Kiadó albérlete van Budapesten? Ezekre figyeljen nagyon! (x)
Portfolio
Továbbra is pörög a kiadó ingatlanok piaca Budapesten, ugyanakkor az év végi időszak mindig kevesebb érdeklődőt tartogat, így kulcskérdés a lakásunk, mint termék reális értékelése az adott körülmények között. Szakértői vélemények a fővárosi albérletpiacról.
"Árak tekintetében általánosságban talán stagnálásról beszélhetünk, de lakásmérettől függően már megfigyelhetünk különböző tendenciákat Budapest belvárosában. A garzon és 1 hálószobás lakások piacán, a nagy kereslet miatt, továbbra is tapasztalható ár növekedés. Ebben a szegmensben ugyan sok az új, minőségi lakás, de az érdeklődés továbbra is magas" - kezdi elemzését Pavelka Zsolt, a Tower Ingatlan bérbeadási vezetője. A cég több száz albérletet kínál Budapesten, elsősorban a belvárosban, így meglehetősen nagy rálátással rendelkeznek a tendenciákra.
"Egy alapos felújítással akár 30-50%-os bérleti díj növekedést is el lehet érni."
Ezzel szemben a 2-3 hálós ingatlanokból nagyobb a kínálat: rengetek felújított lakás jelent meg a piacon, ami jelentős versenyhelyzetet teremtett. "Amikor felújított lakásról beszélünk, akkor nem egy festést meg pár új bútort értünk alatta, hanem nagyon magas szinten és teljes körűen felújított ingatlanokról van szó..." - érzékelteti a piac helyzetét a szakember. A ráncfelvarrás szintű felújításokkal a minőséget legfeljebb megtartani lehet, de ez nem jelent kiemelkedő versenyképességet. Ugyanakkor egy alapos felújítással akár 30-50%-os bérleti díj növekedést is el lehet érni. Az új rendelkezéseknek köszönhetően, csökkentek az adóterhek, ami ad némi teret a tulajdonosoknak a bevétel visszaforgatására a versenyképesség növelése érdekében.
Kulcs a reális árazás
"A minőség javítása után kulcs a megfelelő ár meghatározása, ami nem csak azon múlik, hogy a környéken a nagyjából hasonló lakásokat milyen áron hirdetik az ingatlan.com-on vagy mennyiért adták ki az ismerőseink." - folytatja az albérletpiac bemutatását a Tower Ingatlan bérbeadási vezetője. A reális árazás több tényezőn múlik, itt a sok éves szakmai tapasztalat és a piac átfogó ismerete elengedhetetlen. A szakember tapasztalatai szerint ezen a téren az irreális elvárások komoly anyagi veszteséget okozhatnak, ugyanis a néhány hónap üresen állás által okozott bevétel kiesés elkerülhető lenne a legtöbb esetben, a piaci tényezőket figyelembe vevő árazással.
Pavelka Zsolt szerint a prémium kategóriában, bizonyos szegmensekben akár kis mérséklődés is tapasztalható, mivel sok minőségi lakás került a piacra. Ezt a tendenciát erősíti meg Holcsik Dániel is, a kiadó luxus házakkal és lakásokkal foglalkozó Eurocenter Ingatlaniroda bérbeadási vezetője. "2 hálós, felújított belvárosi lakásokból inkább túlkínálatot tapasztalunk, hiány van ugyanakkor a luxus színvonalú újépítésű lakásokból mind a budai, mind a pesti oldalon."
A lakások minőségét az Eurocenter szakértője is kulcskérdésnek tartja, illetve Holcsik Dániel szerint nagyon sokat számít, hogy a lakás kínál-e valami érdemi pluszt a többihez képest. "Egy klíma például, egy nyugat-európai bérlőnek az alapfelszereltség része egy prémium szintű lakásban, hiába érvel azzal egy tulajdonos, hogy nincs rá szükség a jó szigetelés és a lakás fekvése miatt - egyszerűen kiesik a keresők számára a listából" - mondja el a bérbeadási vezető. Hatalmas pluszt jelent a pesti oldalon az épületen belül található mélygarázs, ami nagyon limitált számban elérhető és havi 100-200 EUR plusz kiadást is jelenthet.
Prémium lakás, prémium figyelem
"Egy külföldi egész más szemmel keres lakást. Sokat számít, hogy milyen általa is ismert nevezetességek vannak a közelben. A kiemelkedő minőség sem elég, ha a lokáció kevésbé ismert, nagyon nehéz rábeszélni az ügyfeleket" - osztja meg tapasztalatait Holcsik Dániel. "Éppen ebben számít sokat az a konzultatív értékesítési metódus, amit folytatunk az ügyfelekkel: végig kalauzoljuk őket egy számukra alapvetően ismeretlen piacon." A szakember szerint ez tulajdonosi oldalon is segítség, ugyanis már csak a megszűrt, komoly háttérrel rendelkező bérlők jutnak el az ügyfelekhez.
Az Eurocenter Ingatlaniroda ügyfélköre elsősorban nagykövetségek, multicégek külföldi középvezetői és természetesen a Budapesten forgató producerek, színészek. "Érdekes tapasztalat, hogy az elmúlt 3-4 év áremelkedését nem minden cég követte le még a lakhatásra fordítható büdzsék tekintetében. Sajnos nekünk kellett szembesíteni az ide érkező külföldi munkavállalókat a realitással." - folytatja Holcsik Dániel, aki elmondja, hogy a fentiek miatt több felmérést végző nemzetközi cég is megkereste őket, hogy a reális árakról képet kapjanak. "Egy-egy lakás meghirdetésekor ezért érdemes szakemberrel konzultálni, mivel mi tudjuk mik egy ügyfélkör reális lehetőségei, ezzel el lehet kerülni a túlárazást és a túl alacsony áron való bérbeadást is" - teszi hozzá a szakember.
"Ezek az ügyfelek magas szolgáltatási szintet szoktak meg otthon, amit tőlünk meg is kapnak a lakáskeresés teljes ideje alatt. Gyakorlatilag végig "fogjuk a kezüket", segítjük őket. Sajnos nem minden tulajdonos van felkészülve rá, hogy egy prémium kategóriában kereső, és az ottani árszintet megfizetni képes, bérlővel kiemelten kell foglalkozni a bérleti időszak alatt is"- fejti ki Holcsik Dániel. Itt már nagy különbségek vannak abban a tekintetben, hogy melyik ingatlan tulajdonosnak mennyi ideje van erre, vagy egyáltalán nyelvileg fel van-e készülve a bérlővel való kommunikációra.
Egyre népszerűbb a lakáskezelés Budapesten
Mindkét szakember megerősíti, hogy egyre több lakástulajdonos igényli a profi szolgáltatást a bérbeadást követő időszakban is. “Az elmúlt években észrevehető volt, hogy kezd kialakulni itthon is a lakáskezelés kultúrája. Ebben a cégünk hazai úttörőnek is mondható" - mondta el Kirschner Dávid, a Tower Ingatlan vezető lakáskezelője. A szakember szerint a hazai piacon egyre erősebb tendencia, hogy a külföldre költöző, ott munkát vállaló, vagy a Budapesttől távol élő tulajdonosok mellett, azok is a profi lakáskezelés irányába indulnak el, akik az ingatlannal felmerülő apró-cseprő feladatok helyett inkább a családjukra, hobbijukra szánnák az időt.
"Emellett fontos megjegyeznem, - folytatta Kirschner Dávid - hogy nyugaton bevett gyakorlat, hogy a bérlő és bérbeadó nem találkoznak, a kiadás és a napi teendők, pénzbegyűjtés, rezsiügyintézés, karbantartás, probléma megoldás szakemberen keresztül történik." Ez a felállás mindkét felet megnyugtatja, hogy a lakás olyan kezekben van, akik ehhez értenek és ebben profik. A tapasztalat azt mutatja, hogy már a bérlő kiválasztásakor érdemes egy rutinnal rendelkező ingatlankezelőt bevonni, aki sok ügyet és sokféle bérlő-jelöltet látott, mivel a legtöbb probléma megelőzhető lenne a jó választással.