A Széll Kálmán téren és tágabb környezetében már hetek óta apokaliptikus forgalmi állapotok uralkodnak, melyek nem csak a téren keresztül ingázók, hanem a környéken dolgozók mindennapjait is megkeserítik. A budapesti irodapiac szegmenseit bemutató sorozatunk ötödik részében a bel-budai alpiaccal ismerkedhetünk meg az irodaház.info adatbázisának segítségével, és bepillantást nyerhetünk abba, milyen munkakörnyezet várja azokat az irodistákat, akik átverekedik magukat az évtized térfelújításán.
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) nyolc alpiacra osztja a budapesti irodapiacot és ezen bontás alapján közli negyedéves statisztikáit. 2014-ban a teljes irodaállomány 12%-a koncentrálódott a budai központi alpiacra. Bérbeadások tekintetében részesedéséhez képest erősen teljesített az alpiac, itt realizálódott terület alapján a bruttó bérbeadás 14%-a.
Az alpiacok döntő többségéhez hasonlóan a bériroda állomány nem bővült Bel-Budán az elmúlt évben. Az idei év első negyedévében részesedéséhez mérten jól teljesített a térség, itt zajlott le a bruttó bérbeadás 12%-a, összesen 7781 négyzetméterre kötöttek szerződést. A bérirodák kihasználatlansága 2013-hoz képest jelentősen, közel 8 százalékponttal csökkent, 2015 elején 17,0%-on állt, ami 2,5 százalékponttal alacsonyabb, mint a budapesti ráta.
A budapesti irodatérképről azt olvashatjuk le, hogy a budai központi alpiac irodaházai meglehetősen szétszórtan helyezkednek el, bár a többségük a Margit körút - Krisztina körút - Alkotás utca tengely vonzáskörzetében található. Épp ezért a terület általában kiváló kötöttpályás tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkezik. Sajnos csak általában, hiszen jelenleg Bel-Budán többfelé már-már apokaliptikus állapotok uralkodnak a Széll Kálmán tér felújítása és a budai fonódó villamos építése miatt. Ugyan ezek a fejlesztések jelenleg biztosan számos irodistának okoznak komoly kellemetlenséget, hosszú távon mindenképp profitálni fog Bel-Buda az újonnan létrejövő kapcsolatokból.
Bel-Buda a modern irodaházak számát tekintve a harmadik legjelentősebb alpiac Budapesten - a Belváros és a Váci úti folyosó után. Lássunk néhányat az irodaházak közül!
Az irodaház.info adatai alapján a Duna jobb partján a legdrágábban a MOM Park Towers irodáit lehet kibérelni. A bérleti díj 15 - 16,5 euró/négyzetméter/hó + áfa között alakul, melyhez még - relatíve szintén magas - 5 eurós üzemeltetési költség is társul. A leírásból az nem derül ki, hogy a kellemes hegyvidéki levegőn kívül mit kap az, aki ezt a lokációt választja. Jelenleg 2282 négyzetméternyi iroda vár kiadásra a Csörsz utcai irodaházban, ami 17%-os kihasználatlanságot jelent.
A 6400 négyzetméteres irodaházat a II. kerületi Kapás utcában találjuk, érdekességét pedig az adja, hogy az elmúlt időszakban többször is írtunk róla. Már januárban értesültünk róla, hogy 2014 végén két tranzakció is lezárult, melyeknél a vevő a Diófa Alapkezelő volt. Akkor annyi derült ki a második üzletről, hogy egy budai irodaház került a Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap tulajdonába, az eladás további részleteit azonban akkor nem hozhattuk nyilvánosságra. Arról számoltunk be, hogy a meg nem nevezett budai irodaház 54%-os kihasználtságú volt a tranzakció időpontjában, de tárgyalások folytak üres területek bérbeadásáról. A tárgyalások azonban úgy fest, révbe étek, hiszen már teljesen ki van adva az épület.
A REsource magazin 2015. évi első számában egy új melléklet jelent meg, mégpedig "A Hónap Irodaháza". A megtisztelő elismerést elsőként a Krisztina Palace irodaház kapta meg. A 18 000 négyzetméter bérbeadható területtel rendelkező, 'A' kategóriás irodaház Buda központjában található, a Déli pályaudvar szomszédságában. Az Union Investment Real Estate GmbH tulajdonában álló Krisztina Palace elnyerte a BREEAM in Use "Very Good" minősítést két kategóriában is: az épület (Asset), illetve az üzemeltetés (Building management) tekintetében. A környezetvédelmi minősítés egyben a gazdasági hatékonyság mércéje is, hisz a létesítmény fenntartása kevésbé költséges, így az irodát bérlő vállalatok számára jelentős megtakarítás érhető el az irodabérleti és üzemeltetési költségek terén. Az üzemeltető AIG/Lincoln középtávú tervei között szerepel egyébként a minősítés szintjének továbbfejlesztése, azaz az épület legmagasabb, "Excellent" kategóriába léptetése.
A irodaház.info oldalán található leírás szerint a Margit Palace irodaház "a múlt és jövő harmonikus ötvözte". Az ötszintes épületben 17 200 négyzetméter hasznos alapterületen találhatók 'A' kategóriás irodák és szolgáltató egységek, a mélygarázsban 224 gépkocsi parkolhat. A valaha villamosremízként funkcionáló, helyi védettség alatt álló épületből a jelene technológiáját felhasználva alakítottak ki modern irodakomplexumot. A bérleti díjak havonta és négyzetméterenként 11-13 euró között alkuknak. Az irodaház jelenleg 6739 négyzetméter bérbeadható területtel rendelkezik.
A Geometria Kft. irodaháza
A II. kerületi Medve utcában vehetjük szemügyre a város egyik legtrendibb irodaházát, amit a nemzetközi építészvilág egyik legismertebb magazinjában, az archdaily.com oldalán láthattuk viszont. Az irodaház nem egy klasszikus bériroda, a Geometria Kft. építette magának, akik 2013-ban költöztek be az impozáns épületbe. A cég azt írja a tevékenységéről a saját honlapján, hogy széleskörű informatikai szolgáltatásokat nyújt vállalatok, intézmények számára. Az épület terveit egyébként a 3h építésziroda készítette.
A sorozat eddigi részeit az alábbi linkekre kattintva olvashatod: