Egészen extrém, ami az elmúlt évtizedben a magyar lakásárakkal történt - Merre tovább a következő években?

A világ legtöbb országára igaz a megállapítás, hogy ma mind nominál, mind reálértéken drágábbak a lakások, mint egy évtizeddel ezelőtt voltak. Abban azonban már nagy eltérések vannak, hogy ez a felértékelődés hol, mekkora volt. Az elemzésünk első részében a főbb európai országokat vizsgáltuk meg az alapján, hogy 2010, illetve 2013 óta mekkora lakásár-emelkedés történt.

A két időintervallumot érdemes összehasonlítani amiből megállapítható, hogy azokban az országokban volt különösen mély a válság, ahol a következő ábrán a narancssárga oszlop magasabb mint a zöld, vagyis ahol a 2013-2020 közötti árnövekedés magasabb volt, mint a 2010-2020 közötti. Ezekben az országokban ugyanis 2010 és 2013 között csökkentek a lakásárak és csak 2013 után indult meg a növekedés.

Jól látszik, hogy a legnagyobb visszaesés Írországban és Spanyolországban következett be, viszont Magyarország, Portugália, Lengyelország, Szlovénia és Románia lakáspiacai is alaposan megszenvedték a válságot. Ezen országok mindegyikét éveken át csökkenő lakásárak jellemezték.

Bár a felpattanás nem mindenhol 2013-ban indult - számos országban egyáltalán nem volt visszaesés, míg egyes helyeken még 2013 után is valamelyest csökkentek az árak - az biztos, hogy 2013 után Magyarország állt az élen a lakásárak emelkedésében, amit Írország, Portugália és Csehország követett.

Ha 2010 óta nézzük ugyanezt, akkor Észtország az aranyérmes, míg Magyarország a második, Lettország és Ausztria a harmadik, negyedik helyen áll. A balti államokban egyébként szintén jelentős volt a 2008 utáni zuhanás, de részben a piacok méretéből is adódóan hamar kiheverték azt és már 2010-ben elindult a növekedés, míg Ausztria esetében a válság alatt sem beszélhettünk érdemi árcsökkenésről.

Mi történt az elmúlt évben?

Az elmúlt egy év a lakáspiacon is bebizonyította, hogy semmi nem tart örökké. Bár a covid nem fordította vissza a lakásárak változásának irányát, de a magyarországi dinamika - elsősorban Budapestnek köszönhetően - valamelyest lassulni kezdett. 2020 és 2021 harmadik negyedéve között a legdinamikusabb áremelkedés Csehországban következett be 22 százalékkal, amit Litvánia, Észtország és Hollandia 17-19 százalékkal követ, Magyarország 14,5 százalékkal az ötödik helyen áll, ami még mindig jelentősen magasabb, mint az európai átlag.

Lakás mint befektetés

Aki tehát 2013-ban lakás vásárolt Magyarországon, annak az általános lakásár-emelkedésnek köszönhetően semmit nem kellett tennie ahhoz, hogy éves átlagban 11 százalék feletti hozamot érjen el, Budapesten pedig egy üresen álló lakás évente 15 százaléknyi hozamot tett a tulajdonosa zsebébe. Abban az esetben, ha valaki hosszú távú kiadással hasznosította az ingatlant, akkor 2013 és 2020 között a fővárosban könnyűszerrel 20 százalék fölé tudta vinni az éves hozamát. Összehasonlításként ugyanezen az időtávon az S&P 500 amerikai tőzsdeindex éves szinten 12-13 százalék hozamot tudott az árfolyamemelkedéssel biztosítani.

A megfelelő időben Magyarországon - különösen Budapesten - piacra lépő lakásvásárlók tehát szerencsések voltak, de ahogy az alábbi ábra mutatja, Európa legtöbb országában is 5-7 százalék között volt az éves lakásáremelkedés, ami szintén jelentősen meghaladta az adott időszak inflációs értékeit. A nagyobb országok közül az egyik kivétel Franciaország, ahol 2013 óta 2 százalék alatti volt az éves árnövekedés, Olaszországban pedig a lakóingatlanok értéküknek több mint 1 százalékát veszítették el évente.

Mire kell számítanunk?

Hogy mit hoz a jövő azt természetesen sosem lehet pontosan előre látni, de az biztos, hogy a mostani lakásárak a jövedelmekhez képest is rekordmagasan vannak Magyarországon, amiben az emelkedő bérek mellett a kormányzati támogatási elemek is nagy szerepet játszanak. Külföldi példák viszont azt bizonyítják, hogy nem nagyon volt még olyan, hogy egy országban a magyarhoz hasonló áremelkedési dinamika tartós maradjon.

• A már említett Franciaországban például 1998-tól a 2008-as válságig 100 százalékkal mentek feljebb az árak, míg Olaszországban is közel 60 százalékos volt az emelkedés, azóta viszont egyik országban reálértéken stagnálnak, a másikban pedig enyhén csökkennek az árak.
• A szintén extrém folyamatokat megélt Írországban 1995 és 2001 között éves átlagban reálértéken 13-14 százalék (nominál értéken 15 százalék) körül volt a lakásáremelkedés mértéke, majd 2001 és 2007 között felére lassult a növekedés, hogy a 2008-as válság hatására 2013-ra 50 százalékos zuhanás után az ezredforduló előtti értékekre csökkenjenek az árak.
• A Dél-afrikai Köztársaságot 2000 után egy hasonló lakásár-növekedési dinamika jellemezte, ott 2000 és 2007 között éves átlagban reálértéken szintén 13-14 százalékkal (nominál értéken 15 százalék) mentek feljebb az árak, majd egy hirtelen lassulás után azóta az infláció arányában változnak.
• Végül Spanyolországot kell kiemelni, ahol 2000 után szintén hasonló arányokat tapasztalhattunk: 2007-ig nominálisan 14-15 százalékos éves átlagár-növekedés, majd egy 40 százalékos csökkenés, azóta pedig az inflációt 3-4 százalékkal meghaladó dinamika.

Naivitás tehát azt gondolni, hogy az, amit 2013 óta Magyarországon a lakásárak kapcsán látunk a végtelenségig fenntartható.

Budapest esetében már most látható, hogy 2019 óta az infláció mértékénél nem tudnak nagyobb ütemben emelkedni a lakásárak, így a KSH által mért 14,5 százalék elsősorban az olcsóbb megyeszékhelyek felzárkózásának, valamint az agglomeráció és a Balaton környéki települések dinamikus árnövekedésének volt köszönhető. Bár mindig vannak fel és leértékelődő területek, az sem várható, hogy a lakásárak kapcsán kialakult főváros-vidék arányok tartósan felboruljanak, így arra lehet számítani, hogy a legnépszerűbb vidéki lokációkban is hamarosan lassulni fog az áremelkedés mértéke, hogy aztán - stabil gazdaság esetén - a mindenkori inflációhoz igazodó mértékben menjenek tovább.

Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