Magas hozamok, nagy növekedés egy kicsi és kevésbé transzparens piacon - ezt gondolják röviden Közép-Európáról a nemzetközi ingatlanbefektetők, derült ki Londonban. Több mint 100 résztvevővel került sor ugyanis a Portfolio és az RICS első közös Londonban tartott ingatlanbefektetési konferenciájára. A CEE Property Investment Briefing előadói között Európa legnagyobb befektetői foglaltak helyet, a téma pedig Közép-Európa volt.
Nyitóelőadásában Dr. Neil Blake, a CBRE európai kutatási vezetője kiemelte, hogy míg a nyugat-európai ingatlanpiacok befektetési volument tekintve szinte elérték már a válság előtti csúcsot (2 százalékkal maradnak el tőle), addig Közép- és Kelet-Európa még elég messze jár ettől. A szakember szerint ez a jelenség több okra vezethető vissza: kevesebb tőke jut el a régióba, kevés a minőségi befektetési termék, ill. a gazdasági és politikai kockázat is jelentős. Előbbi esetében kiemelte, hogy a válság utáni években nagy volatilitás jellemzi a KKE-régiót, több országban is visszaesett a versenyképesség. Mindez több piacon is bérleti díj csökkenést hozott, ami nem segíti a befektetési piac élénkülését.
A fenti negatívumok mellett Blake szerint nagyon erős pozitív érvek szólnak a régió mellett. Ilyen a belső kereslet erőssége, a nyugat-európait messze meghaladó GDP-növekedési kilátások, illetve az irodaterületek iránti várható erős kereslet. Mindezek a faktorok vonzóvá teszik Közép-Európát.
Ingatlanpiaci kockázatnak tekinti Neil Blake a régió fővárosaira jellemző magas irodapiaci kihasználatlanságot, ami szerinte alapvetően a túlságosan megengedő szabályozási környezettel magyarázható, vagyis szerinte "túl könnyű ma fejleszteni Közép-Európában". Mindez pedig nemcsak magas kihasználatlanságot, hanem nagy volatilitást is okoz, ami egyértelműen riasztja a kockázatkerülő befektetőket.
Közép-Európa kicsi, de vonzó
A londoni CEE Property Investment Briefing első panelbeszélgetése arra a kérdésre kereste a választ, hogy miért érdemes befektetni Közép-Európába. Robert Martin, az londoni központú Europa Capital igazgatója szerint nagyon leegyszerűsítve a képlet úgy néz ki, hogy a magas ingatlanpiaci hozamok és a gazdasági növekedés vonzzák a régióba a befektetőket, de a transzparencia hiánya nagy visszatartó erőnek számít még mindig. Florian Nowotny, a bécsi CA Immo pénzügyi igazgatója ehhez hozzátette még, hogy a likviditás is komoly kockázat Közép-Európában, hiszen ezek a piacok sokkal kisebbek, mint a nyugat-európaiak. A transzparenciával kapcsolatban megjegyezte: szerinte nehéz belépni ezekre a piacokra, mert nagyon fontos, hogy minden egyes piacon saját csapattal legyen jelen a befektető.
Otis Spencer (Peakside Capital, ügyvezető igazgató) is a növekedésre helyezte a hangsúlyt. Szerinte amíg nő a gazdaság, addig nő az ingatlanpiaci kereslet is. Spencer szerint indokolt a hozamok további konvergenciája a nyugat-európai szintek felé.
A piacok méretét mindenki fontos tényezőnek tartja. John Verpeleti, a Colliers International kelet-európai elnöke emlékeztetett rá, hogy míg a népességet tekintve Kelet-Európa (Törökországot is beleértve) nagyjából paritásban van Nyugat-Európával, addig GDP-t tekintve már csak 80-20 az arány, az ingatlanbefektetési volumen esetében pedig kb. csak 10-90, vagy még annál is rosszabb. Dr. Walter Hampel, a Deutsche Pfandbriefbank közép-európai vezetője ugyanezt egy másik példával érzékeltette: a régió legnagyobb irodapiaca, vagyis Varsó teljes modern irodaállománya akkora, mint Párizsban az összes üresen álló irodaterület.
Arra a kérdésre, hogy a befektetők pontosan melyik országokat értik bele Közép- és Kelet-Európába (CEE, KKE), különbözőek voltak a válaszok. Abban nagyrészt mindenki egyetértett, hogy Oroszország nem része a régiónak. Egyetértett ezzel Evan Lazar, a Dentons ügyvédi iroda globális igazgatóságának tagja is, hozzátéve, hogy ettől függetlenül az orosz piac nagyon aktív, csak nem ugyanazok a befektetők dominálják, mint KKE-t. Walter Hampel (Deutsche Pfandbriefbank) szerint a rendszerváltás utáni időkben KKE a visegrádi négyeket jelentette, ami idővel kiegészült Romániával. A válság után években ez megváltozott: Csehország és Lengyelország az északi térséghez, míg Románia és Magyarország a déli térséghez sorolódott a befektetői fejekben. Az elmúlt 12 hónapban Hampel szerint ez megváltozni látszik és Magyarország és Románia fokozatosan jönnek vissza, közelítik Csehországot és Lengyelországot. Hampel szerint egyébként a magyar piac alulárazott a politikai kockázatok miatt és ez a veszély a választások után már Lengyelországra is leselkedhet.
Ki mit venne?
Otis Spencer (Peakside Capital) személy szerint KKE-ben nagyon vonzónak tartja befektetési szempontból az outlet központokat és a kollégiumokat (student housing). Ez utóbbi szegmens a régióban még nagyon kezdetleges szakaszban jár, de Spencer szerint komoly lehetőségeket rejt magában. Robert Martin (Europa Capital) szerint most budapesti és prágai irodaházat érdemes venni és ők kerülik a kiskereskedelmi ingatlanokat, mert az e-kereskedelem expanziója komoly átrendeződést hoz ezen a piacon. Karol Pilniewicz, a Valad Europe régiós vezetője szerint a logisztikai piac túlságosan zárt és néhány nagy szereplő álta dominált, akik a legjobb eszközöket megtartják maguknak, így másnak nehéz belépni erre a piacra.
A jelen lévő befektetők egyetértettek abban, hogy új helyekről is érkezik tőke Közép-Európába. Otis Spencer (Peakside Capital) kiemelte az ázsiai befektetőket, akiket elsősorban a magas hozamok vonzanak oda. Walter Hampel (Deutsche Pfandbriefbank) szerint az ázsiai befektetők sokszor "láthatatlanok" maradnak, mert nagy nyugati eszközkezelők zászlója alatt hozzák ide a pénzt a régióba.
Számely Péter, az osztrák Hypo Niederösterreich régiós ingatlanfinanszírozási vezetője szerint érdekes fejleménye az elmúlt 12-18 hónapnak, hogy a banki versenynek köszönhetően az LTV-k folyamatosan emelkedtek és ma már elérik a 70 százalékot. Hozzátette ugyanakkor, hogy Magyarország és Románia esetében továbbra is jelentős elmaradás érzékelhető ezen a téren.
Együttműködés vagy verseny?
Török Árpád, a budapesti központú TriGranit vezérigazgatója szerint nincs már olyan, hogy egységes KKE-piac, hanem nagyon különböző fundamentumú piacok vannak egymás mellett olyan szélsőségekkel mint Lenegyelország, ahol a válság után végig stabil piac volt jellemző és Románia, ahol olyan súlyos korrekciót láthattunk, amire máshol a térségben nem volt példa. Ulf Pleschiutschnig, a Morgan Stanley Real Estate Investment ügyvezető igazgatója elmondta, hogy ők nagyon egyszerűen közelítik meg ezt a kérdést: földrajzi elhelyezkedés alapján beszélnek Közép-Európáról, amibe náluk beletartozik Ausztria is, de Oroszország pedig nem. Számely Péter (Hypo Niderösterreich) szerint Ausztria érdekes kérdés ilyen szempontból, mert bár földrajzilag része a régiónak, hiszen Bécs keletebbre fekszik, mint Prága, de gazdaságilag egyértelműen Nyugat-Európához tartozik.
