Tervasztalról vásárolják fel a befektetők az irodává alakított belvárosi bérházakat
Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködésének eredménye, melyhez az ibuild.info a projektkutatással és a projektadatbázissal, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és a Buildecon Építésgazdasági Kutató pedig a mutatószámok kialakításával és az aggregálást végző algoritmusok kidolgozásával járul hozzá.
A Budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája jelenleg 5,9%, ami a valaha mért legalacsonyabb szint. Nem túlzás kijelenteni, hogy a piac jelenleg a bérbeadók által uralt, és ez a trend várhatóan kitart az elkövetkező években is, hacsak nem áll be valamilyen gyökeres változás a hazai és nemzetközi gazdasági környezetben – mondta el Würsching Péter MRICS, a JLL bérbeadási igazgatója.
Ha csupán az idei, vagy a tavalyi évet vizsgáljuk, jól látható, hogy az éves nettó piaci kereslet körülbelül a duplája a piacra érkező új épületek által kínált területnek. Jelenleg az jelent versenyelőnyt, ha valaki azonnal, vagy 3 – 6 hónap távlatában tud jó lokációban, megfelelő minőségű, nagyobb, egybefüggő területet kínálni a bérlőknek. Az igazi „verseny” az újonnan piacra érkező projektek között mutatkozik, ahol egy-egy nagyobb volument képviselő mágnes bérlő megnyeréséért folyik a harc, bár mindez a korábbi években tapasztalt bérleti díjaknál magasabb szinteken. Végső soron azt látjuk, hogy pont a fentebb említett körülmények miatt hosszabb-rövidebb idő alatt valamennyi, megfelelő lokációban, megbízható fejlesztő által a piacra kerülő projekt megtalálja a maga közönségét – tette hozzá a szakértő.
Új fejlesztések
2019 eddigi negyedéveiben nagyjából hasonló összegben kezdődtek meg irodaépítések, ami a harmadik negyedévben 47 milliárd forintot jelentett. Érdekesség, hogy az idei évben Budapest szerepe az irodaépítésekben jelentősen alacsonyabb volt a 2016-os és 2018-as részesedéséhez képest, a kivitelezések 67 százaléka indult el itt, ami a 2017-eshez illetve a korábbi évek szintjéhez áll közelebb.
A kapacitáshiány és a dráguló telekár egyértelműen érezteti hatását. Ugyanakkor, azt meg kell jegyezni, hogy a bérlői oldal is óvatosabb lett az új projektek befejezésével kapcsolatban gyakran tapasztalható 3 – 6 hónapos kivitelezési csúszás miatt, és ezért olyan garanciákat kér a fejlesztőktől az esetleges késedelem esetére, amik végső soron ugyancsak árfelhajtó tényezőként jelennek meg. A régebbi épületek felújítási költsége nehezen meghatározható, mivel az erősen függ az épület jelenlegi esztétikai és műszaki állapotától, méretétől és attól, hogy a felújítási folyamat egy üres épületben történik-e, vagy esetleg a projekt közben a meglévő bérlők igényeire is folyamatos figyelemmel kell-e lenni – hangsúlyozta Würsching Péter.
Hol érdemes felújítani?
Ebben a tekintetben különösen az elérhető szolgáltatások köre nyom sokat a latban, így egy bevásárlóközpont jelenléte mindenképpen komoly versenyelőnyt tud jelenteni. A piaci indikátorok alapján jól látható, hogy az agglomeráció, mint irodai lokáció leértékelődése trendszerűen kitart, így a Budapest környéki projektek tekintetében változatlanul nagyon óvatosnak kell lenni. A skála másik végén a régi belvárosi bérházak állnak, ahol az ezek konverziójával megvalósuló új projektek gyakorlatilag piacra sem kerülnek, mert már a tervezőasztalon elkelnek, az átlagos piaci árakat lényegesen meghaladó szinteken.
Egy 15-20 éves A kategóriás, vagy egy B+-os irodaház bérleti díja nagyban függ az épület elhelyezkedésétől és esztétikai, műszaki állapotától. Ha konkrét számot nézünk, akkor jelenleg valahol 8 - 12 euró közti havi bérleti díjra kell számítani négyzetméterenként, ami felújítással 11-15 euróra is emelkedhet. A jelenlegi piacon gyakorlatilag minden bériroda megtalálja a maga közönségét, eltérés az árakban és esetleg az új bérlő megtalálásának az időigényében lehet. A felújítások során a legnagyobb nyereség azonban a belvárosi épületek funkcióváltásával érhető el, ahol a jó elhelyezkedés miatt az A-kategóriás bérleti díjak akár a más alpiacokon tapasztalt szintek dupláját is elérhetik.
Címlapkép forrása: Getty Images
A cikk megjelenését a JLL támogatta.