
Az elmúlt években sokan fogták a fejüket, hogy milyen drasztikus áremelkedés ment végbe a magyar lakáspiacon. Az árak Budapesten 2013 közepe óta több mint háromszorosára emelkedtek, de a kisebb városokban és községekben is kiugró volt a drágulás. A lakásárak emelkedése kapcsán viszont nem szabad elfelejteni egy fontos dolgot, mégpedig az inflációt. A lakások mellett ugyanis a többi terméknek is folyamatosan változik az ára, így
a pontosabb képhez érdemes a nominál helyett az inflációval korrigált, vagyis a reál lakásárakat nézni.
Ha a számításunkban figyelembe vesszük az inflációt, akkor a lakásárak esetén valamivel mérsékeltebb változásokat láthatunk. Az első ábránkon az MNB árindexének a segítségével azt néztük meg, hogy Budapest, a városi jogállású települések, valamint a községek közül, reálértéken hogy változtak 2001 eleje óta a lakásárak.
Az ábrán jól látszik, hogy a mostanihoz hasonló áremelkedés volt már egyszer Magyarországon, azonban ez akkor rövidebb ideig tartott. Bár a 2001 előtti állapotokat csak a második ábra fogja megmutatni, 1998 és 2003 között mind Budapesten, mind országosan hasonló folyamatokat tapasztalhattunk, amikor az országos lakásárak reálértéke közel megduplázódott. 2004-től kezdve aztán a lakásárak nagyjából az inflációt követve haladtak tovább, azaz reálértéken egy 2008-ig tartó stagnálás következett, sőt Budapesten mintegy 10-15 százalékot veszítettek is az értékükből.

A 2008-as válságot nem kell bemutatni: jogállástól függően 2007-2008-tól indulva, 2013-2014-re a fővárosban reálértéken 35, a kisebb várásokban és a községekben közel 40 százalékot zuhantak a lakásárak. Ekkoriban senki nem fogadott volna arra, hogy ilyen gyors és jelentős lesz a felpattanás. Míg 2013 elején a budapesti reál lakásárindex alig érte el a 2001-es év 70 százalékát, addig 2019-re már a 190 százaléka felett járt, azóta viszont stagnál. A városokban ugyanez 90 százalékról indult, viszont ott 2019-ben nem álltak meg az árak, 2021-re ott is elértük a 190 százalékos szintet. A községekben ennél mérsékeltebb volt az áremelkedés. Bár 2019-ben ott sem álltak meg a reálárak, még most is csak a 2001. év eleji szint 130 százalékánál vannak.
Mi a helyzet külföldön?
Az összehasonlítását nehezíti, hogy az árindexek nem mindig érhetők el a nemzetközi statisztikákban, most viszont az Economist által összegyűjtött adatok alapján megmutatjuk néhány, a magyarországihoz hasonló lakosságszámú országban - Svédország, Belgium, Ausztria, Portugália és Görögország - is a reálárak alakulását.
Ezek közül Ausztria és Görögország kivételével az adatok már 1990 elejétől, sőt egyes esetekben még régebbről elérhetők, a 100 százalékot viszont most is a 2001 első negyedéves árszintek jelentik.

Az ábrára nézve mindjárt egy meglepetéssel találjuk szembe magunkat. Azt gondolhattuk volna, hogy az utóbbi évek lakásáremelkedése reálértéken is toronymagasan az élre repítette Magyarországot, viszont ez nem így van. Mivel a svéd lakáspiacot a 2008-as válság a magyarországinál sokkal kevésbé rázta meg, ezért ott érdemi megszakítás nélkül, már az 1990-es évek közepe óta emelkednek az árak, így Svédországban a 2001. év eleji bázisértékhez képest reálértéken is a 2,5-szeres szintet közelítik az árak.
Ugyanez igaz Belgium és Ausztria lakáspiacára is, ahol a 2008 utáni időszak szintén nem okozott különösebb visszaesést, így előbbiben több mint 30, utóbbiban pedig egy stagnálást követően 2009 óta folyamatosan meghaladja a lakásár-növekedés az inflációs szintet. Éppen emiatt Magyarország csak 2018 végére érte utol ezt a két országot a lakások reálértékében, azóta viszont mi is a 200 százalékot közelítjük.
Teljesen más helyzetben volt viszont Portugália és Görögország. Előbbiben az elmúlt három évtizedben nem volt mérhető árrobbanás, a 90-es évek stagnálása után elkezdődött a lakóingatlanok 2013-ig tartó leértékelődése, majd egy enyhe, a magyarországinál sokkal kisebb felértékelődő szakasz, ami a mai napig tart.
Portugáliában az inflációval korrigálva ma nagyjából ugyanannyiba kerül egy lakás mint az ezredfordulón, vagy a 90-es évek elején.
Görögországban viszont a magyarországihoz hasonlóan 2007-ig szárnyaltak az árak, után viszont jött a teljes összeomlás, amit mostanáig nem hevert ki az ország. Több mint 10 éven át tartott a lakásárak leértékelődése, és bár 2018 óta ott is elindult egy enyhe felzárkózás, Görögország még így is azon kevés országok egyike, ahol ma reálértéken olcsóbb egy lakóingatlan, mint az ezredforduló környékén volt. A nagyobb és fejlettebb gazdaságok közül egyedül Japánra igaz ugyanez a megállapítás.
Azt látjuk tehát, hogy még a fejlettebb országok között is nagyon eltérő folyamatok mentek végbe az elmúlt évtizedekben a helyi lakáspiacokon, az viszont a legtöbb országra igaz, hogy a lakás, mint eszköz egyre jobban felértékelődik. Van, ahol ez már hosszú évtizedek óta zajlik és van, ahol csak néhány éve tart, de úgy tűnik, a legtöbb országban ma mélyebben a zsebébe kell nyúlnia annak aki lakást akar venni, mint néhány évvel ezelőtt.
Címlapkép forrása: Shutterstock
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Sokáig csak testépítők szedték, ám váratlan jó hatása lehet az agyra egy népszerű étrendkiegészítőnek
Nem csodaszer, de segíthet.
Felszállt az egyik még működő ősöreg B-29-es nehézbombázó, vallott a pilóta a legenda vezetéséről
80 éve ez jelentette a csúcstechnológiát.
Pofonegyszerű módszerrel csökkentenék a baleseteket az utakon: egy új tábla születőben?
Egy skót szállodatulajdonos ötlete terjed.
Megírta az igazságot a Covid-19-ről, négy év börtönt kapott az újságíró
Másodszor is elítélték.
Trump feltételt szabott a békéért, visszaszólt az egyik vezető európai hatalom
"Marginális jelentőségű" kérdést feszeget az amerikai elnök.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt! - díjmentes, interaktív előadás
Gyakorlati, hasznos, érthető
Forrnak az indulatok Amerikában Charlie Kirk halála után, régi vita lángolt fel újra
Gyűlöletbeszéd vs. szólásszabadság.
Kiakadt Izrael: válaszlépések jönnek az ősellenségük elismerése miatt
Diplomáciai válság kezd kialakulni.
Végre egy komoly grafikon
Máris hiányoznak a habkönnyű témák. Nyáron a klímagyilkos Buksiról, a pisztáciáról, a metánt pöfögő marhákról szóltak a hírleveleink - kis cuki témákról, amik nem kavarják... The po

Jóváhagyta az Európai Parlament a karbonvám (CBAM) módosításokat
A CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism, karbonvám) kötelezettségek teljesítésének átmeneti időszaka 2025 végén lezárul. Az Európai Bizottság az eddigi tapasztalatok alapján szükségesnek

Közép-Európát az összevisszasága teszi alkalmazkodóképessé
Közép-Európa túlélését pont az a töredezettség, autonómiavágy és sokértelműség biztosítja, amit szeretünk benne és amit sokszor fejlődése korlátának tekintünk. Közép-Európa sajá
A társasági adó egy érdekes állatfaj
Az elmúlt héten élénk párbeszéd és találgatás indult az esetleges TAO-emelésről, ezért megkérdeztük Regős Gábort, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászát - lentebb a válaszai. The po
Rekordroham: 152 ezer háztartás rohanhat az Otthon Start hitelért a következő fél évben
A GKI friss felmérése szerint a lakosság 8,2%-a készül igénybe venni az új támogatott hitelt. De kik tervezik igényelni a kedvező lakáshitel programot? Milyen rekordok dőltek már meg az első
És a tengeralattjárókat ki fogja szabályozni?
E heti adásunkban mi úszunk, a tengeralattjárók viszont elsüllyednek. Szabó Dávid meg szakért. Valamelyest. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók..

Zöld szállodák: így formálja át a technológia a jövő utazásait
Képzeljünk el egy hotelt, ahol a zuhany pontosan jelzi, mennyi vizet használunk, az esővíz rögtön a medencébe kerül, a reggelinél pedig pontosan annyit főznek, amennyit val
Mennyit fogsz keresni?
Nemrég láttam Redditen egy kérdést, hogy mennyit keresnek az emberek a multin kívüli életben. Az internet nem egy jó merítés, mert általában a jobb helyzetben lévők használják, illetve bizo

Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Semmi sem állítja meg a forint dicsőséges menetelését?
Lehet még erősebb a hazai fizetőeszköz?
Szinte naponta hagyják abba a tejtermelést a kis tehenészetek
2800-3000 gazdaság maradt a tízezres nagyságrendből.
Megjött az év egyik legjobban várt döntése – Mit várhatnak ettől a befektetők?
Jöhet a kamatcsökkentési ciklus?
