Nyugat-Európában már 25-30 százalékos ingatlanpiaci árcsökkenéseket látunk - Merre tartunk Magyarországon?

Aki az elmúlt években dolgozott az ingatlanpiacon, az biztos, hogy nem unatkozott: covid, infláció, háború, amelyekre logikusan reagál a piac. Egy extrém magas kamatkörnyezetben dolgozunk, a befektetők kivárnak, a döntéshozás lassú, a legtöbben várakozó állásponton vannak és a lakásvásárlók is inkább kivárnak, ami egy teljesen racionális gondolkodás. Minden piaci körülményben lehet azonban eredményesen dolgozni. A lényeg, hogy a tevékenységünk feleljen meg az ügyfeleink igényeinek.

Továbbra is szükség van lakásokra, de a magyar szállodapiac is jól teljesít és véleményem szerint hosszú távon az iroda is egy működőképes termék.

Az e-kereskedelem és a gyártás pedig a korszerű raktárakra teremt igényt, miközben az emberek továbbra is vásárolnak, ami a retail piacot hajtja.

Az ingatlanpiac viszont egy ciklikus piac, így hosszú években gondolkodunk, vagyis az infláció lejjebb fog menni, természetesen nem nullára, de egy egészséges szintre, amikor újra megéri majd ingatlanba befektetni. Bizonyos értelemben a közép-európai piac pár év múlva jobban teljesíthet, mint a nyugat-európai, de ehhez fel kell zárkózni a magyar piacnak is. Közös érdekünk, hogy minden piaci szereplő sikeres legyen, hogy eredményesen működhessen a szakma. Ma kell elkezdeni azt, ahova három év múlva el szeretnénk érni - hangsúlyozta előadásában Noah Steinberg FRICS, a WING elnök-vezérigazgatója.

Megatrendek az ingatlanpiacon

Az ingatlanpiacot meghatározó globális trendekről beszélt előadásában Andrew Knight, Global Data & Tech Lead, RICS, aki kiemelte, hogy a nagy, általános globális trendek közül az urbanizáció az egyik legfontosabb folyamat az ingatlanpiacra nézve, de szektoronként más és más aktuális kérdések az irányadók. Az irodapiacon a hibrid munkavégzés, a rövidülő bérleti szerződések és a rugalmas terek jelentik a kulcsszót, miközben a tér, egyre inkább egyfajta szolgáltatásként értelmezhető, ami az ingatlanüzemeltetők működésére van hatással. A vagyonkezelésben olyan alternatív eszközök jelennek meg, mint a diákszállások, vagy a „senior living”, míg a logisztikát eközben az e-kereskedelem térnyerése hajtja.

A fontosabb gazdasági tényezők közé a kamatlábak alakulása és a fenntarthatósági kérdések sorolhatók, beleértve a nettó zéró kibocsátáshoz szükséges ESG elvárásokat, mindez a piaci erők és a szabályozások égisze alatt.

A jelenlegi lakásállomány 80 százaléka 2050-ben is velünk lesz, így erre is kiemelt figyelmet kell fordítani.

Az ezzel kapcsolatos célok teljesítésében fontos szerepe lesz az adatoknak, a technológiának és a mesterséges intelligenciának, ami az egész ingatlanpiacot az analóg megoldások felől a digitalizáció irányába tolja. Az építkezéseknél a BIM, a virtuális és kiterjesztett valóság, a 3D nyomtatás és más modern építési módszerek segítik az automatizálást, de az értékbecslést is átalakítja a technológia, ahol automatizált értékelési modellek, big data, az adatok nyitottabbá tétele és az összehasonlítható elemzések új módszerei jelennek meg, miközben az ingatlantranzakciókat a virtuális és a kiterjesztett valóság, a tokenizálás és az okos szerződések fogják megreformálni.

A mesterséges intelligencia megoldásait már ma is gyakran használjuk, biztosan fogunk olyat látni, hogy valaki emiatt veszíti el a munkáját, így a készségeinknek is alkalmazkodnia kell ezekhez, de a jövőben az ingatlanszektorok közötti magasabb fokú integráció is felerősödhet általa, melynek kapcsán olyan kérdésekben kell állást foglalni, mint a felelősség, a szakmaiság, vagy a kiberbiztonság.

Mekkora most a rizikó az ingatlanpiacon?

Nemzetközi szinten is növekednek a kockázatok a kereskedelmiingatlan-piacon, bizonytalan környezetben csökken a hitelezés, még mindig magas az infláció, szigorodó monetáris környezet és világszerte lassuló gazdaság mellett. A covidból való talpraállás az USA irodapiacán nem látszik, az üresedések emelkednek.

