Nem csak a lakásáfa emelkedése a probléma - A Lakáskiállításon szólaltak meg a szakértők

2018. október 13. 10:40    
nyomtatás
 
Több ezer látogató részvételével zajlik a Hungexpo 'F' pavilonjában a Lakás 2018 Országos Kiállítás, ahol a péntek délutáni Lakásáfa Klubon a piac szakértői osztották meg gondolataikat a lakásáfa, a lakásfejlesztések és a lakásárak várható alakulásával kapcsolatban. A helyszínre érdemes viszont még most is ellátogatni, ugyanis szombaton szintén ingyenes szakértői előadásokat lehet meghallgatni, a kiállítás pedig egészen vasárnap délután 5 óráig várja az érdeklődőket.


Az újlakás-piac jövője az MNB szemével


A lakásárak 2014 eleje óta Budapesten megduplázódtak és a növekedési trend a következő években is kitarthat. Bár a fővárosban már az egyensúlyi szint felső részénél vagyunk, az ország többi részén még mindig az egyensúlyi szint alatt vannak az árak. Az adásvételek száma 2014 óta egyre jobban emelkedik, ennek ellenére még mindig nem vagyunk a válság előtti szintnél.

Fontos mutató, hogy mennyi idő alatt lehet értékesíteni egy lakást a piacon. Ennek mértéke az elmúlt évek során jelentősen csökkent, mostanában átlagosan 3-4 hónap alatt el lehet adni egy budapesti lakást, de vidéken is legfeljebb fél évbe telik. Ezzel párhuzamosan az áralku is csökkent, most 3-5 százalék körül van, míg öt éve még a 15 százalékot is elérte. A hitelhez jutási feltételek továbbra is jók, ráadásul biztonságosabbak is, jó példa erre a minősített fogyasztóbarát lakáshitel - mondta el Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank, Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója.

Banai Ádám

igazgató, Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság

Magyar Nemzeti Bank

Banai Ádám a Budapesti Corvinus Egyetem Pénzügyi befektetéselemző és kockázatkezelő szakán szerzett MSc diplomát, doktori fokozatát ugyancsak a Budapesti Corvinus Egyetem Gazdálkodástani Doktori Iskolán szerezte. 2008-ban... Tovább »



Fel kell tennünk a kérdést, hogy a kedvezményes áfa bevezetése elérte-e a célját. Azt lehet mondani, hogy az áfa csökkentésnek csak körülbelül 40 százaléka mutatkozott meg az árakban. Az építkezések és a vásárlások beindultak, de befektetési célú vásárlás elsődleges motiváció lett a lakáspiacon.

Nem csak a lakásáfa emelkedése a probléma - A Lakáskiállításon szólaltak meg a szakértők

A lakásáfa kivezetésével 2020-tól jelentősen visszaeshet az újlakás-kínálat, ráadásul továbbra sem lehet tervezni, aminek következtében az építőipari kapacitások teljes egésze a következő másfél évre koncentrálódik. Emiatt jelentős csúszások vannak és lehetnek is még a jövőben. Az is tény, hogy a ma futó építkezések fele állami építkezés, ami szintén kapacitásokat von el, így az áremelkedés mellett az építőipar ciklikus problémái is felerősödhetnek - tette hozzá a szakértő.

Mit mondanak a lakásfejlesztők?


Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) egy olyan szakmai szervezet, amely összesen 21 taggal, a budapesti lakásfejlesztők 90 százalékát tagvállalati körében tudhatja, de az iroda, az ipari ingatlan és a kiskereskedelmiingatlan-fejlesztők is hasonló arányban képviseltetik magukat a tagok között.

Az 5 százalékos áfa bevezetése eredményes döntés volt, valóban elindultak a fejlesztések, így idén már 25 ezer új lakás készülhet el. A kedvezményes áfakulcs lakáskínálatot teremtett, de az árak emelkedését nem ez okozta, hanem az, hogy az alacsony kamatszint, a bérek emelkedése és a korábban elmaradt vásárlások miatt a kereslet is nőtt. Ha nem lett volna CSOK és lakásáfa, még intenzívebben emelkedtek volna a lakásárak.

A kiszámítható szabályozás az építőipari kapacitások kiépítéséhez és a megfelelő számú lakásépítéshez is nagyon fontos lenne. AZ IFK javaslatai szerint a mostani környezetben világos, támogató jellegű átmeneti intézkedésekre lenne szükség, valamint ésszerű mértékű, fokozatos közteheremelés, célzott kedvezményekkel, akár egyfajta eladói illeték bevezetésével - mondta el Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke.

Dr. Takács Ernő

portfolióért felelős vezérigazgató-helyettes

WING Zrt., (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), elnök)

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. A magyar ingatlanszektor elismert... Tovább »



Mit gondolnak a piac szereplői?


Lakásvásárlóként egyre inkább körültekintőnek kell lenni, van, aki már a vásárlás előtt adószakértővel érkezik. Az ilyen esetek is azt mutatják, hogy nagy szükség lenne tiszta és átlátható szabályokra. Ha valaki a 2019. év végéig kifizeti a teljes vételárat, akkor még a kedvezményes áfával teheti ezt meg. 2020 januárjától azonban hirtelen emelkedik az áfa, vagyis a lakások vételára, ezért is lennének fontosak az átmeneti intézkedések - mondta el Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója.

Nem csak a lakásáfa emelkedése a probléma - A Lakáskiállításon szólaltak meg a szakértők

Az 5 százalékos lakásáfáról az elejétől fogva lehetett tudni, hogy átmeneti intézkedés lesz. Az ügyfelek egy része úgy gondolja, hogy még most - a kedvezményes áfakulcs mellett - érdemes megszerezni az adott ingatlant, míg mások a bizonytalan helyzet miatt inkább kivárnak. Fontos az emberek jövőbe vetett hite, a válság alatt megingott bizalom most kezd helyreállni. Azokra a fejlesztőkre, akik átláthatóan, jó terméket tudnak előállítani a jövőben is szükség lesz - tette hozzá Kiss Ákos, a Property Market lakóingatlan értékesítési igazgatója.

Nem csak a lakásáfa emelkedése a probléma - A Lakáskiállításon szólaltak meg a szakértők

A támogatás szempontjából nem kellene, hogy fontos legyen az, hogy ki vásárolja a lakást. Nem feltétlenül baj az, ha a befektetési célú vásárlók miatt kialakul egy bérlői piac, feltéve, ha az kiszámítható mind a bérlő, mind a befektető számára. Budapesten ez nincs így, nagyon gyakoriak a szabályváltoztatások, ami nem segíti a kiszámíthatóságot. A kivitelezők sem igazán fejlődnek, a technológia nem tudja kiváltani a munkaerőt, a mostani helyzeten a célzott támogatás sem segít, a visszaeső építések miatt biztosan magasabbak lesznek az árak. Nagyon nagy szükség lenne átmeneti intézkedésekre a vásárlók védelme miatt, a bizonytalanság a lehető legrosszabb - fogalmazta meg Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója.

Hiába gondolkodunk bérlakások építésében, azok üzemeltetéséhez az egész rendszert fel kellene építeni, és megtalálni arra a befektetőt. Magyarországon ez még nem alakult ki, ezért sem épülnek bérlakások. Egy fejlesztőnek jobban megéri felépíteni a lakásokat, eladni, majd menni a következő projektre. Ha a felemelkedő áfa miatt csökken a kereslet, akkor természetesen érdemes lesz bérlakásokban is gondolkodni, az Airbnb is működik, a kérdés az, hogy ez ezres nagyságrendben is működne-e - tette hozzá a szakértő.

A lakáspiac központi kérdése most a lakásáfa változása. Hogyan lehet vásárlóként jogilag és pénzügyileg is biztonságosan felkészülni erre? Mi történik akkor, ha csúszik a leendő lakásunk átadása? Meddig tarthat a piac szárnyalása? Gyere el a LAKÁS 2018 Országos Kiállításra és ne hagyd ki a helyszínen megrendezett Portfolio Klubot sem! Tudj meg többet a lakáspiacról, hogy magabiztosan vághass bele a lakásvásárlásba!


A kulcs nem az emelkedő áfa, hanem az, hogy az elmúlt években egyre fogyott a fejlesztők száma, és a bankok csak a megbízható fejlesztőket finanszírozták. Mivel a bizonytalanság és az áremelkedés miatt a jövedelmek egyre nagyobb hányadát kellene lakásvásárlásra fordítani, csak a nagy szereplők fognak fejleszteni, ami az alacsonyabb kínálat miatt áremelkedéshez vezet, és ez továbbra is a befektetői célú vásárlásokat fogja erősíteni. Ha nincs elég projekt, akkor a banki félelmek miatt végső soron mégiscsak a készpénzes vevők aránya emelkedhet - mondta el Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió - ügyvezető igazgató-helyettese.

Ha egy 50 százalékos készültségű lakást egy nappal az áfa emelkedése előtt kifizetnénk, az jogi szempontból is egy érdekes kérdés. Az áfa kifizetése jelenleg birtokbaadáskor történik, kivéve akkor, ha előlegről van szó. Ha nem lesznek átmeneti szabályok, akkor csak az lehet a megoldás, hogy előre be kell fizetni a teljes vételárat, ami viszont abba az irányba visz, hogy a vásárlók előre finanszírozzák a projekteket. Ez rendkívül kockázatos, különösen, ha a kivitelezést végző projekttársaság csődöt jelent - hívta fel a figyelmet Ódor Dániel, a Taylor Wessing Partnere.

Nem csak a lakásáfa emelkedése a probléma - A Lakáskiállításon szólaltak meg a szakértők

Király Boutique Residence, További információkért kattints a képre!

A bérlakások kérdését egy 23 éves törvény szabályozza, nincs meg az a fajta szabályozottság, ami annyira védené a bérlőket, hogy biztonságban érezzék magukat. Ha ez változik, akkor lehetnek a bérlakások népszerűbbek - tette hozzá a szakértő.

A legnagyobb biztonságot a már említett átmeneti intézkedések bevezetése jelentené. A fejlesztőknek is van kockázata, de a piac szereplői ma sokkal körültekintőbbek, mint tíz évvel ezelőtt. A vevők is sokkal körültekintőbbek, nemcsak a helyszínt nézik, hanem a fejlesztőt is, de a bankok is azok, mielőtt döntenének egy finanszírozásról. A fejlesztőknek akkor a legjobb, ha a vásárlóknak a legjobb. Olyan megoldást kell találni, ami a kormány és a piaci szereplők számára egyaránt előnyös - mondta el Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke.

A hitelezési dinamika célszámainak eléréséhez egy erős gazdasági növekedés, 4-4,5 százalék szükséges. A lakáshitel/GDP arányban például a harmadánál tartunk Csehországnak, ez is azt mutatja, hogy van még tér a hitelezés bővülésére. A hitelezésnél fontos a kiszámíthatóság, a fix kamatozású hitelek sokáig irreálisan drágák voltak, amik a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek miatt váltak kedvezőbbé. A nagy növekedés és a biztonságos eladósodás nem lehetetlen, erre számos nyugat-európai példát látunk - fogalmazta meg Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank, Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója.

A hitelezés növekedése nem a lakásárakkal függ össze, hanem azzal, hogy a hitelt felvevő mennyire érzi biztonságban saját anyagi helyzetét. A hitelt felvevők aránya mellett az átlagos hitelösszeg is növekszik. Most a vásárlók 30-40 százaléka vásárol hitelből, de ez akár 50-60 százalék is lehetne - mondta el Kiss Gábor.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Tematikus cikk

25 éves az ESTON International (x)

A számok magukért beszélnek. 
Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír





hirdetés
 
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium