Mit hoz az áfacsökkentés a lakásárakban? – Hat pontban összeszedtük a lényeget

A korábbi dinamikus fejlődés után már 2019-ben megindult a konszolidáció, amit a koronavírus fejelt meg, amely egy kezdeti visszaesés után stagnálást hozott a piacon. „A tavalyi év nagyjából 130 ezresre becsült tranzakciószáma körülbelül 15 százalékos visszaesés 2019-hez képest” - foglalta össze a koronavírus hatását az OTP ingatlanpiaci szakértője, aki hozzátette, hogy az év végén bejelentett Otthonteremtési Program azonban nem engedi, hogy tovább zuhanjon a lakáspiac, és

mindenképpen élénkülő forgalomra lehet számítani 2021-ben, várható, hogy a tavalyi 130 ezres tranzakciószám 150 ezer körülire emelkedhet.

Ebben meghatározó szerepe lesz az új lakások esetében újonnan 5 százalékra leszállított lakásáfának. Összefoglaltuk az ezzel kapcsolatos 6 legfontosabb tudnivalót.

1. Mikortól és meddig érvényes az 5%-os áfa?

Az adócsökkentés 2021. január 1-től lépett hatályba és 2026. december 31-ig lesz érvényben az új építésű lakások építésére és vásárlására, feltéve, hogy az építési engedély legkésőbb 2022. december 31. napján véglegessé válik, vagy az építését ezen időpontig bejelentették az egyszerű bejelentés szabályai szerint.

Bevezettek azonban egy türelmi időszakot is, ami szerint 5 százalékos áfát szükséges fizetni az egyes vételárrészletek után, amennyiben a pénzügyi teljesítés még 2023. január 1. és 2026. december 31. közé esik. Ennek feltétele, hogy a végleges építési engedélyt még 2022. december 31-ig megkapja a kivitelező. Ez azonban azt is jelenti, hogy egy 2021. január 1-e és 2022. december 31-e között aláírt adásvételi szerződéshez is kapcsolódhat már 27 százalékos adófizetési kötelezettség, amennyiben a vételárrészletet 2026 decemberét követően fizetné meg a vevő.

2. Tavalyi adásvételi szerződések esetében is érvényes lehet az 5 százalékos áfa?  

A törvénytervezetben az szerepel főszabályként, hogy a 2021. január 1-jét követően megfizetett vételárrészletekre lesz érvényes a kisebb mértékű adó. Ezek alapján egy új építésű lakás megvásárlására tavaly megkötött szerződés idén esedékes részletére már a csökkentett adómérték az irányadó.

Viszont a korábban megfizetett részletekre utólag nem fogják csökkenteni az adótartalmat. Lehetnek kivételesek esetek, amikor nem a pénzügyi teljesítés számít, ezért érdemes minden esetben előzetesen tájékozódni a konkrét szerződés áfa-tartalmáról. A tavaly megkötött szerződések esetében fontos például, hogy az adásvételi szerződés bruttó vagy nettó összeget tartalmaz. Bruttó összeg esetében ugyanis az adókedvezmény nem érvényesíthető, csak ott, ahol a szerződés nettó vételárat és mindenkori áfa-kitételt tartalmaz, és tavaly még a 27 százalékos áfa alá tartozott a projekt.

3. Milyen méretű ingatlanokra vonatkozik az 5 százalékos lakásáfa, és mi számít új építésű ingatlannak?

Az 5 százalékos áfa kizárólag a 150 m2 alapterületnél kisebb, újépítésű lakásokra és a 300 m2-t nem meghaladó alapterületű újépítésű házakra vonatkozik. Ez a korlátozás ugyanakkor nem jelentős, az új építésű ingatlanoknak csupán kis része nagyobb alapterületű.

Az újépítésű meghatározás a törvény szempontjából az első rendeltetésszerű használatbavételt jelenti, vagyis újonnan épített minden olyan lakás:

• amit nem vettek még használatba
• aminek értékesítése kevesebb, mint két évvel a használatbavétel után történik meg

Az építkezés alatt álló, félkész vagy szerkezetkész lakások vagy családi házak minden esetben használatba nem vett ingatlanok. De a befejezett ingatlanokat sem feltétlenül vették még használatba, ha például a használatbavételi eljárása folyamatban van, vagy a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele még nem történt meg.

4. Milyen esetekben igényelhető vissza az 5 százalékos áfa?

Akik családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételével vásárolnak új építésű ingatlant, az 5 százalékos áfát is visszaigényelhetik. Ez egy 30 milliós lakásnál az áfacsökkentés miatti 6,5 milliós megtakarításon felül további 1,5 milliós visszaigénylést jelent, az 50 milliósnál pedig a 11 milliós megtakarítás mellett további 2,5 milliót.

Új lakás építése esetén akkor lehet visszaigényelni az építési költségek, továbbá az építési telek vételárának 27%-os vagy 5%-os ÁFA-tartalmát, továbbá új lakás vásárlás esetén a telekárat is tartalmazó vételár 5%-os ÁFA-tartalmát, ha az igénylő:

• magánszemélyként építi vagy építteti az ingatlanát, illetve vásárolja az új lakást
• a számlák az ő nevére szólnak
• és megfelel a 3-as pontban említett területi korlátoknak

5. Saját erős építkezések esetében az áfa-visszaigénylés már nem csak a falusi CSOK-nál lehetséges

A kedvező áfa-visszaigénylési lehetőséggel a teljesen saját erőből történő építkezéseknél tavaly csak azok élhettek, akik falusi CSOK-ot vettek igénybe. Ez közel 2500 települést jelentett, továbbá tanyákat, ahol a saját építkezésnél 5 millió forintig élhetnek az áfa-visszatérítési lehetőséggel.

A preferált településlistát azonban 2021-től kibővítették: az áfa visszaigényelhetőségét újra kiterjesztették országos hatáskörre, tehát már nem csak a preferált falusi CSOK településeken lehet visszaigényelni az építkezésnél a számlák áfatartalmát 5 millió forintig. Viszont a korszerűsítéseknél és a bővítéseknél a visszaigénylése továbbra is csak a listán szereplő preferált településeken lehetséges.

6. Mennyire lehet tartós az áfa miatti lakásárak csökkenése?

Az áfacsökkentés eleinte hozhat némi árcsökkentést az újlakás-piacon, de a kereslet növekedése óhatatlanul maga után vonja az építőanyagok drágulását. A munkaerő költsége sem lesz alacsonyabb, a telekárak nőni fognak, és az árcsökkenés ellen hatnak az év közepétől szigorodó energetikai előírások. Év végére elérhetjük a 2020 eleji árszintet

– mondta Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője, aki azt is hozzátette, hogy ettől függetlenül mind a lakásépítők, mind a potenciális vásárlók oldaláról üdvözlendő a lépés. A szakember szerint az biztos - és erre az elmúlt öt év folyamán több egyértelmű példát is láthattunk az újlakás-piacon -, hogy a kormányzati intézkedések rövid időn belül képesek átsúlyozni, átalakítani a piacot, illetve látványosan felerősíteni már önmagától meginduló ciklusokat.