Eladhatatlan lesz egy irodaház, ha nem szerez zöld minősítést
Mester Nándor
Kevesebb, mint két év múlva rendkívül szigorú épületenergetikai szabályok lépnek életbe az Európai Unióban. A lakóépületek után most az üzleti céllal épített ingatlanok felkészültségét néztük át. Kicsit jobb a helyzet, de sokkal gyorsabb sebességre van szükség. És arra is, hogy már a tervezési szakaszba bevonják az üzemeltetőket, most ugyanis ritka ez, mint a fehér holló.
A hazai lakóingatlanokhoz képest az üzleti céllal épített ingatlanoknál (irodaházak, raktárak, üzletközpontok, hotelek) kicsit jobb a helyzet. A fejlesztőknek és a tulajdonosoknak is elemi érdekük, hogy már most megfeleljenek a szigorodó környezetvédelmi előírásoknak. Pár éve a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGBC) elkezdte gyűjteni a minősített épületek listáját, ezen jelenleg 146 ingatlan szerepel, 95 százalékuk irodaház, bevásárlóközpont és ipari, de van néhány középület is.
forrás: HuGBC
A Portfolionak nyilatkozó szakértők szerint pár év múlva gyakorlatilag eladhatatlan lesz egy minősítés nélküli prémium üzleti ingatlan. Az intézményi befektetők egy-egy ilyen ingatlan értékelésekor jóval előrébb sorolják a környezetvédelmi minősítéseket, mint akárcsak 5-8 éve. Már most is az a jellemző, hogy fel sem veszik a rövid listára azokat, amelyek közül végül kiválasztják a megvásárolandó ingatlant.
"A kötelező energetikai audittal, az energetikai szakreferens alkalmazásával, valamint az adókedvezménnyel való ösztönzés - a társasági adóból leírhatók az energiahatékonysági beruházások - és az egyetemes ellátásnál magasabb energiaárak is a racionalizálás felé terelték a cégeket." - mondta Kovács Csaba, a KPMG partnere az nrgreport.hu-nak. A szakértő szerint a sok energiát használó vállalatok zöme már korábban elvégezte a megfelelő beruházásokat, a többi cég learatta az alacsonyan csüngő gyümölcsöket, elvégezte az egyszerűbb beruházásokat, vagy csak kipipálták a kötelezettségeket".
forrás: Colliers International, 2018
A Colliers Interantional 2018-as jelentése szerint a budapesti irodaállomány egyharmada (33,5%) rendelkezik zöldminősítéssel. Azonnal hozzáfűzi ugyanakkor, hogy a teljes országos állománynak csupán 15 százaléka tartozik ebbe a csoportba. Jelenleg közel 500 ezer négyzetméternyi irodát fejlesztenek, ezek döntő többsége valamelyik nemzetközi minősítő rendszer szerinti fokozatra pályázik.
Egyelőre még csak WELL előminősítéssel rendelkező irodaházakkal találkozhatunk a piacon, várhatóan egyre több fejlesztő alkalmazza majd a kifejezetten az épülethasználók jólétére koncentráló rendszert, a BREEAM vagy LEED minősítés kiegészítéseként. Jelentősnek a növekedés az ipari/logisztikai szektorban, a közelmúltban 3 új épület szerzett LEED for New Construction minősítést, valamint egy épület BREEAM In-Use minősítést. Bár ez utóbbi is új építésű épület, remélhetőleg nem lesz tendencia, hogy a sokkal szigorúbb újépítés minősítések helyett a fejlesztők a könnyebben megszerezhető, létező épületekre kitalált minősítés megszerzésével "pipálják ki" a zöld épület besorolást.
Mitől lesz hatékony egy irodaház? Hogyan lehet úgy beépíteni az üzemeltetési megoldásokat, hogy növelje az épület értékét? És miért nem szabad a tervezéskor figyelmen kívül hagyni az üzemeltetők szakvéleményét? Vár az első sor, jelentkezz most!
A középületeknél nincs piaci nyomás a zöldítésre. Egyelőre csak nagyon pici kormányzati kezdeményezésről tudunk. Ez az volt, amikor a kormányablakok kialakításánál (általában egy komplex épület felújítás keretében) már törekedtek a környezetvédelmi szempontok érvényesítésére - mondta a Portfolionak nyilatkozó Barta Zsombor, a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGBC) vezetője.
Mint utalt rá: az esetek többségében azonban azt látjuk, hogy a középületek felújításakor - költséghatékonyságra hivatkozva - az elsők között húzzák ki a környezettudatos építésre vonatkozó kiadásokat. Vannak persze jó példák a központi költségvetésből megvalósuló felújításoknál, ezeknél alkalmazzák a nemzetközi minősítéshez szükséges eljárásokat, de ezek a projektek kisebbségben vannak.
forrás: Colliers International, 2018
Barta Zsombor ugyanakkor figyelmeztetett: az EU-s irányelv jellegéből fakad, hogy minden tagállam maga állapíthatja meg, hogy mekkora célszámot jelöl ki a környezettudatos építkezésben és milyen módszerrel éri el ezt, milyen alkotóelemet mekkora súllyal vesz figyelembe. Nálunk a közel nulla energiaigény szintje majdnem a duplája az osztráknak. Magyarországon például lehet, mondjuk 70 kilowatt/nm/év a közel nulla, Ausztriában vagy Németországban kb. 40 kilowatt/nm/év. E mögött az lehet, hogy az eltérő gazdasági fejlettségi szint és a sokkal rosszabb állapotú épületállomány miatt a kormány - és vélhetően más kelet-európai kormány sem - eleve jóval magasabb korlátot jelöl meg. Ezzel vélhetően az a cél, hogy ne terhelje rá teljesen az építőiparra és az ingatlan szektorra a ma még vállalhatatlan kötelezettségekből fakadó költségeket.
A legjobb anyagokkal és technológiákkal ismerkedhetsz meg. A piacvezetők elmondják, hogy miért lettek azok. Ezernyi olyan titok, amit csak itt ismerhetsz meg. Gyere el, foglalj most!
"Régi iskolák oktatása, hogy az FM szakembereket már a tervezési fázisban be kell vonni egy épület megvalósítási munkálataiba, hogy az épület életciklusának időben leghosszabb fázisa, az üzemelés hatásfokban, valamint költségekben is a lehető leghatékonyabb lehessen. Ezzel szemben a gyakorlatban erre még mindig kevés eset található" - ecsetelte a helyzetet a Portfolionak Karsai Tibor, az egyik meghatározó magyarországi épületüzemeltetőnek számító Rustler Kft. ügyvezető igazgatója.
Szerinte érthető, hogy egy beruházó a befektetett tőke hozamának maximalizálását tűzi ki céljaként, így csak az azt szolgáló költségeket fogadja el. Az üzemeltetési költségek - beleértve az energiáét is - rohamosan növekednek, ezeket a tervezési szakaszban lehet a legnagyobb mértékben befolyásolni a legkevesebb ráfordítással. Mivel a befektetők hozama egyre nagyobb mértékben függ az üzemeltetési költségtől is, már nem csak az ingatlant megtartó fejlesztők fognak figyelni a hatékony üzemeltetésre - érvelt a szakember.
Súlyos problémának tartja ugyanakkor, hogy az üzemeltetőket ritkán vonják be a kezdeti lépésekkor. Saját üzletmenetükre utalva azonban azt mondta, hogy a Rustler üzemeltetési csapatát egyre több megbízó kéri fel, hogy már az építési szakaszban legyen jelen az üzemeltetési költségek jelentős racionalizálása érdekében. Más a helyzet a már működő épületeknél és ez nem csupán a Rustler portfóliójára igaz. Azoknál sokkal kisebb egy profi üzemeltető ráhatása az optimalizálásra, mert a megtérülési mutatók rosszabbak, mint az új épületeknél.