Mind a fejlesztők, mind a vásárlók gyorsan reagáltak az elmúlt hónapban lezajlott változásokra a lakáspiacon. Bár a kereslet és a kínálat viszonya jelenleg elsősorban a fejlesztőknek kedvez, bizonyos szegmensekben már belátható időn belül korrekcióval számolnak a legfontosabb piaci szereplői. A Portfolio és az RICS által közösen, hatodik alkalommal megrendezett Valuation konferencia az idei évben kiemelt témaként foglalkozott a lakáspiacot érintő változásokkal.
Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója szerint a kamatok csökkentése révén visszaözönlő befektetők már 2013-ban elkezdték fellendíteni a lakáspiacot, 2015 végén azonban egy pszichológiai áttörés zajlott le. A kormányzati intézkedések azt segítik elő, hogy legyen kínálat a piacon, a keresleti oldalt pedig a reálbér-emelkedés és a kedvező finanszírozás megjelenése mellett a lakosság tisztuló jövőképe mozgatták meg. A fejlesztő szerint az egyes piaci szegmensekben a telekkínálattól és fejlesztési területek rendelkezésre állásától függ az árdinamika, a belvárosi területeken az erős befektetési kereslet tovább emeli az árakat, bizonyos külsőbb területeken (pl. a XIII. kerület külső része) azonban már belátható időn belül árkorrekcióra kerülhet sor.
Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerint fejlesztői szemmel nézve kedvezően alakul a kínálat és a kereslet viszonya. Elmondása szerint 2015 második felében érkezett meg a kedvező fordulat a lakáspiacra, az azóta mért emelkedés pedig meredekebb, mint remélték. A fejlesztő szerint ugyanakkor lehetséges, hogy a következő években lokális csúcsra érnek el az árak, amit korrekció követhet. Ez részben annak lehet a következménye, hogy az áfacsökkentés ideiglenes jellege (csak 2019-ig érvényes az alacsonyabb kulcs) gyors döntésre késztetheti mind a fejlesztőket, mind a vásárlókat.
A beszélgetés során eltérő vélemények hangzottak el a vidéki lakáspiacok erősségre vonatkozóan. Horváth Áron, az ELTINGA és a Lakás Riport elemzője szerint Magyarországot város-vidék viszonylatban továbbgyűrűződés és nem konvergencia jellemzi. A szakértő szerint tovább nyílt az olló az ország magasabb és alacsonyabb jövedelmű részei között. Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője is hasonlóan vélekedik: a vidéki lakáspiacon fáziskéséssel jelentkeznek a budapestihez hasonló folyamatok. Továbbra is az jellemzi az országot, hogy míg a nagyobb városokban dübörög az ingatlanpiac, a kisebb településeken nem is nagyon beszélhetünk arról. Vidéken egyébként a befektetők és a munkalehetőségek miatt nagyobb városokba költözők hajtják a keresletet - tette hozzá Rutai. Bár a legtöbb fejlesztő csak Budapesten aktív, Földi Tibor szerint a Balaton délkeleti része, Győr, Kecskemét, illetve Debrecen is érdekes lehet egy nagy volumenben fejlesztő cég számára.
Rutai Gábor szerint a válság alatt mintegy 500 ezer elmulasztott tranzakció gyülemlett fel, ami feszültséget okoz a keresleti oldalon. A fejlesztők ugyanakkor gyorsan reagáltak az áfacsökkentés bevezetésére és a CSOK kibővítése. Csoma András MRICS, az RICS elnökségi tagja és a beszélgetés moderátora szerint jelenleg olyan fejlesztői dömping kezd kialakulni, amit nem biztos, hogy a piac teljes egészében fel fog tudni szívni. Bár sokan már most egy újabb lufi kialakításától félnek, optimizmusra ad okot, hogy a 2000-es évek elején látott boommal összehasonlítva, most jobban alakul a lakások megfizethetősége - tette hozzá Horváth Áron.
Felmerült a kérdés, hogy nem kelnek-e el a jövedelmi viszonyokhoz képest túl drágán a frekventáltabb területeken elhelyezkedő új lakások. Válaszában Rutai Gábor arra hívta fel a figyelmet, hogy míg éves szinten bőven 100 ezer felett alakul a lakáspiaci tranzakciók száma, alig 10-15 ezer új lakás épülhet az elkövetkező években. Ezt a szűk állományt pedig elsősorban a legmagasabb jövedelmi rétegbe tartozók fogják felvásárolni.
Tokodi Gábor, az FHB Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy elsősorban a nagyobb lakásszámú (legalább 20-50, de inkább 50+) projektek azok, amik szóba kerülhetnek egy finanszírozó szemszögéből nézve. A szakértő szerint a CSOK kibővítése alaposan megmozgatta a piacot és elősegítheti, hogy csökkenjen a készpénzes vásárlók óriási aránya.
Sokakat foglalkoztat a kérdés: hogyan oszlik meg az áfacsökkentésből származó többlet a lakáspiaci szereplők között. Bár a legtöbben arra számítottak, hogy a többletet a fejlesztők nyelik le, a jelenlévő szakértők szerint a kivitelezési költségek emelkedése megeszi az áfacsökkentés által elért nyereség jelentős részét. Ugyanakkor abban is egyetértettek a jelenlévők, hogy a kereslet növekedése lehetőséget fog adni további áremelésre a fejlesztők részéről.
Érdekel, hol találod az új építésű lakásokat?
Idén május 6-8. között újra megrendezésre kerül a Portfolio lakosságnak szóló ingatlanpiaci rendezvénye, a LAKÁS 2016 kiállítás és vásár. Itt a helyed, ha új vagy használt lakást akarsz venni saját vagy befektetési célra, lakást akarsz eladni, lakást bérelnél vagy bérbe adnál, hitel felvételén gondolkozol, felújítanál, modernizálnál, bővítenél, komplett szolgáltatást és teljes körű tájékoztatást szeretnél kapni szakértőktől a lakásvétel vagy eladás menetéről. A Millenáris B épületében megrendezésre kerülő három napos rendezvényre a belépés ingyenes! Bővebb információ az esemény honlapján érhető el.