Debreczeni Réka

2026. október 02. 11:38

Ha csak egy perce van, olvassa el a lényeget AI összefoglalónkban.

Kiszámíthatóbb és stabilabb szabályozást sürgettek az ingatlanfejlesztők az Országos Urbanisztikai Konferencia plenáris kerekasztalán, miközben Szemerey Samu államtitkár arról beszélt: az elmúlt években a fejlesztési piacon alig lehetett valódi piaci viszonyokról beszélni. A kiemelő rendeletek eszközét ugyanakkor a jövőben is megtartaná, csak más logika mentén használná, míg a fejlesztők szerint a jelenlegi kamatkörnyezetben nem reális, hogy a magánfejlesztők érdemben beszálljanak új bérlakások építésébe. Szemerey Samu előadónk lesz a Future of Construction konferencián is, érdemes lesz eljönni!

Szemerey Samu: kiemelésekre szükség van

Németh Péter Balázs az elmúlt évek tapasztalatai alapján az egyik legfontosabb, az építőiparban szükséges változásként a kiszámíthatóságot nevezte meg. Ha ez adott lenne, akkor kiemelő rendeletekre sem feltétlenül lenne szükség. "A jogbiztonságot és a következetességet szeretjük, és ezt tartjuk célnak. A lehető legrosszabb az, hogy minden évben valami változik, és minden évben kell valamihez adaptálódni, nem lehet tervezni, nem lehet előrelátni" – fogalmazott. Szerinte egy jól működő rendszerben világosnak kell lennie annak, hogy melyik szereplőnek milyen hatásköre és felelőssége van, és a szabályokat a fejlesztők mellett a hatóságoknak is be kell tartaniuk.

Egy ideális világban kiemelésre sincs szükség, mert működik magától az egész

– vélekedett.

A "Városfejlesztés jövője a kiemelő rendeletek és a fejlesztési projektek árnyékában" című beszélgetésben Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár, országos főépítész, Erő Zoltán budapesti főépítész, Pikó András józsefvárosi polgármester, Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési vezetője és Németh Péter Balázs, a Forestay Group vezérigazgatója vett részt. A beszélgetést Gulyás Veronika, a Portfolio újságírója moderálta. A konferencia október 1-jén zajlott az Északi Járműjavítóban.

Hüse István a kiemelt beruházások eredeti céljára utalva arra hívta fel a figyelmet, hogy bár a gyorsaság fontos lehet, önmagában nem feltétlenül ez a legfontosabb szempont. A magánfejlesztők számára azonban az elhúzódó folyamatnak közvetlen pénzügyi következménye van. "A magánszféra számára a hosszú idő egy hosszú tőkeköltséget jelent, és ez azt jelenti, hogy ha valamivel sokáig kell foglalkozni és az elején sokat kellett befektetni, akkor annak a nap végén meg kell térülnie, és ez az árakban látszani fog" – mondta. Hozzátette: "Ez nem biztos, hogy mindenki számára optimális, de ettől még így működik."

Szemerey Samu szerint a kiemelt beruházások eszköztára eredetileg éppen azért jött létre, hogy gyorsabbá és kiszámíthatóbbá tegye az összetett projektek megvalósítását, az elmúlt években azonban sokszor ennek ellenkezője történt. "Én úgy gondolom, hogy kifejezetten a kiszámíthatóságot és a tervezhetőséget rombolták" – mondta a kiemelésekről. Szerinte a kiválasztott projektekre és beruházókra szabott megoldások "mind a települések számára, mind a többi beruházó piaci szereplő számára rendkívül káros eredményre" vezettek.

Az elmúlt években nem igazán lehetett piaci viszonyokról beszélni a fejlesztések területén

– értékelte Szemerey a kiemelések hatását. Az államtitkár ugyanakkor nem szüntetné meg teljesen a kiemelés lehetőségét. "Én azt gondolom, erre szükség van" – mondta, hozzátéve, hogy különösen nagy és összetett beruházások esetében indokolt lehet olyan speciális eljárás, amely segíti a megvalósítást.

