Az elmúlt időszakban különleges figyelem irányult a lakótelepek felé, kormányzati tervek láttak napvilágot arra vonatkozóan, hogy ezeket élhetőbbé, és a lakók számára vonzóbbá tegyék. Pedig az áruk alakulása és a tégla lakásokhoz képesti diszkontjuk csökkenése is azt mutatja, hogy az utóbbi néhány évben a népszerűségük növekedett. Ugyanakkor nem minden lakótelep ára emelkedett ugyanolyan mértékben, jellemző az olló nyílása a legolcsóbb és a legdrágább területek között. A legtöbb, 400 ezer forint feletti árakat a Lágymányosi és Vizafogói lakótelepen kell fizetni, míg a legkevesebbet a dél-pesti, helyszíneken kérnek el az eladók - derül ki az FHB Index legfrissebb, lakótelepekkel foglalkozó elemzéséből.
A lakótelepek a kilencvenes években nem számítottak a vásárlók kedvenceinek, de a válságot is jellemzően a lakótelepek sínylették meg legjobban a városokban. Ugyanakkor a válság után szárnyakat kapott ez a piac. Mivel az árazásban továbbra is elmaradtak a tégla építésű ingatlanoktól, viszonylag kevesebb pénzzel bele lehetett vágni a jellemzően kiszámítható felújítási költséggel járó lakásvásárlásba, ami egyre több lakótelepen jelentett komoly keresletnövelő tényezőt. Közben felértékelődött az elmúlt évtizedekben kifejlődött parkosítás és a rendelkezésre álló városi szolgáltatások (tömegközlekedés, óvoda, bölcsőde, iskola, orvos, stb.). Másrészt a 2015 közepétől használt lakásokra elérhető CSOK ebben a lakáspiaci szegmensben segíti százalékosan leginkább a lakásvásárlókat. A kereslet élénkülése az árakra is jelentős hatást gyakorolt és azok nagy sebességgel növekedésnek indultak. A nagy érdeklődés pedig hozzájárult, hogy több esetben is jelentős felértékelődés volt tapasztalható a téglalakások áraihoz képest a lakótelepeken, vagyis diszkontjuk jelentősen csökkent.
Budapesten a lakótelepi árak jelentősen emelkedtek az elmúlt években. Több esetében 80-100% között volt a 2013-as árakhoz képesti változás. A lakótelepek többsége 50 és 80 százalék közötti drágulást produkált a megadott időszakban, a legnagyobb telepek közül a Kelenföldi, az Újpalotai, a Fehérvári úti a József Attila, a Kőbánya-Újhegyi és a Havanna árai mentek fel a legnagyobb mértékben.
Melyek a legdrágább lakótelepek?
A budapesti lakótelepek közül a legdrágább a Lágymányosi, 2016-ban itt már több mint 460 ezer forintot kellett fizetni a lakások négyzetméteréért. A második helyet a drágasági versenyben a Vizafogó lakótelep, míg a harmadikat a Pók utcai szerezte meg. Előbbinél tavaly az átlagos fajlagos értékesítési árak közel 450 ezer forintosak voltak, míg utóbbi esetében 385 ezer forint/négyzetméteres árakkal szembesülhettek a vevők. A legdrágább lakótelepek jellemzően a XI. a XIII. és a III. kerületiek.
Forrás: FHB Index
Budapesten a legolcsóbb lakótelepek általában a külsőbb kerületben találhatóak, mint a XXI. a XX., XIX. és a XVIII., melyek mellett még néhány X. kerületi telep került a 15 legolcsóbb lakótelep listájára. Az első helyeken 4 csepeli lakótelep szerepel, a legkevesebbet Csepel Városközpontjában található telep 4. építési ütemében épült lakások esetében kellett fizetni, ahol nem érte el a 213 ezer forintot a fajlagos értékesítési ár.
Forrás: FHB Index
Mint a fentiekből látható, a fajlagos árak alapján Budapesten belül is nagyon jelentősek a különbségek: a legolcsóbb csepelihez képest a legdrágább, Lágymányosi lakótelepen több mint a dupláját kell fizetnie a vásárlóknak egy ugyanakkora lakásért. Jellemző, hogy az egyes lakótelepek egymáshoz képest felértékelődtek, míg 1999-ben még nagyon hasonló árazás jellemezte őket, az azóta eltelt években a Fehérvári úti és a József Attila lakótelep jelentősen megdrágult a másik három telephez képest.
Az áradatok mutatják, hogy a lakótelepek árazása és a családbarát jellemzőjük között összefüggés mutatkozik. Az FHB Családbarát Környék Indexe (CSBKI), mely egy olyan mutatószám, amely több szempont figyelembe vételével igyekszik megadni, hogy az adott környék mennyire családbarát - jellemzően magasabb árakkal is jár együtt, a legmagasabb CSBKI pontszámot kapott lakótelepek az árazásban is többnyire az élen szerepelnek, míg a legkevésbé családbarátnak számító telepek a legolcsóbbak közé tartoznak.
A lakótelepek felértékelődtek
Az elmúlt évek jelentős áremelkedése a lakótelepek diszkontjainak változásait is eredményezte a kerület más részeihez képest felértékelődtek, vagyis gyorsabban drágultak, mint a környék tégla lakásai. Az FHB Index elemzése 5 kiemelt lakótelep esetében vizsgálta a fenti folyamatot, a Fehérvári úti, a Békásmegyeri, az Újpesti, a Csepeli illetve a József Attila lakótelep nyomán. A felértékelődés mindegyik esetében tetten érhető volt, a Fehérvári úti lakótelep esetében a válság idején még 27 százalékos árdiszkont 2016-ra 17 százalékosra csökkent, a Békásmegyerinél pedig a 2011-es több, mint 34 százalékkal szemben már csak 22,5 százalékkal voltak lemaradva a lakótelep árai a kerületi átlagtól tavaly.
Az Újpesti Városközpont I. ütemében épült lakások ára csupán 4 százalékkal volt alacsonyabb a kerületi átlaghoz képest 2016-ban, míg 7 évvel korábban még 15 százalékos különbség volt mérhető, a Csepeli városközpont V. ütemében épült telep esetében pedig a 2006-os legnagyobb, több mint 10 százalékos különbség olvadt 1,4 százalékra 10 év alatt. De a József Attila lakótelep esetében is jellemző a felértékelődés, 2012-ban még 23 százalékkal kellett kevesebbet fizetni a lakótelepen az otthonokért a kerület átlagáraihoz képest, 2016-ban azonban csak körülbelül 14 százalékkal értek kevesebbet a lakótelepi lakások.