Még mindig jó befektetés az ingatlan Budapesten? (x)
Portfolio
Lassul, de továbbra is robusztus növekedésnek néz elébe az ingatlanpiac. Az újlakáspiac erős keresletének egy része áttolódhat a használt lakásokra a közeljövőben. A bérleti piacon az egy hálószobás és a garzonlakások, a luxus szegmensben a három hálós, teljesen felszerelt lakások a legkeresettebbek a Tower Ingatlan tanácsadói szerint.
Az ingatlanpiacon az előző évekhez képest lassulás érezhető, az értéknövekedés viszont nem áll meg, az idei évben is várhatóan kétszámjegyű lesz az emelkedés Cornides András, a Tower Ingatlan Budapest vezető ingatlanbefektetési tanácsadója szerint. A piaci körülmények hosszabb távon is a növekedés felé mutatnak, annak mértéke azonban nehezen megjósolható, elképzelhető akár egy lassú kiegyenlítődés is. Az ingatlanközvetítő cég arra számít, hogy az újépítésű lakások áfájának visszaállítása 27 százalékra felfelé mozdítja majd az árakat, azonban a beruházók nem fogják tudni teljes mértékben érvényesíteni. Az áremelkedés ugyanakkor kereslet-eltolódást eredményezhet a használt lakások felé, ahol a keresletnövekedés árnövekedést generálhat.
Lássuk a számokat!
A Tower Ingatlan tapasztalataival összhangban a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb lakáspiaci jelentése is a lakásárak dinamikus emelkedéséről, illetve az adásvételek számának növekedéséről számol be, és előrejelzése alapján 11,5 százalékos reál áremelkedés várható 2018-ban. A vidéki kisebb települések és a főváros közti árolló azonban a korábbi évekhez képest is tovább nyílik: Budapesten a 20 százalékot is meghaladja, vidéken viszont csak 16 százalék körül alakul az éves nominális áremelkedés.
A piaci szereplők szerint az új lakások iránt gyakorlatilag kifogyhatatlan a kereslet. Külföldről továbbra is nagy az érdeklődés, főként a jó elhelyezkedésű, belvárosi ingatlanok tekintetében Budapesten. Az MNB jelentése is megállapítja, hogy a lakáspiac kínálati oldala nem tud lépést tartani az erős kereslettel, a fejlesztés alatt álló fővárosi új lakások előértékesítettsége folyamatosan növekszik. Idén az első félévben országosan 6517 új lakást adtak át, 30 százalékkal többet, mint 2017 azonos időszakában, a kiadott építési engedélyek száma azonban már 9 százalékkal visszaesett.
A Tower Ingatlan tanácsadói szerint az, hogy újépítésű vagy használt lakást éri meg jobban vásárolni, jelenleg is függ a személyes preferenciáktól. Az újépítésű eladó lakások négyzetméter ára jóval magasabb szinten van, viszont cserébe modernebb, frissebb ingatlant kap a vevő. Befektetési oldalról azonban a használtlakás piacon valamivel jobb hozamok érhetőek el az alacsonyabb áraknak köszönhetően.
Mi adható bérbe?
Az év vége felé közeledve egyébként a lakáspiac mindig csendesebbé válik, és ez a hatás már érezhető volt novemberben is. "A bérleti piacon jelenleg leginkább a kisméretű garzon- és az egy hálószobás lakásokat keresik az érdeklődők" - mondta Pavelka Zsolt, a Tower Ingatlan bérbeadási vezetője. A lakáspiacra általában is jellemző, hogy ezekre az ingatlantípusokra nagyobb a kereslet. A kis belvárosi lakások nagyon gyorsan jó áron kiadhatóak, mivel a rövid távú (Airbnb jellegű) kiadás nagyrészt elvett a belvárosi bérleti piacból. Emellett a nagyobb, két-három hálószobás lakások után is érdeklődnek, de ebben a kategóriában is az olcsóbb ingatlanok felé tolódik a kereslet.
A Tower Ingatlan tapasztalatai szerint a nagy lakások esetében jelentős bérleti díj emelkedés volt Budapesten, ezért túlkínálat alakult ki és megtorpant az áremelkedés mértéke, a kis lakásoknál viszont tovább nőnek a bérleti díjak. Nagyobb hiány az olcsóbb árkategóriában és a kiemelkedően luxus kategóriában érzékelhető a bérleti piacon.
"A luxuslakások esetében inkább a bérleti díjak stagnálásáról lehet beszélni egy-két évre visszatekintve" - mondta Holcsik Dániel, a luxus lakásokkal és házakkal foglalkozó Eurocenter Ingatlaniroda bérbeadási vezetője. A négy évvel ezelőtti luxus bérleti díjakhoz képest már egyértelmű az emelkedés. Ebben a szegmensben ugyanakkor nehezebb általános trendről beszélni, van olyan ingatlan, amely ötezer eurós havi bérleti díjjal is gyorsan bérlőre talál jó adottságainak és különleges felszereltségének köszönhetően. A luxuslakások között egyébként a három hálószobás, teljesen felszerelt lakás a legkeresettebb, ugyanis ez felel meg leginkább az ügyfélkörnek, akik jellemzően multinacionális vállalatok külföldről érkező munkatársai és családjuk.