szerző

Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésében

2019. január 31. 13:00    
nyomtatás
 
Számos mutatóban újabb rekordok születtek tavaly a budapesti irodapiacon. Az év második felében soha nem látott mélységbe süllyedt az üres területek aránya, miközben gőzerővel épültek és épülnek az újabbnál újabb irodaházak. Ezzel párhuzamosan a kereslet is erősödik, egy év alatt 535 ezer négyzetméterre emelkedett a bruttó bérbeadás volumene. A piaci kilátásokról Pados Gergellyel, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatójával, Szántó Tamarával MRICS, a Cushman & Wakefield irodabérbeadási vezetőjével és Hegedűs Orsolyával MRICS, a Cushman & Wakefield piackutatási részlegének vezetőjével beszélgettünk.


Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésébenÚgy tűnik, egyelőre semmi nem szabhat gátat a hazai irodapiac bővülésének. Ti milyen évet zártatok? Elégedettek vagytok az eredményekkel?

SZT: Nagyon erős volt a tavalyi év az irodapiacon és mi is kiemelkedő évet tudhatunk magunk mögött. Rekord számban, közel 100 ezer négyzetméteren írtunk alá bérleti szerződéseket továbbá 15 ezer négyzetméterrel a legnagyobb belvárosi üzletkötés is hozzánk fűződik. A bérbeadási csapatunk stabil, a piacon pedig a legnagyobb portfólióért, összesen mintegy 630 ezer négyzetméterért felelünk.

A különböző üzletágak közül melyik most a legerősebb?

Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésébenPG: Aki az ingatlanpiacnak ebben a ciklusában panaszkodik, az nincs jó helyen, mert a piac most nagyon hálás, jó projekteket lehet csinálni, mindegy, hogy melyik üzletágról beszélünk. Mi bevétel tekintetében 7 üzletágra osztjuk magunkat. Elmondható, hogy az elmúlt három évben mindegyik növekedett, de legdinamikusabban a befektetési szegmens. Rengeteg a vevő, az elmúlt két évben eladták többek között az Arénát, a Mill Parkot, a MOM Parkot, az Alkotás Point-ot, csak, hogy pár emblematikus terméket említsünk. Ugyanakkor az ipari és a kiskereskedelmi ingatlanok piaca is felfutóban van, akárcsak az üzemeltetés. Aki ma az ingatlanpiacon jelen van, legyen az tanácsadó, fejlesztő, tulajdonos vagy ingatlanalap, egytől egyig azt fogja mondani, hogy a piac pozitív időszakát éli.

Ugyanakkor gyakran hangzik el, hogy szűkül a valóban jó termékek köre és egyre nagyobb értük a verseny. A tranzakciók során ezt ti is tapasztaljátok?

PG: Korrekciók mindig vannak, ezektől nem kell félni, még akkor sem, ha nem is látjuk előre, hogy mekkorák lesznek. Noha 2007-2008-ban is azt mondtuk, hogy egészséges a piac, visszanézve már látszik, hogy nem volt jó állapotban. Abban az időszakban, átlagban 250 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, de a keresleti szint 300 ezer négyzetméter körül mozgott, ami alapján már bőven előre kellett volna vetíteni, hogy hamarosan túl sok lesz az iroda a piacon. Ezzel szemben az elmúlt három évben 500 ezer négyzetméternyi kereslethez 150 ezer négyzetméternyi új átadás társult.

Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésébenHO: A budapesti ingatlanpiac a konjunktúra időszakában van, az év végi számok is ezt mutatják: több mint 530 ezer négyzetméternyi kereslet mellett 345 ezer négyzetmétert tudott a piac felszívni. Ilyen szinteket eddig még nem láttunk Budapesten, sőt ez a régióban is kivételesen magasnak számít.


Akárcsak az üresedési ráta szintjében, ami a mindenkori minimum körül mozog. Ebben a mutatóban várható még további csökkenés vagy lassan eljön a fordulat ideje?

PG: Idén 130 ezer négyzetméter átadott területre számítunk, 2020-ban pedig kevesebb, mint 200 ezer négyzetméterre, miközben az aktivitás várhatóan ugyanúgy megüti majd a félmillió négyzetmétert, így bátran ki lehet jelenteni, hogy van még a piacban egy kisebb üresedésiráta-csökkenés. Az a 15 ezer négyzetméter, amit egyik napról a másikra itt a belvárosban megtöltöttek, sem szabadított fel máshol 15 ezer négyzetmétert, ugyanis piacon kívülről jöttek a bérlők.

SZT: Rengeteg új bérlő érdeklődik Magyarország iránt, és bővülnek az itt lévő nagy nemzetközi cégek is. Az állami szereplők is megjelentek a bérlői piacon, ami 10 éve még ritka volt. Ráadásul erősödik a co-working szektor is, tehát megfigyelhető, hogy a piac is egyre több lábon áll.

Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésében

A kkv-k milyen volumenben jelennek meg a bérlők között? Érezhető a jelenlétük?

SZT: Abszolút, noha nem arra kell gondolni, hogy egyszerre 10 ezer négyzetmétert vennének bérbe. Jellemzően 6-700 négyzetmétert bérelnek, de ha évente 50-60 ilyen cég piacra lép, az máris 35-40 ezer négyzetméternyi igényt jelent, ami szintén növeli az aktivitást.

Mennyit változott az elmúlt években a bérlői hozzáállás az irodák kiválasztásánál vagy azok belső kialakításánál?

PG.: A projektmenedzsment csapatunk például, ami 11 éve egy fővel indult, majd hosszú ideig két-három fő volt, most kilenc főre emelkedett. Az irodák egyre magasabb minőségben épülnek, és ezzel párhuzamosan nagyobb hangsúlyt kap a dizájn is. Nálunk idén kezdett egy belsőépítész kolléga, aki segíti a bérlőket az optimális méret és ültetés meghatározásában, továbbá a dizájn megálmodásában is. Mi tavaly költöztünk új irodába, és házon belül is ugyanezt a feladatot éreztük megvalósítandónak. Egy felmérés szerint, a CEO-k 77 százaléka globálisan, jelenleg a legnagyobb kockázatnak a tehetséges munkaerő megszerzését és megtartását tartja. A jó minőségű munkahely egy attraktív megtartóerő lehet a munkaerő piacon.

Pados Gergely

ügyvezető igazgató

Cushman & Wakefield

 Tovább »



HO: Manapság egyre többször halljuk a "Wellbeing"-et is, mint hívószót. A munkatársak mentális jólétét az irodai környezet alapjaiban határozza meg. Kutatások bizonyítják, hogy ha jól érezzük magunkat az adott fizikai környezetben, az a produktivitásunkra is pozitív hatással van, ennek pedig nyilvánvaló pénzügyi hozadéka van a cégek számára és a cégvezetők ezzel ma már tökéletesen tisztában vannak.

Az egyes alpiacok és cégtípusok között találunk összefüggéseket? Vannak jellemző trendek abban, hogy melyik alpiac kiknek a körében népszerű?

HO: Klasszikusan a Váci út a legkeresettebb alpiac, aminek kapcsán gyakran felmerül, hogy a Váci út be fog-e telni? A válasz az, hogy nem. Nagy mennyiségű fejlesztési terület áll még rendelkezésre, ez egy nagyon fontos alpiac, azok a bérlők, akik ezt igénylik, nagyon szeretik ezt a lokációt. Ami érdekes, hogy vannak új lokációk is, például a Soroksári út. A Millennium City Centerrel a Duna-part egy fontos terület volt, de most a Soroksári út másik oldalára is áttevődött a fejlesztési zóna. A BudaPart fejlesztéssel pedig Dél-Budán, a T-Com székházzal és a mellette lévő fejlesztési telekkel pedig Dél-Pesten alakult ki egy új mikrokörnyezet. Pár éve indultak el ezek a nagy fejlesztések ezeken a területeken, ahol 10-15 éves projektekről beszélünk, melyeknek köszönhetően új városrészek alakulnak ki.

A bérleti díjak is folyamatosan kúsznak felfelé. Ebben hol tartunk most a Váci úton és hol a belvárosban?