Milyen célt kellene tehát szolgálnia a rendszernek? "A fontos, hogy ezeken a kiemelő csatornákon keresztül lehet olyan minőségi elvárásokat érvényesíteni, amelyek az állami beruházásokra vonatkoznak" – mondta. Hozzátette: "Ennek nagyjából az ellenkezője történt az elmúlt időszakban", a kormányzati szándék pedig most az, hogy a rendszer "egy minőségi elvárásrendszert és egy piaci versenyt" eredményezzen.

A főépítész a beszélgetés későbbi pontján visszatért arra is, hogy mire nem szabad használni a kiemeléseket. "A kiemelő rendelet nem vitarendezési eszköz. Tehát hogyha vita van a kerület, a főváros, a vármegye szereplői és a fejlesztők között, akkor arra nem az a megoldás, hogy előhúzom a zsebemből a kiemelő rendeletet, és azt mondom, hogy ipiapacs."

Szemerey ezután az elmúlt évek ingatlanfejlesztési piacáról is beszélt. Szerinte "hihetetlen mértékű túlárazás" jellemezte a megvalósult projekteket, és a korábbi rendszer néhány szereplő számára rendkívüli profitot tett lehetővé.

Az elmúlt hetekben elég sok alkalmam volt fejlesztőket hallgatni arról, hogy a piacon milyen logikában lehetne nagy fejlesztéseket létrehozni. Volt egy pár olyan helyzet, amikor azt mondtam néhány embernek, hogy olyan érzésem van, mintha egy csapat alkoholistát hallgatnék arról, hogy hogy kéne leszokni, amit igazából senki se gondol nagyon komolyan

– fogalmazott. Szerinte a piac előtt most az a feladat áll, hogy meghaladja "az elmúlt évek teljesen torz, piacellenes és egyébként néhány szereplő számára elképesztő mértékű profitot termelő logikáját", és egy kiszámíthatóbb, józanabb megtérülési pályára álljon.

Pikó: Józsefváros az állam terepasztala volt

Pikó András a kiemelt beruházásokkal kapcsolatos önkormányzati tapasztalásokat osztotta meg. A józsefvárosi polgármester szerint kerületében különösen sokszor tapasztalták meg, milyen következményekkel jár, amikor az állam a helyi szereplők megkerülésével dönt egy fejlesztésről.

Ezekben a kiemelésekben a legszörnyűbb volt azt megélni, hogy gyakorlatilag semmibe vehették az ott élő társadalom jogos igényeit, az őket képviselő önkormányzat jogos fellépéseit, és erőből nyomták át

– panaszolta. Példaként a Pázmány Campus körüli konfliktust is említette. Felelevenítette, hogy amikor az önkormányzat saját jogosítványaival élve próbálta megakadályozni vagy befolyásolni az állami fejlesztést, két napon belül megváltozott a vonatkozó szabályozás.

Pikó szerint ugyanakkor állami, önkormányzati és magánfejlesztői szereplők között is mindig lehet működőképes együttműködést kialakítani. "Ha van közérdek, az jól van indokolva, és tiszteletben tartjuk a helyi társadalom jogos igényeit, akkor méltányossággal, konszenzuskereséssel, úgy, ahogy polgári demokráciákban illik, párbeszéddel szerintem mindig meg lehet egyezni önkormányzat, állami kormányzat és a fejlesztők közt" – vélekedett.

A polgármester ezután tért át a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsának aznapi ülésére tervezett, a kerületi parkolási bevételeket érintő megállapodásra, amelyről – mint mondta – csak előző este értesült. Emiatt félretette eredeti mondandóját, élesen bírálta a kerületek kihagyását, majd felszólalása után elhagyta a panelbeszélgetést. Erről itt írtunk bővebben:

Távozása előtt egy másik, a kerületek szempontjából fontos kérdést is felvetett: "Ha jól tudom, akkor a településrendezési szerződéseknek az ügye is el fog kerülni a kerületektől. Az is egy furcsa dolog, hogy ezt a miniszter egy szakmai konferencián jelenti be. (Itt a polgármester Vitézy Dávid miniszter előadására utalt, ami aznap hangzott el délelőtt a konferencián – a szerk.) Erről sem tudtunk."

Szemerey: nem veszik el a kerületektől a településrendezési szerződéseket

Szemerey Samu rögtön reagált Pikó felvetésére, és azt tisztázta: "Szó sincs arról, hogy a kerületektől elkerülne a településrendezési szerződéseknek akár a felelőssége, akár a bevétele."

Az államtitkár szerint ehelyett olyan rendszer kialakítása a cél, amely jobban biztosítja, hogy a fejlesztőktől származó befizetéseket valóban az adott beruházás miatt szükségessé váló helyi infrastruktúrára fordítsák.

A minisztériumi javaslat szerint a jelenleg jellemzően kétoldalú szerződések helyett három-, bizonyos esetekben négyszereplős megállapodások jöhetnének létre a jövőben a kerület, a fejlesztő, a főváros és az állam részvételével.

"Ne egy tartalom nélküli bevételi forrás legyen a TRSZ, hanem az adott fejlesztésekhez kapcsolódó közösségi igényeket szolgálja ki" – fogalmazott a változtatás céljáról Szemerey.

Erő Zoltán: a Magyar Közlönyből tudtuk meg, mi fog történni a városban

Erő Zoltán budapesti főépítész a fejlesztőkkel egyetértve szintén a stabil szabályozási környezet fontosságát hangsúlyozta, ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy egy város szabályozását nem lehet változtathatatlannak tekinteni. "A város egy működő, változó valami" – mondta. A városfejlesztési terveket szerinte nem "kőtáblaként kaptuk valahonnan föntről", hanem demokratikus döntési folyamatban alakulnak, így szükség esetén módosítani is lehet őket.

Erő azt is megjegyezte, hogy gyakran maguk a fejlesztők kezdeményezik a szabályok megváltoztatását. "Legtöbbször a fejlesztők maguk jönnek azzal, hogy van egy telkem, nem lehetne-e rajta más beépítés és nagyobb beépítés. Mi kell ahhoz, hogy még nagyobb beépítés legyen?"

Szerinte ebbe a normális tervezési folyamatba "tenyerelt bele nagyon csúnyán" a kiemelt beruházások rendszere. "Egészen brutálisan elvonta az önkormányzatoknak még a rálátásjogát is. Tehát nemhogy nem tudtuk befolyásolni a döntéseket, nem is tudtunk róla."

Azt szoktam mondani, hogy a reggel megjelenő Magyar Közlönyből tudtuk meg, hogy egyes városrészeinken mi fog történni. Ez tényleg tarthatatlan minden szempontból.

A főépítész a túlzott beépítési lehetőségeket is problémának nevezte. Mint mondta, azt próbálja megérteni, "Budapest elmúlt 36 évében mi volt az a pillanat, amikor ránk szakadt ez a mérhetetlen túlépítési lehetőség". Az Országos Építészeti Tervtanács elé kerülő terveknél szerinte előfordulnak egy-egy telken több száz lakást tartalmazó, rendkívül intenzív fejlesztések.

"Nem tudom azt mondani, hogy ez közérdek volt, hogy ez így létrejöjjön. Valószínűleg ebből vissza kell lépni, és ebben kell majd a fejlesztőkkel nagyon okos beszélgetéseket folytatni, mert nagyon rossz minőségű termékek jöttek létre" – jelentette ki.

Hüse: az intenzív beépítés nem önmagában jó vagy rossz

Hüse István elismerte, hogy a nagyon intenzív beépítés "nagyon sok szempontból problémás is lehet", ugyanakkor szerinte a kérdés összetett.

"A fejlesztői logika annyiban támogatja az intenzív beépítést, hogy ez értelemszerűen csökkenti a telek költségét" – mondta. Környezeti szempontból azonban szerinte az is érv lehet a sűrűbb városi beépítés mellett, hogy amit jó közlekedési kapcsolatokkal, meglévő infrastruktúra és közszolgáltatások közelében lehet megépíteni, azt "nem kell a peremkerületeken tízszer akkora területen vagy hússzor akkora területen megvalósítani nagyjából ugyanazzal a lakásszámmal."

Az Indotek vezetője arról is beszélt, hogy több olyan projektjük van, amely korábban valamilyen kiemelt státuszt kapott, ezek jövője jelenleg bizonytalan. "Ma az a viszonyulásunk ezekhez a projektekhez, hogy nem tudjuk feltétlenül még, hogy mi fog velük történni" – mondta, hozzátéve, hogy október végéig számítanak további egyeztetésekre.

Németh Péter Balázs szerint az elmúlt időszakban "kétsebességes piac" működött.

Voltak, akik kedvezettek voltak, voltak, akik nem voltak. Nem igazán szakmai alapon dőlt el

– reflektált. A lakhatási problémákról szólva hozzátette: "Lakhatási válság van, nem tudnak lakások épülni, és erre nem az a megoldás, hogy kamattámogatott hiteleket adunk, és nem az, hogy akkor valakiknek kedvezünk."

Bérlakáspiac: ki fogja megépíteni a lakásokat?

A beszélgetés utolsó nagy témája a bérlakáspiac volt. Szemerey szerint a lakásvásárlók valós választási lehetősége jelenleg jóval szűkebb annál, mint amit az erről való diskurzusban feltételezünk. Azok ugyanis, akik saját otthonukról hoznak egzisztenciális döntést, jellemzően azt nézik, hogy a rendelkezésükre álló összegből a város melyik részén mit engedhetnek meg maguknak.

Szerinte egy valódi bérlakáspiac ezen is változtathatna. Ha a fiatalok életük első önálló lakhatási időszakában többféle lakástípust és városi környezetet próbálhatnának ki, később saját lakás vásárlásakor is tudatosabb döntést hozhatnának.

Hüse István ugyanakkor arra a kérdésre, hogy az új bérlakásokat ki építi majd meg, úgy válaszolt:

Azt hiszem, hogy nem mi, legalábbis nem most.

Szerinte az új építésű bérlakáspiac "inkább egy makrogazdasági kérdés, mint egy ingatlankérdés". Az ilyen modellek elsősorban alacsony kamatkörnyezetben működnek jól, ahol a hosszú távú, mérsékeltebb ingatlanhozamok az intézményi befektetők – például nyugdíjalapok – számára is vonzóak.

Magyarországon, ahol mondjuk kockázatvállalás nélkül is még mindig lehet 5,5-6 százalékos hozamokat elérni pénzpiacon, ott azt gondolom, hogy a kockázatvállalás mellett nagyon nehéz lesz új építésű bérlakáspiacot építeni

– mondta. Hüse szerint ugyanakkor a már meglévő, kihasználatlan lakásállomány is jelentős tartalékot jelenthet. Mint mondta, nagyon eltérő becslések léteznek, de szerinte még a visszafogottabb számítások szerint is 150-200 ezer használaton kívüli lakás lehet Magyarországon.

Szemerey szerint a kormányzati cél nem egy egyszeri állami lakásépítési hullám létrehozása.

Az a célunk, hogy egy sikeres bérlakáspiacot indítsunk el, ami döntően a magánpiac irányába nyitja meg ezt egy vonzó lehetőségként

– jelölte ki a most készülő szabályozás célját. Hozzátette: a bérlakás nem tipikusan rövid távú befektetés, ezért olyan új szereplők megjelenésére lehet szükség, amelyek hosszú távú, stabil megtérülést keresnek. A magyar piac számára szerinte nem feltétlenül a több mint százéves holland vagy dán rendszer a legközelebbi minta: "A cseh, a lengyel piac ilyen szempontból sokkal jobb példákat szolgáltat."

A HÉTFA Kutatóintézet és a Magyar Urbanisztikai Társaság által szervezett konferenciáról a helyszínről tudósítottunk, korábbi cikkeinket itt olvashatják: