Magyarország kilóg a sorból: az ok a kedvezményes áfa kifutása lehet

Dános Pál, KPMG
2018. november 12. 14:00    
nyomtatás
 
Nyugat-Európa és a közép-európai régió országaival ellentétben Magyarországon a bankok ingatlanhitelezési preferenciái közül lecsúszott a dobogóról a lakáscélú fejlesztések hitelezése. Az ok talán a kedvezményes áfa 2020-as kifutásában keresendő, de mindenképp érdekes, hogy ez a trend magyar sajátosság. Szintén egyedi trend, hogy a lakáscélú hitelezés helyére nem az ipari és logisztikai szegmens lépett, hanem kereskedelmi ingatlanok fejlesztése, ami azt mutatja, hogy a magyar piaci szereplők rendületlenül hisznek az téglára és betonra épülő kereskedelemben.


A cikk szerzője a Property Investment Forum 2018 előadója.


A KPMG a Property Lending Barometer kutatásában kilencedik éve vizsgálja és elemzi Európa 14 országának banki ingatlanhitelezési gyakorlatát, melyből mára nem csak látványos trendek rajzolhatóak ki arról, hogyan változott az iparág, de a hitelezési gyakorlat vizsgálata komoly előrejelzésést is adhat az ingatlanpiacra, sőt, akár egy adott terület, régió gazdasági fejlődési potenciáljára vonatkozóan is.

A 2018-as Barométerből kiolvasható legfontosabb változás, hogy a lakásépítések finanszírozása Magyarországon egy év leforgása alatt a második helyről a negyedikre csúszott vissza a bankok ingatlan hitelezési preferencia listáján.


Miközben régiós átlagban továbbra is a második, és vannak országok, ahol több éve ez a legnépszerűbb hitelezési szegmens a bankok körében. A magyarázat a 2019 végével kifutó kedvezményes áfa, ami bizonytalanságot keltett a piacon. Az egészen világos, hogy a tavaly és tavalyelőtt még nagy kedvvel finanszírozott alágazat 2019-ben kiemelkedő évet zár az átadott lakások számát illetően, hiszen a kedvezményes áfa igénybevétele a lakások használatbavételi engedélyéhez kötött, azaz a kivitelezők a nehéz munkaerőpiaci helyzet ellenére mindent elkövetnek, hogy decemberig lezárják a fejlesztéseket és el is adják a lakásokat.

A PLB a bankok hitelezési gyakorlatát vizsgálja a szakterülettel foglalkozó bankárok kérdőíves lekérdezésével. Az ilyen kutatások sikere mindig azon múlik, hogy a résztvevők mennyire veszik komolyan a feladatot. A PLB 208-as eredményei azt igazolják, hogy a magyar bankárok nagyon is őszintén, és a legjobb tudásuk szerint válaszolnak, hiszen az eredmények tökéletesen kirajzolják a lakóingatlnanok áfa változásainak piacformáló hatását. Ennek azért van jelentősége, mert a mai hitelezési gyakorlat meghatározó jelentőségű a holnapi építőipari folyamatokat illetően, ezért minél pontosabbak a válaszok, annál nagyobb a hitelezési barométer prediktív ereje.


Sokak szerint ez akár jelentős árcsökkenést is hozhat az új lakások piacán, de ezen a ponton két tényező mindenképpen megfontolásra érdemes.


Ha a jegybank törekvései sikerre járnak és Magyarországon még 2019-ben is marad az alacsony kamatkörnyezet, akkor a kiárusítási roham kedvezőtlen hatásait tompíthatja az előrehozott vásárlások keresletnövelő hatása. Hiszen ne feledjük el, a vevői oldal is pontosan tudatában van annak, hogy a 2020-ban átadott lakások árába beépül a visszaemelt áfa, ezért, aki teheti még jövőre igyekszik megoldani a lakásvásárlást. Ezt a hatást erősítheti a CSOK múlt héten bejelentett emelése is.