HO: Ebben az üzleti ciklusban természetes a bérleti díjak emelkedése. Az elmúlt három évben mintegy 4 százalékos átlagos növekedést regisztráltunk a kínálati bérleti díjakban, ami egy erős szint, de például Szófia ennél magasabb növekedést mutatott. A kínálati és szerződött bérleti díjak közötti különbség csökkent igazán nagy mértékben, a szerződött bérleti díjak növekedése 15-20 százalék volt. Budapesten a bérleti díjak emelkedésében jelentős a szerepe az építési költségek drasztikus emelkedésének, ma pedig még úgy néz ki, hogy ez nem ért véget, ezért további bérletidíj-emelkedésre számítunk.

Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésében

SZT: A Váci úton látunk olyan házat, amit ma 3-4 euróval magasabb díjon kínálnak, mint pár évvel ezelőtt. Prime rentek tekintetében 21 euró környékéről mentünk 24,5 euróig, de efelett is látunk már tranzakciókat. A bérlői kedvezmények folyamatosan csökkennek, a szerződött bérleti díjak egyre közelebb kerülnek a kínálati árakhoz. Régebben hosszabb bérletidíj-mentes időszakok voltak, és magasabb kialakítási hozzájárulás, de ezzel a bérlők is tisztában vannak. Ha ma valaki szeretne költözni, az hajlandó többet is fizetni érte.

Szántó Tamara MRICS

irodabérbeadási vezető

Cushman & Wakefield

Szántó Tamara a Cushman & Wakefield budapesti irodájának partnere és hat fős irodabérbeadási részlegének vezetője. 2010-ben csatlakozott a Cushman & Wakefield-hez és több mint 12 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik... Tovább »



Állományban és keresletben hol áll ma a Budapest a szomszédos fővárosokhoz képest?

HO: Mostanra Budapest egy 500 ezer négyzetméter feletti kereslettel rendelkező város lett és ez egy nagyon fontos lépcsőfok. Ez Prágával jól összemérhető, hiszen a két város amúgy is nagyon hasonló. Ha az egy lakosra jutó irodaállomány szerint nézzük a régió fővárosait, akkor még kimondottan tudunk növekedni, ráadásul a fejlesztők is nagyon aktívak. Az pedig külön pozitív és egészséges, hogy a fejlesztések fázisokra vannak bontva és nem zúdítják egyszerre a piacra a kínálatot. Magas az előbérletek aránya, a spekulatív fejlesztés még mindig kevés, ez így egészséges.

Hegedűs Orsolya MRICS

Associate, RICS Registered Valuer, Head of Advisory & Head of Research Budapest

Cushman & Wakefield

Hegedűs Orsolya a Cushman & Wakefield budapesti irodájának Valuation Associate kollégája, és a tanácsadási, valamint piackutatási részleg vezetője. Több mint 18 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik ingatlanértékelés... Tovább »



SZT: Versenyben vagyunk a környező országokkal, sokféle méretű és profilú céggel dolgozunk együtt és nagyon jól lehet látni, hogy ez az élénkülés még fenntartható. Az SSC-k Budapesten jelentős területet bérelnek, itt további bővülésre számítunk. Emellett régiós összehasonlításban, Varsóban a co-working piac nagy ütemben bővül, ennek nálunk még nagyon alacsony a bázisa. A nemzetközi "óriások" még csak nézegetik a piacot, de ha jönnek Budapestre, akkor várhatóan jelentős változásokat okoznak majd.

Mennyire beszélhetünk Magyarországon vidéki irodapiacról?

HO: Régiós összehasonlításban a magyar vidéki piac kicsi. Lengyelországban 5 millió négyzetméteres, Romániában vagy Csehországban 800 ezer négyzetméteres regionális piacokról beszélünk. Mi hat vidéki lokációt követünk, ennek összmérete körülbelül 200 ezer négyzetméter. Egyenként kicsi piacok, de folyamatosan növekednek.

SZT: Igények fel-felmerülnek, elsősorban IT jellegű vagy SSC funkcióra, de trendeket egyelőre nem lehet felrajzolni. Van azonban pár város, ahol nagyon szépen, összeszedetten várják a bérlőket, ez nemsokára biztosan meghozza gyümölcsét.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír


 



hirdetés
Állásajánlatok
Értékesítő
Privát banki tanácsadó
Szerkesztő-újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium