Kiszáradt az ingatlanpiac, de vannak még oázisok

Mi az, ami neked női vezetőként extra kihívás a férfiakhoz képest? Vagy mi az, ami neked könnyebb?

Elsősorban vezetőként tekintek magamra, és nem női vezetőként. Nem igazán tapasztaltam a piac részéről a sokat emlegetett sztereotípiákat, persze érzékeltem már, láttam rá példát, amikor kevésbé fogadnak el egy női vezetőt vagy szakembert. A mindennapokban az jelenthet extra kihívást, hogy anyaként és vezetőként is helyt kell állni, de jó tervezéssel ez is tud működni.

Szerinted mi lehet az oka, hogy nincs több női vezető az ingatlanpiacon (ez látszik évről évre a „Top50 legbefolyásosabb hazai ingatlanpiaci szereplő” listánkon is)?

Úgy gondolom, hogy ez iparágspecifikus. Ha nemcsak a ”C-levelt”, tehát pl. vezérigazgató, operatív vezető, pénzügyi vezetői szinteket nézzük, hanem más vezetői pozíciókat is, akkor bőséggel találunk kiváló szakembereket, akik éppenséggel nők.

Nálatok mi a stratégia a humán erőforrással kapcsolatban, ha az egyik szegmens beszűkül és esetleg kevesebb munkavállalóra van ott szükség? Át kell képezni ezeket a munkatársakat?

Nekünk a legnagyobb asset-ünk az emberek, nem tulajdonolunk semmit, ezért mi az emberekbe fektetünk, új szolgáltatásokat hozunk létre és megerősítjük az értékesítést támogató csapatokat is. Így tudunk gyorsan reagálni a helyi piac változásaira magas minőségben és az ügyfeleinkre szabva. Ez a szemléletmód megmutatkozik az idei eredményeinkben is: az ipari és irodai tanácsadói szegmensnek kiemelkedő éve lesz, az ESG üzletág folyamatosan nő. Az Asset Services szolgáltatásunk 56%-kal megnövelte az általunk menedzselt ingatlan-portfóliót; az ipari divíziónk Magyarország historikusan az eddigi legnagyobb ipari tranzakciójában vett részt. Természetesen a befektetési tanácsadás az, ahol jelentős visszaesést érzünk, ezért kreatívan újra pozicionáljuk, hogy milyen lehetőségekre összpontosítunk. Nem átképzésekben gondolkodunk, hanem a tradicionálistól eltérő megoldásokban.

Sokszor kerülgetjük, félünk vagy önbeteljesítőnek gondoljuk, ha kimondjuk, de véleményed szerint most válság van és recessziós időszakot élünk?

Biztos, hogy átalakul a piac, és új típusú kihívásokkal nézünk szembe, ennek főleg geopolitikai és makrogazdasági okai vannak. Mindenütt 60-70 százalékkal visszaesett a befektetői volumen. Az ESG szempontok miatt az olló is egyre jobban kinyílik a különböző termékek között, az új és a folyamatban épülő épületekben könnyebb lesz a bérbeadás, mint a régebbi házaknál, ahol nagyon kreatívnak kell lenni.

A jó lokációban lévő, de régebbi irodaházakat ESG-kompatibilissé és energiahatékonnyá kell tenni.

A tanácsadói szektort nagy részben a tranzakciók, a piac működése tartja életben. Ha van tranzakció van jutalék. Hogy tudtok most túlélni?

Diverzifikáljuk a szolgáltatásportfóliónkat ezért is bővítettük az ESG szolgáltatásainkat és indítottuk el a Design & Build üzletágunkat is. Ez az üzleti modellünk már 3-4 évre nyúlik vissza CEE szinten, és jól teljesített a pandémia alatt is, amikor már visszaesést éreztünk a tranzakciókban.

Akár úgy, hogy alacsonyabb kategóriájú eszközöket kerestek? A+ helyett B kategóriás ingatlanok is bekerülhetnek a kezelt ingatlanok közé?

Akár. Vagy más eszközosztályt is kell nézni, a befektetési divízió most a klasszikus ’A’ kategóriás irodaházak mellett más eszközök felé is nyit. Át kell alakítani a régi rutinokat, mert a piac is átalakul.

Mi kell ahhoz, hogy érezhessük a változást?

Előre tekintve, talán most már fordul a gazdaság, stabilizálódnak az euró kamat szintek, ami pozitívan hathat finanszírozásra. Az egyes építőanyag árai csökkentek az elmúlt 1 évhez képest, az euró-forint árfolyam idén stabilizálódik 380 körüli szinten, ami szintén hatással van az építőipari anyagárakra, ami a beruházásokat pozitívan érintheti. A gyártások, gyártóegységek Magyarországra történő beáramlása is könnyebbséget hozhat. A szűk munkaerőpiac megmarad viszont a reálbérek növekedésére számítunk, az infláció mérséklődése miatt, ami kedvezően hathat a fogyasztásra és a retail piacra.

Két irodatranzakció volt az elmúlt hónapokban. Ennyiből elég nehéz benchmarkolni. Mi lehet a valóság a hozamokban?

Erre a benchmarkra térjünk vissza akkor, ha még lesz kettő hasonló. Azt mindenképpen hozzátenném, hogy az Erste Ingatlan Alap nem véletlenül fektetett be a Skanska által fejlesztett, jövőbiztos H₂Offices irodaházba: a népszerű Váci útnak ez az egyik legjobb kereszteződésében található, jó bérlői mixszel, hosszú távú szerződésekkel, amivel kifejezetten fenntartható befektetésnek számít.

A pontos számok, hozamok, árak itthon nem képezik a transzparencia alapját, úgyhogy térjünk is vissza a ködszurkálásból más témákra. Hogy áll most az ingatlanszektor, mint piac? Jellemző most, hogy a hazai ingatlanpiaci szereplők elbocsátanak munkavállalókat?

Létező jelenség, tapasztaljuk, de nem annyira drasztikus, mint 2008-ban volt. Mi pont szembe megyünk a piaccal mert invesztálunk, építkezünk, egy év alatt nagyjából duplára megnöveltük a munkaerő-állományunkat.

Meglepődnél, ha a következő egy évben lenne olyan fejlesztő, tanácsadó, akinek fel kellene adnia a tevékenységét a hazai ingatlanpiacon?

Nem.

Mennyire befolyásolják akár az óceántúlról jövő trendek az itthoni piacokat? Intő jel az, hogy az irodaházakból lakóépületek lesznek, vagy amit már itthon is látunk, hogy a nagy székházakba más cégek is beköltöznek az üres területek csökkentése érdekében?

Azt gondolom, hogy még egészséges szinten van az üresedési ráta, persze vannak olyan cégek, amelyeknél a home office-szal üres területek szabadultak fel, de olyanok is, akik továbbra is az irodát tekintik primér munkavégzés helyeként, így be is jár a munkavállaló. Az amerikai és a magyar szokásokat nem igazán lehet összehasonlítani, itthon általában nem kell napi kétszer két órát utazni a munkahelyre. Az USA-ban azért kap ekkora hangsúlyt a home office, kevesebb a nem pénzbeli juttatás, pl jelentősen kevesebb az éves szabadság, szülés után három héttel vissza kell menni a munkába. olyan nagymértékű előnyt biztosít a munkavállalóknak, amiről egyelőre nem mondanak le. Itthon ez azért sokkal kiegyensúlyozottabb a munkahelyeken.

A Covid eleje óta a hazai irodapiacon az irodaállomány elenyésző százaléka került visszaadásra, ha a 2000 négyzetméternél nagyobb területet bérlő cégeket vesszük alapul. Igaz, még nem tudott mindenki újra tárgyalni, így a végső konklúziót csak két év múlva tudjuk levonni.

Ettől függetlenül az üresedés megy fölfelé. 2023 végén 13-14 százalék közé várható a kihasználatlansági ráta a spekulatív irodaterületeknél. 2024-ben mire számítasz?

Feljebb fog menni, de látni kell azt is, hogy a következő két évben kb. 220 ezer négyzetméter iroda átadása várható, ezeknek az építése már folyamatban van, illetve papíron még félmillió négyzetmétert terveznek.

Ez az emelkedő kihasználatlanság egy ilyen nehéz időszakban okozhatja az árak csökkenését?

Attól függ, hogy milyen irodaházról van szó. Az új és a zöld minősítésekkel rendelkező irodaházaknál 3 százalékkal kisebb az üresedés. Már egy 5-10 éves ’A’ kategóriás irodaház sem számít újnak, esetükben csak akkor lehet értéket tartani, ha a tulajdonos befektet és megfelelő szintre hozza például az energiahatékonysági mutatókat.

Te hiszel abban, hogy a következő évtizednek nem az új építésekről, hanem a meglévő állomány korszerűsítéséről kell szólnia?

Az újakról is biztosan fog szólni, de kevesebb új irodaház lesz, mint 3 évvel ezelőtt. Emellett a régi állomány is fényt kaphat, de kizárólag egy teljes körű átalakítás, felújítás után. Szerintem ez a kettősség lesz jelen.

Mit lehet kihozni egy régi irodaházból?

Főleg az energiahatékonyságra és a karbonsemlegességre érdemes koncentrálni. Minden háznak van egy úgynevezett elavulási pontja, ez két ok miatt is fontos a bérbeadónak. Egyrészt a bérbeadáshoz szinte már elengedhetetlen, hogy energiahatékony épületről legyen szó, másrészt, ha a bérbeadó tulajdonos eladásra tervez, akkor pedig érdeke, hogy kitolja azt az évet, amikorra becsülhető az elavulás ideje. Így mind az eladások, mind a kiadás esetén bizonyos fejlesztéseket el kell végezni az irodaházon. Ha 2-3 éves távlatban van az elavulási pont, akkor egyszerűen nem fog vevőt találni.

Egy hot topic avagy buzzword az elmúlt egy évből, az AI. A mesterséges intelligencia hogyan hat az ingatlanpiacra? Milyen jövő vár például az BSC szektorra?

Fel szokott merülni az a félelem, hogy mi lesz a piaccal, a mesterséges intelligencia hatására. Vannak szerepkörök, amiket lehet és amiket nem tud kiváltani az AI. Többek között az BSC szektor stratégiája most az, hogy azoknál a pozícióknál, ahol nincs szükség kreativitásra vagy értékesítési tevékenységre, ott jobban integrálják az AI-t. Az IBM például nemzetközi szinten bejelentette, hogy a következő 5 évben a nem ügyfélkapcsolati pozíciók 30%-át az AI-al fogják helyettesíteni profit növelés céllal

A következő 3-5 évben ez mit okoz a budapesti irodapiacon?

Mostanában kevesebb új belépővel találkoztunk a BSC szektorban, a meglévőknél pedig azt tapasztaltuk, hogy ha létszámban bővült is, irodaterületben ezt nem feltétlenül követték le. Azt gondolom, hogy nem önmagában a home office, vagy a mesterséges intelligencia az, ami üresedést hozhat a piacra, hanem ezek együttesét kell komolyan venni. Ha többféle piacon, több olyan változás indul el, ami a kevesebb szükséges irodaterület felé mutat, akkor ezek közösen okozhatnak valós területcsökkentést. Nehéz előrevetíteni, hogy mely területeken válthatja ki tömegesen a munkavállalókat a mesterséges intelligencia. Minden vállalat számára egy üzleti döntés az, hogy költségcsökkentést akar elérni a létszámleépítéssel, vagy több munkát vállalni, több bevételt elérni a meglévő létszámmal és mesterséges intelligencia együttesével. Összességében abban hiszek, hogy lesz munka, csak más típusú, mint amit megszoktunk.

2024-re milyen előrejelzéseitek vannak?

Ennyire bizonytalan még sosem volt a piac. Alapvetően ki lehet mondani, hogy válság van, de a vita inkább arról folyhat, hogy ez meddig fog tartani, mikor jövünk ki belőle.

Az optimisták – mint mi is – abban hisznek, hogy 2024 második félévétől érezni fogjuk a javulást.

Címlapkép forrása: Colliers