Egyre több pénzt lehet csinálni ezekkel az ingatlanokkal
Portfolio
Időben felismerni a piaci igényeket nem mindig könnyű, akinek azonban sikerül, annak ott a lehetőség, hogy a versenytársakat megelőzve átlagon felüli hozamokra tegyen szert. Nincs ez másként az ingatlanpiacon sem, ahol most is több tucat fejlesztő verseng azon, hogy ki adja át hamarabb az építés alatt álló irodaházát. A rekordalacsony üresedési ráta miatt ugyanis azok a fejlesztők, akik leghamarabb tudnak újabb, minőségi irodaterületet nyújtani, szinte szabadon válogathatnak majd a leendő bérlők között.
Az irodapiacon az idei második negyedévben rekordalacsony szintre, 8,6 százalékra csökkent az üresedési ráta. Ez ugyan még mindig több tízezer négyzetméternyi üres területet jelent, de ahhoz képest, hogy három éve még a teljes állomány negyede kihasználatlanul állt ez is hatalmas csökkenés. A mostani probléma az, hogy a jelenlegi szabad irodákban nehéz egybefüggő nagy tereket találni, ami a most piacra lépő cégek helyzetét nehezíti.
Hogy állunk a régiós fővárosokhoz képest?
Noha a Budapesten lévő 3,35 millió négyzetméternyi irodaterület nem számít kevésnek, a régió fővárosaihoz képest mégis enyhe lemaradásban vagyunk. Az egy főre jutó irodaterület Prágában 2,5 négyzetméter, Pozsonyban közel 4, Budapesten viszont mindössze 2. A magyar fővároshoz hasonló méretű Varsóban eléri a 3 négyzetmétert, Bukaresthez képest viszont jobban állunk, ott egy lakosra mindössze 1,4 négyzetméternyi irodaterület jut.
A mostani fejlesztésekkel azonban Budapesten is javulni fog a helyzet, jelenleg 390 ezer négyzetméternyi fejlesztés van a csőben, a még el nem kezdett, de már betervezett fejlesztésekkel együtt pedig pár év alatt 700 ezer négyzetméterrel bővülhet a fővárosi állomány.
Hogyan hat ez a bérleti díjakra?
A prémium bérleti díj a CBD-ben (Központi Üzleti Negyed) 22 euró körül alakul négyzetméterenként havonta, ami a magas bérlői kereslet miatt egyelőre nem csökken. Az olyan szintén népszerű területeken, mint a Váci úti irodafolyosó vagy Dél-Buda ugyanez 13-14 euró körül mozog. A kelet-közép európai régióra általánosságban igaz a hozamszintek csökkenése, ami, ha az irodapiacon jelentkező kivitelezési költségek árnövekedését nézzük és azt, hogy emellett a bérleti díjak stagnálnak vagy legfeljebb enyhén emelkednek, akkor ahhoz vezetnek, hogy a Budapesten tapasztalható 6,25-6,5 százalék körüli irodapiaci hozamok a következő években tovább fognak csökkenni.
Az irodapiac bővülését jól mutatja, hogy az átköltözők mellett az irodaterületek lekötésének 60 százalékát új bérlők adják. A kihasználatlanság csökkenésével a bérleti díjak emelkednek, a kedvezmények pedig kezdenek eltűnni. Korábban teljesen általános volt, hogy ahány évre elkötelezte magát a bérlő az adott irodaház iránt, annyi hónap bérleti díj mentes időszakot kapott ajándékba, mostanra viszont legfeljebb ennek felét engedik el. Kedvezmények ugyan továbbra is vannak, de egyre kevésbé általános, hogy a bérlő automatikusan kedvezményben részesül. Az irodaházak inkább a szolgáltatásaik fejlesztésével próbálják vonzóbbá tenni az épületüket - mondta el Erdei Bálint, a RedWood Holding alapító tulajdonosa.
Bizonyos alpiacokon jelenleg az átlagnál jelentősen alacsonyabb üresedésekkel találkozunk. Dél-Budán a 4 százalékot sem éri el, de Bel-Budán is csak 5,1 százalék. Ez utóbbi helyszínen jelenleg két fejlesztés zajlik összesen 25 ezer négyzetméteren, aminek több, mint a felére (13 ezer négyzetméterre) már a fejlesztés során érkeztek bérlői lekötések. Az Ecodomnál is például a kiadható terültek kétharmada már a fejlesztés mostani fázisában bérlőre talált, így már csak 2000 négyzetméter terület bérelhető - tette hozzá a szakember.
Az Ecodom irodájának látványterve
A fejlesztők egyébként a mostani 6-6,5 százalékos hozamszinteknél, amely különleges esetben akár 5% köré is elkacsinthat, már gyakran elgondolkodnak azon, hogy értékesítsék az irodaházat, ez ugyanis egy modern 'A' kategóriás irodánál már kedvezőnek mondható. Akár értékesítésre, akár saját használatra építenek tehát irodaházat a fejlesztők, akik időben átadva, jó minőségű irodát tudnak a piacra dobni, azok lesznek a mostani fejlesztési hullám igazi nyertesei.
A cikket az Ecodome irodaház fejlesztője, a RedWood Holding támogatta.