegy egyharmada befektetési vagy bérbeadási céllal vásárol ingatlant, a motiváció mögött sokszor nem a hosszú távú bérbeadás, hanem a rövid és középtávú tőkenövekedés áll.

Ez a kereslet-kínálati egyensúlytalanság az elmúlt időszakban jelentős áremelkedést idézett elő, és tovább nehezítette a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférést.

Az intézményi bérlakásszektor fellendítésében nem a klasszikus kereskedelmi banki hitelek, sokkal inkább a kötvénypiaci hozamszintek fognak döntő szerepet játszani, mivel a megfelelően szabályozott környezetben mozgó nagybefektetők már ehhez a finanszírozási szerkezethez szoktak hozzá

– mutatott rá Soóki-Tóth Gábor.

Intézményi bérlakásszektor: nemzetközi példák és finanszírozás

A nemzetközi trendek azt mutatják, hogy a stabil bérleti hozamok vonzóak lehetnek az intézményi befektetők számára. Lengyelországban például már tízezres nagyságrendű lakásportfóliók épülnek ki professzionális üzemeltetők irányításával. Euróban számolva a 3 és 4,5 százalék közötti hozamok már alkalmasak lehetnek arra, hogy nagy volumenben dolgozó intézményi tőkét vonzzanak be, amennyiben a szabályozási és jogi környezet is támogatja ezt.

A bérlakáspiac fejlődéséhez elengedhetetlen az intézményi bérház jogi és szabályozói fogalmának tisztázása, valamint a szereplők körének diverzifikálása. Jelinek Csaba és Soóki-Tóth Gábor egyetértettek abban, hogy a hagyományos piaci fejlesztők mellett meg kell jelenniük a közcélú lakásszolgáltatóknak, lakásügynökségeknek, lakásszövetkezeteknek, valamint egyéb nonprofit vagy köztulajdonú szervezeteknek is.

Jelenleg is zajlik a minisztériumi szabályozás előkészítése, például a kollégiumépítési program kapcsán, amely mintaként szolgálhat ezen a területen.

Rákosrendező: lehetőség a megfizethető lakásszektor bővítésére

A lakhatási kérdésekben kiemelt figyelmet kap a Rákosrendező projekt is, amely Vitézy Dávid korábbi felvetéseivel és a fővárosi stratégiai elképzelésekkel összhangban lehetőséget adhat a megfizethető lakásszektor bővítésére. Dományi Bálint ismertette, hogy a területen felépítendő mintegy 10 000 lakás jelentős részét megfizethető kategóriájúként tervezik megvalósítani. A projekt jelenleg a kormányzati koncepcionális tervezés fázisában tart. Ennek során vizsgálják a megfizethetőség pontos definícióját, a kapcsolódó szolgáltatási és infrastrukturális szinteket, valamint a szükséges finanszírozási és üzemeltetési konstrukciókat.

A megvalósíthatóság és a pénzügyi kalkulációk szempontjából meghatározó lesz az uniós források, a kedvezményes hitelek és a piaci profit megfelelő kombinációja.

 A konferenciáról élőben is tudósítottunk csütörtökön, ezek a cikkek itt olvashatóak:

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ennek a cikknek az előkészítésében AI-asszisztens működött közre, a végleges tartalmat újságírónk szerkesztette és ellenőrizte.