Enyhén csökkenő bérleti díjakról és jellemzően stagnáló hozamszintekről árulkodik a második alkalommal publikált Market Sentiment Survey, az Eltinga, a Portfolio.hu és az RICS közös kutatása. A megkérdezett ingatlanpiaci szakértők, az RICS magyarországi tagjainak többsége szerint a budapesti hozamszintek az elmúlt hat hónapban alpiactól függően vagy stagnáltak, vagy enyhe mértékben emelkedtek. A bérleti díjak esetében borúsabb a kép: a kutatás szinte az összes ingatlankategóriában csökkenést mutat, üdítő kivételt jelentenek a prémium bevásárlóközpontok.
Az előző felméréshez hasonlóan a mostani is összességében pesszimista képet fest a hazai ingatlanpiac kilátásairól. A felmérésben részt vett összesen 60 ingatlanpiaci szakértő közel 90 százaléka szerint a következő 6 hónapban romlani vagy stagnálni fog a hazai ingatlanbefektetési hangulat, ez az arány az első kutatás során is ugyanennyi volt. A stagnálást és romlást várók aránya azonban valamelyest pozitív irányba mozdult el, hiszen míg tavaly év végén az ingatlanosok 48 százaléka számított a befektetési hangulat romlására, addig a legfrissebb felmérésben ez az arány már csak 35 százalék volt. Vagyis jelenleg a legtöbben inkább stagnálásra számítanak a befektetési piacon.
A Market Sentiment Survey által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek az ingatlanpiacon belüli szegmensekről alkotott véleményüket is kifejezhették. A legtöbb szakember szerint jelenleg a legvonzóbb ingatlanfejlesztési szegmens az irodapiac, azonban az ipari és a kiskereskedelmi ingatlanok szorosan követik, a három kategória közötti különbségek szinte teljesen eltűntek a legutóbbi felmérés óta, így egyértelműen népszerű fejlesztési szegmensről jelenleg nem beszélhetünk.
A befektetési célpontok között ennél sokkal világosabb kép rajzolódik ki. A szakemberek 46 százaléka az irodapiacot jelölte meg a legjobban teljesítő alpiacnak, míg a kiskereskedelmi szegmenst csupán 31 százalék. Ez egyértelmű változást jelent az előző fél évhez képest, hiszen akkor az iroda- és a kiskereskedelmi piac még fej-fej mellett végzett (38, ill. 37 százalék). Érdemes megjegyezni ugyanakkor, hogy a befektetéssel, valamint az értékbecsléssel foglalkozó résztvevők körében ennek teljesen ellentmondó eredmények születtek: ott a válaszadók mintegy 60 százaléka jelölte meg a kiskereskedelmi és megközelítőleg 40 százaléka az irodapiacot mint legvonzóbb befektetési kategóriát.
Önálló ingatlankategóriák
Az általános piaci hangulatot, várakozásokat érintő kérdéseken túl a felmérésben részt vevő ingatlanosok kilenc különböző ingatlantípus hozamszintjeiről és jellemző bérleti díjairól is megoszthatták becsléseiket. A bérleti díjak esetében lehetőség volt minimum-, maximum- és tipikus értékek megadására. A Market Sentiment Survey a következő kilenc ingatlankategória piaci jellemzőire kérdezett rá: top CBD (Central Business District) irodaház, prémium nem CBD irodaház, jó minőségű nem központi lokációjú irodaház, prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan, top 5 budapesti bevásárlóközpont egyike, retail park, big box retail, Váci utcai üzlethelyiség.
Stabil hozamok?
A legfrissebb Market Sentiment Survey talán egyik legérdekesebb tanulsága, hogy a beérkezett becslések alapján a top CBD irodaházak tranzakciós hozama a legtöbb piaci szereplő szerint 7,5 százalékon áll. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanos szakemberek többsége szerint az elmúlt hat hónap során a prémium hozamszintek stagnáltak. Ez némiképp meglepő az említett időszak makrogazdasági fejleményeinek tükrében. Magyarország mindhárom nagy hitelminősítő általi bóvliba minősítése, a hazai gazdaság recessziójának bizonyossága, az európai adósságválság további eszkalálódása mind-mind az elmúlt fél év "gyümölcse", vagyis az árazási szintekre ható szinte összes külső és belső makrogazdasági tényező tovább romlott.
A városon kívüli logisztikai ingatlanok hozamszintje a Market Sentiment Survey eredményei szerint jelenleg 9 százalék, ami szintén stagnálást jelent az előző időszakhoz képest. A városi logisztikai ingatlanok hozamszintje 25 bázispontos emelkedést mutat, és a felmérés mediánértéke szerint 9,25 százalékon áll jelenleg.
A legértékesebb budapesti ingatlantípus a felmérés szerint továbbra is a kiskereskedelem, hiszen a top budapesti bevásárlóközpontok hozamára vonatkozó konszenzus 7,25 százalék, ami egyébként 25 bázispontos emelkedést jelent az előző fél évhez képest.
Csökkenő bérleti díjak
A bérleti díjak a kilenc szegmens közül hétben - jellemzően 3-5 százalékos - csökkenést mutatnak, vagyis a kutatás egyértelműen azt bizonyítja, hogy a bérleti díjak még nem érték el a mélypontjukat. Az irodapiacon a prémium irodaházak bérleti díjára vonatkozó becslések csökkentek, a másodlagos szegmensben azonban stagnálás figyelhető meg, vagyis egy nem központi lokációjú, jó minőségű "A" kategóriás irodaházban továbbra is 10 euró/nm/hó a tipikus bérleti díj. Ez utóbbi kategória minimum bérleti díjaira is érdemes egy pillantást vetni, hiszen elárulják, hogy a piaci szereplők szerint ma Budapesten mennyit kell minimálisan fizetniük a bérlőknek, ha egy jó minőségű "A" kategóriás házba szeretnének költözni. A konszenzus szerint ez az érték ma Budapesten 9 euró/hó/nm, ami szintén stagnálást jelent az előző időszakhoz képest.
Egyértelmű csökkenést mutatnak a logisztikai piac bérleti díjai is. A városon kívüli, illetve a városi logisztikai központok jellemző bérleti díja 5, illetve 7 százalékkal csökkent. Érdemes kiemelni a városon kívüli big boxok minimum bérleti díját, ami 3 euróról 2,5 euróra zuhant az előző felméréshez képest. Ez arra enged következtetni, hogy a piac "olcsó" szegletében továbbra is öldöklő verseny folyik a bérlőkért, és a bérleti díjak még mindig nem érték el a mélypontjukat.
Bár a négy kiskereskedelmi kategóriából háromban a bérleti díj csökkenéséről számoltak be a kutatásban részt vevő ingatlanos szakemberek, az egyetlen növekedést produkáló kategóriát is itt találjuk. A felmérés szerint a top bevásárlóközpontok tipikus bérleti díja mintegy 6 százalékkal emelkedett az elmúlt hónapokban. Igaz ugyanakkor, hogy továbbra is igen nagy a szórás a retail szegmensben. A top bevásárlóközpontok minimum bérleti díjára a konszenzus 30 euró, míg a maximumra 60. A többi kiskereskedelmi kategória közül a retail parkok és a Váci utcai üzlethelyiségek bérleti díjai a kutatás szerint jelentősen, 10 százalékot meghaladó mértékben csökkentek.
A felmérés résztvevői
Összesen 60 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának több mint 30 százaléka aktívan részt vett az első Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy Magyarországon ez a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben részt vevők 75 százaléka teljes jogú RICS tag volt, és 80 százalékuk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók több mint 60 százaléka dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.
A felmérésben részt vevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, illetve arról, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók több mint fele tanácsadással foglalkozó cégnél végzi munkáját, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.
A kutatásról Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont, a Portfolio.hu és az RICS által félévente elkészített Market Sentiment Survey magyarországi szenior ingatlanpiaci szakemberek becslései alapján ad világos képet a jelenlegi hozamszintekről és a piaci bérleti díjakról, valamint az általános piaci várakozásokról. A Market Sentiment Survey célja a hazai ingatlanpiac transzparenciájának javítása egy olyan piaci hangulatjelentés létrehozásával, mely a lehető legszélesebb szakmai bázison alapszik, és benchmarkként szolgálhat az ingatlanpiac egésze számára. Ennek megfelelően az RICS és a Portfolio.hu által létrehozott kérdőívet a szervezők a magyarországi RICS - teljes jogú és tagjelölt státuszú - tagjainak küldik ki. A felmérésben részt vevők egy kérdőív segítségével fejezhetik ki véleményüket a jelenlegi piaci hozamszintekről és bérleti díjakról, valamint jövőbeli várakozásaikról. A becslések kiértékeléséhez mediánértékeket használtunk, ami segít a szélsőséges értékek kiszűrésében, és a lehető legtisztább képet adja a piac aktuális konszenzusáról. A táblázatokban és a cikkben feltüntetett összes érték medián.