Szocpol után itt a kamattámogatás - Lássuk, mit tudnak!
Palkó István
Orbán Viktor és Matolcsy György bejelentése után tíz hónappal végre a gyakorlatban is elindult az új kamattámogatási program, amely a korábbival ellentétben új és használt lakás vásárlására egyaránt igénybe vehető. A konstrukciót egyelőre csak három bank kínálja (FHB, K&H, OTP), hamarosan azonban további hitelintézetek csatlakozhatnak a programhoz. Nagyobb figyelmet kaphat ezáltal egy másik program, a vissza nem térítendő lakásépítési támogatást jelentő szocpol is. Cikkünkben bemutatjuk e két támogatási formát, és számszerűsítjük, hogy a gyakorlatban mennyit hozhatnak az új vagy használt lakásba költözők konyhájára. Bár e kétféle támogatás sokaknak segíthet, nem mehetünk el szó nélkül amellett, hogy a magas kamatszint és a bizonytalan makrogazdasági környezet esetén csak korlátozott mértékű lökést adhat a továbbra is pangó lakás- és hitelpiac számára.
2012-es tervei szerint az állam 124 milliárd forintot költ idén három nagy lakástámogatási formára: 1. a lakáshitelek kamattámogatására (78,6 milliárd forint), 2. a szocpolra (12,6 milliárd forint) és 3. a lakás-takarékpénztári támogatásokra (32,8 milliárd forint). Az alábbiakban az előbbi kettővel foglalkozunk, ugyanis ezekben történt az elmúlt hónapokban fontosabb jogszabályi változás. Olcsó megoldásban gondolkodott a kormány, hiszen összességében kevesebbet költ idén ezekre a lakástámogatásokra a 2011-esnél. A kiadások nagy részét így továbbra is egy régi örökség, a kétezres évek első felében folyósított támogatott lakáshitelek tovább élő kamattámogatása teszi ki.
1. Kamattámogatás.
Az új kamattámogatás (alább részletezett jellegénél fogva) már nem jelent az állam számára ilyen hosszú távú pénzügyi elköteleződést, és a lakosság újabb "eladósításával" sem fenyeget. Továbbra is figyelembe veszi ugyanakkor, hogy a lakossági megtakarítások alacsony szintje miatt egy rendkívül széles társadalmi réteg számára csak lakáshitel felvételével oldható meg az otthonteremtés. A lakáshitelek azonban egyelőre túl drágák, kamatszintjük rövid távon csak állami kamattámogatással hozható le a jelenleginél elfogadhatóbb (ha nem is a tíz évvel ezelőtti támogatott forint- illetve a későbbi devizahitelekre jellemző alacsony) szintre. Érdemi fellendülést ugyanis az elmúlt évtizedben csak a jelenleginél alacsonyabb átlagos kamatszint hozott a magyar lakáspiacon.
Tavaly mintegy 84 ezer lakás-tranzakció történt Magyarországon közel 800 milliárd forint értékben (KSH-adat), ami darabszám alapján mindössze 44%-a, érték alapján pedig 39%-a a válság előtti utolsó teljes év, 2007 hasonló adatának. Időközben a lakáshiteleknek a finanszírozásban betöltött szerepe is visszaesett, így lakásvásárlási célra mindössze 230 milliárd forintot folyósítottak a bankok, ami a négy évvel korábbinak 30%-a, a 2008-as csúcsnak pedig csak 24%-a. Nem csak volumenében, hanem a lakásvételek finanszírozásában is kisebb tehát a hitelezés jelentősége, mint a válság előtt: míg a 2008-as csúcson a vételár több mint 40%-át hitelből finanszírozták, az elmúlt két évben ez az arány alig haladta meg a 20%-ot. A lakáspiac és a hitelezés kölcsönhatása természetesen kölcsönönös. Az új kamattámogatás ez utóbbi felől hathat valamelyest pozitívan az előbbire, hasonlóan (igaz, kisebb mértékben) a korábbi kamattámogatásokhoz.
Jelenleg kétféle állami lakáshitel-kamattámogatásról beszélhetünk Magyarországon. A most induló "otthonteremtési kamattámogatás" mellett érvényben van ugyanis a "fiatalok és többgyermekes családok kamattámogatott kölcsöne" is, amely a korábbi kamattámogatások 2009-es szigorítása után maradt meg, az elmúlt két év lakáshitelezésében azonban elhanyagolható szerepet játszott (2010-ben 9,6, 2011-ben 6,1 milliárd forintnyi ilyen hitel került kihelyezésre). Egyelőre a jelenlegi kormány sem nyúlt hozzá, és elvileg nem zárja ki semmi sem, hogy a kétféle kamattámogatást egyszerre kínálja egy bank, az előbbi konstrukció iránt tapasztalható alacsony érdeklődés miatt azonban várható, hogy az új támogatás a bankok többségénél kiszorítja az előbbit (az OTP-nél például pontosan ez a helyzet, a K&H pedig nem is kínálta az eddigi kamattámogatott terméket, az FHB-nál viszont az új bevezetése mellett megmarad a régi is).
A két kamattámogatási rendszer különbségei közül a legfontosabb, hogy a korábbi a hitel futamidejének első 20 évében jár(t) kizárólag új lakásokra, az új kamattámogatás viszont csak a hitel futamidejének első 5 évében nyújtható, ám új és használt lakások megvételére (építésére) egyaránt. Emellett az új rendszer az igénybevételi életkorra és a gyermekek számára vonatkozóan nem tartalmaz megkötéseket (szemben a régivel), bizonyos esetekben pedig a korábban már 90 napon túli késedelembe esett jelzáloghitelesek, valamint az ő lakásaikat megvásárlók is élhetnek vele.
Új kamattámogatott kölcsön esetén az ügyfél a támogatás százalékpontos mértékével alacsonyabb kamatozás szerint törleszt öt éven keresztül, majd pedig megszűnik a támogatás. A jogszabály korlátozza a bankok által alkalmazott kamatot is (korábban túl alacsony volt a korlát, ezért sem indult el a gyakorlatban a kamattámogatás). Ez alapján kizárólag olyan ügyleti kamatot számíthatnak fel a bankok, amely legalább egy évig állandó, mértéke pedig nem haladja meg az ÁKK által a megelőző három hónapban közzétett 1 vagy 5 éves aukciós (ennek hiányában referencia) átlaghozamok 130%-ának 3 százalékponttal növelt értékét. Ha például az átlaghozam 7% (a jelenlegihez közeli helyzet), a banki kamat maximuma 7% x 1,3 + 3%= 12,1%.
Az otthonteremtési kamattámogatás fő feltételei
- az igénybe vevő csak köztartozásmentes adózó természetes személy lehet - az igénylő (pár esetén legalább az egyikük) legalább féléves munkaviszonnyal rendelkezik - új lakás vásárlása esetén a teljes vételár megfizetését, építés esetén a bekerülési költség legalább 70%-át számlával kell igazolni - a kamattámogatott hitellel érintett ingatlanban az igénylő(k)nek legalább 50%-os tulajdoni hányaddal kell rendelkezni - igényelhető a 2010. január 1. után kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás vásárlására, vagy a 2010. január 1. után kiadott építési engedéllyel rendelkező új lakás építésére, illetve a rendelet hatályba lépése óta vásárolt lakásra, valamint még meg nem kezdett korszerűsítésre - ha a lakást 1 éven belül értékesítik, a támogatás kamatostul visszafizetendő
A támogatás mértékének alapját szintén az átlaghozamok jelentik, mégpedig az alábbi táblázat szerint. Például: használt lakás vásárlása esetén az első évben 7%*0,5 = 3,5% a kamattámogatás mértéke, vagyis egy 12%-os banki kamat helyett az első évben 8,5%-os kamat szerint kell törleszteni.
Példánkban egy 6 millió forintos (maximális összegű) hitelösszeghez igénybe vett kamattámogatás törlesztőrészletre gyakorolt hatását mutatjuk be. A futamidő 20 év, a feltételezés szerint a következő öt év banki kamata (és egyben hiteldíja) 12%, az ÁKK-hozam pedig stabilan 7%. Ebben az esetben az első évben mintegy 27%-kal lesz alacsonyabb a törlesztőrészlet (közel 52 ezer forint), mint támogatás nélkül (66 ezer forint), a negyedik évben pedig mintegy 13%-kal (57,5 ezer forint). A 6. évtől már 66 ezer forint a törlesztőrészlet változatlan kamatszintet feltételezve.