Ennek ellenére a szegmens visszacsúszása a hitelezési preferencia listán világosan elárulja, hogy a bankok bizonytalanok a 2020 utáni helyzetet illetően, mert a ma meghitelezett beruházásokat a jelenlegi kapacitási kihasználtság mellett már lehetetlen lenne 2019-ben átadni. Ennek megfelelően a jelentős, 50-100 lakás felépítését megcélzó projektek máris eltűntek a bankok friss hitel portfóliójából.


A többi építőipari szegmenst illetően, a Barométer legfőbb megállapítása, hogy az egész régió kockázati megítélése jelentősen javult az elmúlt két évben, a nyugat-európai fejlesztési hitelekhez képest mért kockázati felárak régió szerte csökkentek. Sőt, egyes országok egyes szegmenseiben a kockázati felárban mért különbségek el is tűntek. Tipikusan ilyen sziget a magyarországi irodafejlesztések piaca, ahol ma a fejlesztési hitelek kockázati felára éppen úgy 2,5 százalék, mint Nyugat-Európában. A régió egészét tekintve a kockázati felár 4,5 százalékról három év alatt 3 százalékra mérséklődött, ami már csak fél százalékkal haladja meg a nagy stabilitást mutató nyugat-európai 2,5 százalékos átlagot.

Az elmúlt két év nagy nyertese Magyarországon a kereskedelmi célú ingatlanfejlesztés.


Ilyen szintű előrelépés sem Nyugat-Európában, sem a régióban nem láthattunk. Érdemes ezen elgondolkodni, mert bár a relatív pozíció kihívásában szerepet játszott a lakásépítési hitelek lecsúszása is, az mindenképpen meglepő, hogy kereskedelmi célú fejlesztési hitelek nemcsak a lakás, de az ipari-logisztikai létesítményekre adott hiteleket is megelőzték, és egyből a minden másnál kiszámíthatóbb irodapiaci szegmens mögé jöttek fel a bankok preferencia listáján.

Magyarország kilóg a sorból: az ok a kedvezményes áfa kifutása lehet


Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a piaci szereplők - bankok, kivitelezők, és a bérlők is - az európai átlagnál jobban bíznak az offline kiskereskedelem rendületlen fejlődésében. Ez némiképp szembe megy azokkal a hangokkal, amik már 5-10 éves kitekintésben is az online kiskereskedelem előretörését jósolják a boltba járással szemben, hiszen ne feledjük, ezeknek a hiteleknek a visszafizetésére 10 éven túli határidőkkel számolnak a bankok. Az ellentmondás megítélésünk szerint látszólagos, hiszen a legtöbb piaci szereplő az online és az offline kereskedelem tartós egymás mellett élésével számol, azzal a kiegészítéssel, hogy az offline terekben is előtérbe kerülnek a vásárlói élményt nyújtó online megoldások. Ugyan nem hívjuk új kategóriának, de ma már az offline kereskedelem is a fogyasztói élmény körül forog, az elvárásoknak és így a kínált szolgáltatásoknak is szerves részét képezik digitális és hibrid megoldások, az offline sem olyan már, mint régen.

A fentieket alátámasztja az nemrégiben megjelent hír is, amely szerint az elmúlt 10 év legnagyobb kereskedelmi beruházásaként az Unicredit és az Erste Bank, a magyar kereskedelmi ingatlan hitelezés egyik legnagyobb konzorciális ügyleteként 48 milliárd forintos hitelt nyújtanak a Futureal Etele Pláza fejlesztését célzó projektnek. Annak az Etele Plázának, amely a tervezői szerint már okkal viselheti az okos pláza nevet, amiben online parkolóasszisztens, boltkereső app, valamint a kevert vásárlást előmozdító áruátvevő tér is segíti a vásárlókat, miközben egy multimodális közlekedési központtal összekapcsolódva épül majd be a város szövetébe.

A szerző a KPMG ingatlantanácsadásért felelős igazgatója.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Tematikus cikk

A piacon egyedülálló szolgáltatásokat vezetett be az OTP Ingatlanpont (x)

Az OTP Ingatlanpont döntött: bevezette a papírmentes ügyintézést. 
Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír





hirdetés
Állásajánlatok
Pricing Specialist
Tőzsdei adatszolgáltatás Üzletágvezető
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium