Miért ennyire drágák a lakások Budapesten és Nyugat-Magyarországon?
Futó Péter
A lakásárak tekintetében Észak-Nyugat-Magyarország települései és Budapest már szinte hagyományosan az ország legdrágább területei közé sorolható. A mostani piacon az egyenlőtlen áremelkedés miatt pedig még jobban megmutatkoznak a régiós lakásárak közti különbségek, így érdemes megnézni, hogy pontosan milyen tényezők okozzák a lakásárakban mérhető hatalmas országrészek közti egyenlőtlenséget.
A Portfolio által szervezett Lakás Konferencia 2017 egyik kiemelt témájaként a hazai lakáspiac és az új építésű lakóparkok előtt álló lehetőségekkel és kihívásokkal foglalkozunk, részletezve az árak, a támogatások, a hitelek, a műszaki fejlődés lehetőségeit és irányait, illetve a szektort komolyan érintő munkaerőpiaci kihívásokat. A Portfolio LAKÁS 2017 kiállítás és vásár kísérőrendezvénye március 24-én kerül megrendezésre.
Míg a főváros kedvezőbb elhelyezkedésű részein csak kapkodjuk a fejünket az egyre magasabb lakásárak láttán, addig néhány tíz kilométerrel arrébb töredék áron tudunk akár komplett családi házakat is vásárolni. Felmerül a kérdés, hogy a főváros központi kerületei és egy észak-kelet-magyarországi kistelepülés lakásárai között mi okozza - az akár 12-15-szörös - árkülönbséget.
Hol nagyobb a kereslet?
A lakásárak esetében a kereslet-kínálat viszonylatában a kereslet változása van nagyobb hatással az árakra, a kínálat ugyanis meglehetősen rugalmatlanul tud csak alkalmazkodni a megnövekedett vagy éppen lecsökkent érdeklődésre. A kiváltó okok szinte minden esetben összefüggésben állnak egymással. A lakásvásárlás élénkülése mögött sokszor a gazdasági helyzet javulása áll, ami lehet a munkahelyek számának növekedése, a befektetői környezet átalakulása, általános bérszínvonal-emelkedés vagy a kedvezőbb életkörülmények, de ugyanúgy okozhatja az elhalasztott vásárlások aktivizálódása is.
Elhelyezkedés, munkaerőpiac
A nyugati határszél közelében fekvő települések első fellendülése a rendszerváltáshoz kapcsolódott, amikor a határon való könnyebb átjutás következtében elkezdett előnyként érvényesülni Ausztria közelsége. Ez a folyamat erősödött fel a kétezres évek közepén az EU-hoz majd a schengeni övezethez való csatlakozással és a határellenőrzés eltörlésével. Ettől kezdve egyre többen költöztek a térségbe az Ausztriába ingázó munkavállalók közül, valamint számos nemzetközi cég helyezte székhelyét elsősorban Győr-Moson-Sopron megyébe, ami pozitívan hatott az ottani munkaerőpiacra is.
Ugyanez Budapestre is igaz, ahol szintén kedvező munkalehetőségek és az országos átlagnál magasabb bérek várják a munkavállalókat. Emellett a főváros esetében érdemes a hazai vagy külföldi befektetőket is megemlíteni, akik főként a központi elhelyezkedésű kerületekben lendítették fel a lakások iránti keresletet és az árakat.
Forrás: KSH
Demográfiai folyamatok
Az észak-nyugati és a főváros térségének irányába tehát elsősorban az átlagnál jobb munkalehetőségek hatására folyamatos és stabil népességáramlás zajlik, ami növeli a meglévő lakásállomány iránti keresletet. Bizonyos járásokban 2015-ben az 1-2 százalékot is elérte a pozitív vándorlási egyenleg, ami képes volt ellensúlyozni a születések és a halálozások különbségéből adódó népességcsökkenést is.
Hiába csökken tehát az ország népessége, vannak stabilabb részek, ahol a lakosság száma nem változik, vagy esetleg rövid időszakokban még növekszik is, ami a magasabb lakásárakban is megmutatkozik. Ez viszont azzal jár, hogy a rosszabb helyzetű háttérterületekről egyre nagyobb arányban vándorolnak el az emberek, ami miatt az ottani lakáspiac szinte befagy, a kereslet jelentősen lecsökken, akadályozva az árak emelkedését vagy akár a szinten maradását is.
Forrás: KSH
Kettészakad Magyarország?
A budapesti lakásárak 2014-ben, 2015-ben és 2016-ban is meghaladták a kisebb települések átlagos áremelkedését, így az egyes országrészek közti árkülönbségek mára hatalmas mértékeket öltenek. Mindez jelentősen csökkenti az országrészek közti mobilitást is, mivel sokszor egy vidéki családi ház árából még egy peremkerületi garzonlakás sem kerül ki Budapesten, ez pedig kedvezőbb helyzetbe hozza a már eleve az ország legfejlettebb területein élő lakástulajdonosokat, tovább növelve a különböző régiókban élők közti életszínvonalbeli különbségeket.