Magyarországon vagy külföldön érdemesebb kiadásra lakást építeni?

Student housing, co-living – Mit is jelent?

Mindkét ingatlantípus hasonló szolgáltatásokat kínál, azonban különböző életszakaszokban lévő bérlőket céloz meg – a magánkollégiumokat jellemzően diákok/hallgatók veszik igénybe, míg a közösségi társasházak inkább a már munkába állt fiatalok körében lehet népszerű alternatíva. Ezek az ingatlanok hosszú távú lakhatási lehetőséget nyújtanak azoknak, akik saját, külön élettérre (szobára) vágynak, de mellette egy lakóközösségnek is részesei akarnak lenni, és ennek keretében hajlandók bizonyos helyiségek (pl. nappali, mosókonyha vagy akár konyha, fürdőszoba) megosztására is a közösség más tagjaival.

A gyakorlatban mindkét típusú fejlesztés sima társasháznak tűnhet, jogi és adózási szempontból azonban ennél komplexebb fogalmakkal kell megismerkedniük az ilyen beruházások iránt érdeklődő ingatlanfejlesztőknek és -üzemeltetőknek, nemcsak Magyarországon, hanem szerte a régióban.

Építési és üzemeltetési engedélyek

Magyarországon egy diákszállás megépítéséhez elegendő bármilyen szállás- vagy lakóépület építésére vonatkozó építési engedély. A működési engedély tekintetében azonban nem ismeri a jogrend a diákszállás fogalmát. Kollégiumok csak nonprofit szálláshelyként hozhatók létre, és főként csak felsőoktatási intézmények működtethetik őket. A magánfejlesztőknek egyéb megoldásokhoz kell folyamodniuk: biztosíthatnak lakhatást főiskolai/egyetemi hallgatók számára bérleti szerződés formájában (lakóépületek esetében) vagy kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás keretében (szállás céljára épített épületek esetében). A bérleti céllal épített lakások fejlesztésére nem vonatkoznak külön szabályok, az általános bérleti jog csak a bérleti szerződésekre vonatkozó alapvető szabályokat írja elő, egyébként a felek szinte mindenben szabadon megállapodhatnak.

Ausztriában külön építési engedélyt kell kérni a diákszállásokhoz, ráadásul egyes tartományokban, például Bécsben, további közösségi lakhatással kapcsolatos követelményeknek is meg kell felelni. A diákszállók üzemeltetése ugyanakkor nem engedélyköteles, kivéve, ha kiegészítő szolgáltatásokat kínálnak (pl. étkezde, mosoda)

Csehországban a diákszállásokra az általános építési engedélyezési szabályok vonatkoznak. Üzemeltetési engedélyezési szempontból csak az számít, hogy hosszú vagy rövid távra adják ki az egységet (utóbbi esetben kötelező a működési engedély). Lengyelországban az általános, lakóingatlanokra vonatkozó építési engedélyeztetési szabályok az irányadók, a jog azonban ismeri a magántulajdonban lévő kollégiumok fogalmát az egyetemi fenntartású kollégiumok mellett.

Szlovákiában a jelenlegi építési törvény megreformálása zajlik, mely a tervek szerint legkorábban jövő tavasszal lép majd életbe. A diákszállások helyzete az új rezsim alatt még nem ismert.

Adózási szabályok

Magyarországon a nonprofit kollégiumi szolgáltatások mentesülnek az áfa-fizetési kötelezettség alól, a kereskedelmi célú szálláskiadásra egy kedvezményes 5%-os áfakulcsot alkalmaznak, míg a lakhatási jellegű bérbeadásra az általános 27%-os kulcs vonatkozik, amennyiben a bérbeadó a bérbeadást áfa-kötelessé tette (főszabály szerint a bérbeadás áfa-mentes). Ezen felül a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatóknak további 4%-os turizmusfejlesztési hozzájárulást kell fizetniük.

Ausztria a diákotthontörvény szerinti szerződésekre és a lakáscélú bérbeadásra 10%-os kedvezményes áfakulcsot alkalmaz. Az ingatlannal együtt bérelt berendezési tárgyakra azonban a szokásos 20%-os áfakulcs vonatkozik. Csehországban és Szlovákiában a szálláshely-szolgáltatásokra csökkentett, 10%-os áfakulcsot kell alkalmazni, Csehországban a hosszú távú bérbeadás áfa-mentes. Lengyelországban áfa-mentes tevékenységnek számít a kollégiumi szolgáltatás nyújtása, de csak az egyetemek és az egyetemekkel szerződött szolgáltatók esetében.

„Összefoglalva, pusztán a jogi- és adózási környezetből kiindulva nem egyszerű kiválasztani a legjobb helyszínt egy új projekt számára. Bár vannak közös vonások, ezek a szabályozási eltérések hangsúlyozzák, hogy a diákszállások és társasházak ágazatában potenciálisan érdekelt befektetők és fejlesztők számára fontos az egyes közép-kelet-európai országok árnyalt jogi kereteinek megértése” – zárja az elemzést dr. Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere és ingatlanjogi csapatának vezetője.

Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