Visszafogta magát az ingatlanpiac eddigi sztárja - Mi történhetett az elmúlt évben?
Székely Ádám, ügyvezető igazgató, tulajdonos, Infogroup a logisztikai ingatlanok piacán zajló változásokról, a lendület megmaradásáról, vagy éppen enyhüléséről, a hozamszintekről, a projektfejlesztésekről és a finanszírozásról kérdezte a beszélgetés résztvevőit. Mekkora lesz a budapesti agglomerációs piacon az üresedés 2 év múlva, a jelenlegi 8,6%-hoz képest? A regionális kereslet 2,5 millió négyzetméterről 1,5 millió négyzetméterre esett, kik lesznek azok a bérlők, akik továbbra is bérelni fognak? Van most nyomás a bérleti díjakon? Mit várhat a raktárpiac a külföldi befeketetők érkezésétől? - hanzottak el a kérdések.
Fábián Gergely, iparpolitikáért és technológiáért felelős államtitkár, Gazdaságfejlesztési Minisztérium, a beszélgetés során hangsúlyozta, hogy
masszív keresletre lehet számítani a befektetők részéről,
holott egyes területeken már így is kirakható lenne a "megtelt tábla". A rekorddöntögetéseknek, ami erre a paicra jellemző volt, vannak korlátai, részben a munkaerő oldaláról. Látszik a nyitás az új területek felé, pl. Szeged, Pécs, illetve nemcsak területileg, hanem olyan részpiacokon, mint a logsztikán belüli erős fuvarozási szegmensből is masszív kereslet érkezik Magyarországra a befektetőktől. A hazai autóipar örül a keleti befektetéseknek, de emellett közép távon az erősebb diverzifikációban van nagy lehetőség. Az európai zászlóshajó, nem más, mint az európai stratégiai autonómia, ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a cél, hogy egyre több mindennek a gyártása történjen Európán belül. Ebben is rengeteg potenciál van Magyarország számára.
Az ipari területek forráshoz juttatása, zöldítése, az okosmérések, okos hálózati rendszerek bevezetése fontos lépés, hogy versenyképesebb legyen ez a szegmens, ezért az ipari és logisztikai parkokra 200 milliárd forintot igényeltünk az RRF-ből.
- tette hozzá Fábián Gergely.
"A keleti szektorban nagyon hiszünk, a Budapest-Debrecen vonal szerintem be fogja bizonyítani, hogy ennek van alapja. Ezt a területet érinti leginkább az általános logisztikai piac felvevőképessége. Ugyanakkor még látszik, hogy a keleti rész marketingje egyelőre el van maradva" - mondta el Lőrincz-Hadnagy Tibor, Operations Manager, RaktárAD Ingatlanfejlesztő Kft.
Dr. Gondi Ferenc MBA, ügyvezető igazgató, CTP Hungary a kereslet kapcsán elmondta, hogy a "nearshoring", vagyis a telephelyek, beszerzési források közelebb hozása valós megkeresést generál a CTP-nél. A vidéki városok közül Debrecenben komoly potenciál van, a becslések szerint várhatóan 2,5 millió négyzetméternyi gyártói kapacitásra való igény érkezik, egy ilyen volumenű külföldi befektetési csomag megvalósítása történelmi lehetőséget jelentene. Az új fejlesztések kapcsán Dr. Gondi Ferenc arra is kitért, hogy a finanszírozás költsége mozgatja a piacot, és ha ez drága, akkor felesleges ipari ingatlanokat építeni, hogy aztán üresen álljanak. A CTP futó fejlesztéseinek a 60%-a bérbe van adva. Egy új jelenségre is felhívta a figyelmet a kereslet kapcsán: "Fontos, hogy a piacon megjelent az albérletbe adási jelenség - ez Budapest környékén 100 ezer négyzetméterre tehető."
"Az előbb említett 100 ezer négyzetméterből 60 ezer négyzetméter hektikus, időszakosan van csak rá szükség, ami a bérbeadói modellekben nehezen becsülhető, kalkulálható be" - reagált az elhangozttakra Korda Zsófia, Corporate Sales Relations and Business Development Chief Sales Officer (CSO), Wing. A jelenlegi üresedés kapcsán elmondta, hogy egy 8%-os üresedési ráta nem ördögtől való. Az új keresletben, a megkeresések kapcsán az e-kereskedelmet említette, illetve a most nagy forgalmat generáló C2C szektort, vagyis a "consumer to consumer" piacot, aminek az egyik meghatározó alakja pl. a Vinted. A bérleti díjak az elmúlt időszakban több ismert okból is emelkedtek. Ma egy új épülettel szemben támasztott általános bérlői elvárás, hogy zöld legyen, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy legyen fenntartható, és működési oldalról költséghatékony. Értelemszerűen egyre nagyobb hangsúlyt fektetünk a racionálisabb építészeti megoldásokra és a költségek optimalizálására, de összességében elkerülhetetlen az új igényekhez társított fejlesztések bérleti díjának bizonyos fokú emelkedése. Nem utolsósorban a mai drágább finanszírozási környezetben nem egyszerű ezt megvalósítani, úgy, hogy a cashflow is megfeleljen a finanszírozói mutatószámoknak - mondta a szakértő.
"A raktárépítések fejlesztése viszonylag gyors, tehát a tendenciákra gyorsan tud reagálni. Amit most látunk tendenciaként, hogy a régebbi épületekből mennek át a bérlők." - ismertette a helyzetet Nemes Rudolf, vezérigazgató, HelloParks, majd hozzátette, hogy a spekulatív fejlesztések üteme lassul, 10-15% közötti üresedési ráta várható a következő évre, ekkor fog eldőlni, hogy ki a jobb bérbeadó, ki tudja jobban figyelmebe venni az igényeket. A bérleti djak kapcsán elmondta, hogy szerinte az újakat mindig bérbe lehet majd adni,
az rettegjen, akinek van egy 25 éves állománya.
További beszámolók:
Címlapkép forrása: Akos Stiller via Portfolio