Tomás Salajka, a prágai központú CPI Property Group akvizíciós igazgatója szerint azonban a régióban tevékenykedő cégeknek érdekük, hogy KKE egy piacként funkcionáljon, ugyanis egyenként túlságosan kicsik. Noah Steinberg, a budapesti Wing elnök-vezérigazgatója szerint a jövő úgyis abba az irányba mutat, hogy egyes városok lesznek a piacok, vagyis egyes városok versengenek majd a tőkéért mind Nyugat-Európában, mind Közép-Európában. Egyetértett ezzel Tomás Salajka (CPI) is, aki hozzátette, hogy jelenleg a régió és azon belül különösen Prága legnagyobb problémája a gyenge színvonalú városvezetés. Noah Steinberg (Wing) szerint a városok vonzósága egyre inkább kulcskérdés lesz.
A megszólalt szakértők egyetértettek abban, hogy a KKE-régión belül ma inkább a versengés, mintsem az együttműködés a jellemző és ebben szerintük belátható időn belül nem is lesz változás.
Királyi hagyományok
Az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a világ első számú ingatlanszakmai szervezete. A londoni központú független szervezetet 1868-ban alapították és mára a világ 140 országában jelen van összesen több mint 120 ezer fős tagsággal. A Portfolio és az RICS által közösen rendezett konferencia helyszíneként is szolgáló Parliament Square-en található központ az alapítás óta szolgálja a szervezetet.
Innovációra várva
A Portfolio és az RICS által közösen rendezett londoni konferencián Polster Tamás, a Cushman & Wakefield európai tanácsadási vezetője a Közép-Európa jövőjéről tartott előadást, arra a kérdésre kereste a választ előadásában, hogy mi fogja hajtani a régiót mint üzleti célpontot (business destination). A brüsszeli szakember szerint nagy kérdés, hogy a rendszerváltás utáni piacvezérelt majd erőforrás vezérelt (olcsó munkaerő által vezérelt) növekedés után eljön -e az innováció vezérelte növekedés Közép-Európában. Ebben a kérdésben a kormányoknak komoly felelősségük lesz a jövőben Polster Tamás szerint.
A prezentációban a demográfiai problémákra is fontos hangsúlyt fektetett. 2030-ra 7 millió fővel lesznek kevesebben a keleti EU-tagállamok munkaerőpiacán miközben csak Németországban 6 millió munkavállalóra lesz szükség. A népesség elöregedése mellett a kivándorlás is gyorsítja a folyamatokat, utóbbi egyik fő oka az, hogy európai szinten a régiós fővárosokban a legalacsonyabb a lakosok elégedettsége saját városukkal. Ugyanakkor új fejlemény Polster szerint, hogy a Nyugat-Európába (elsősorban Németországba) áramló menekültek kvázi kiszoríthatják a potenciális kelet-európai bevándorlókat, ami miatt lelassulhat a kelet-európaiak Nyugat felé vándorlása.
Az közismert, hogy régiós városokat alacsony bérleti díjak jellemzik, arról azonban ritkábban esik szó, hogy ehhez alacsony produktivitás is társul. A közép-európai nagyvárosokban négyből csak egy alkalmazottnak van saját asztala, míg ezzel szemben Nyugat-Európában majdnem mindenkinek - ez a gyakorlatban relatíve alacsony részvételt jelent az irodapiacon Polster Tamás szerint.
Ebből a szempontból kulcskérdés lesz Közép-Európában a helyi KKV-szektor szerepe, vagyis, hogy képesek lesznek -e megerősödni a helyi cégek és fokozottan megjelenni az irodapiacon bérlőként.