Ehhez illeszkedik a magyar gazdaság is, csökkenő GDP-vel és kiskereskedelmi forgalommal, csökkenő reálbérekkel. A korábbi évek pozitív gazdasági környezete átfordult, ami az ingatlanpiacon is látszik. A kihasználatlanságban is még növekedés jöhet, különösen a szerződések kifutásával. Mindez az árazásban is megjelenik,

Nyugat-Európában már 25-30 százalékos a visszaesés, de a régiónkban is egyre erősebb az árcsökkenés.

Az emelkedő hozamkörnyezet hatására a kockázatmentes befektetések aránya is növekszik. A sláger az utóbbi években az ipar/logisztika volt, ami még mindig vonzó, de ott is elindult a lassulás. A kérdés, hogy ez egy trendforduló-e, vagy csak pillanatnyi megingás. A befektetési forgalomban az egész régióban hatalmas a visszaesés, miközben Magyarországon a hazai befektetők átvették az uralmat, ami további kockázatokat hordoz magában, ennek a mostani visszaesésben is nagy szerepe van.

Bár nagy csökkenés van a hitelezési dinamikában is, de ez magas szintről történik, ami egyelőre a normális cikluson belüli, és ez sem magyar sajátosság, globálisan is hasonló a folyamat. A következő időszaban bizonyos termékeknél már növekvő kereslet várható, de ez nem a hosszúlejáratú, beruházási hiteleknél fog jelentkezni. A projekthiteleknél még látszik a csökkenés, bár volt néhány nagyobb vásárlás - főleg a szállodáknál - de ez még mindig egy alacsony szint. Az MNB szerint

a bankrendszeri kockázat közel sem akkora most, mint 2008-09 környékén volt,

jóval alacsonyabb a bankrendszer kereskedelmiingatlan-kitettsége, mint 15 éve és a hitelek minősége is jobb. A nemteljesítő projekthitelek aránya még 5-6 éve is magas volt, de most ezektől a szintektől is messze vagyunk, a bankrendszer sokkal egészségesebben működik - emelte ki Banai Ádám PhD, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért, pénzügyi stabilitásért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója.

Az előadásokat követően Borbély Gábor MRICS, a CBRE kutatási igazgatója ez európai országok prime irodapiaci hozamait ismertetve vezette fel a panelbeszélgetést.

Süllyed éppen a hajó, csak az ingatlanosok még muzsikálnak? - Adjuk meg az alaphangot!

Az ingatlanpiac aktualitásairól kérdezte Ódor Dániel MRICS, Partner, Taylor Wessing, a Property Investment Forum 2023 résztvevőit. Milyen nagy a baj a fejlesztéseknél? Süllyed-e az ingatlanpiaci hajó? Mi segíthetné a most már talán lassan elinduló tranzakciók létrejöttét? Mi a benchmark, hogyan lehet most ingatlant értékelni? Ha beindul újra a piac megjelennek a külföldi befektetők vagy inkább a magyar befektetők fognak dominálni? Hogyan befolyásolja az ESG és az AI a szereplők munkáját?

"Attól még, hogy egy hajó nem süllyed, nem biztos, hogy beér a kikötőbe" - ismertette a helyzetet Dános Pál MAISZ, MRICS, igazgató, KPMG. Hozzátette, hogy az új tranzakciók zöme új épülethez kötődik, ugyanakkor kevés új ingatlan épül, ami nehezíti a tranzakciószám növekedését. Az AI és az összes többi innováció azt sürgeti, hogy találjuk ki végre, hogy hogyan fogjuk használni az irodaházakat, és ez végre már a fejlesztések irányát is meg tudja határozni. Az ESG-vel kapcsolatban sokszor elfeleltjük az 'S' és a 'G' szempontokat, pedig ezek is meghatározók lesznek a fejlesztéseknél, a döntéseknél.

"Az ingatlanpiacot most nem lehet a 2008-as időszakkal összehasonlítani, vannak veszélyek, de egyértelműen nem süllyed a hajó a hazai ingatlanpiacon. Kezelhető kihívásokkal kell szembenéznünk. A befektetői piac leállása egyértelmű, a megannyi kockázatot nem tudták a szereplők beárazni. Kérdés, hogy meddig marad magas még a kamatszint, rövidebb, vagy hosszabb ideig. De amint ez beáll, akkor visszajönnek a tranzakciók, lesznek befektetők" - mondta el Kibédi Varga Lóránt MRICS, Managing Director, CBRE Hungary. A külföldi befektetők kapcsán hozzátette, hogy egy kiszámíthatóbb gazdaságpolitika sokat segíthet.

"Átárazódás zajlik az ingatlanpiacon, még kivárást látunk, nem alakult ki az egyensúlyi kamat, de jövőre ennek is el fog jönni az ideje. Jövő évben jöhet el a 4% alatti infláció időszaka" - mondta el Madler Attila, Asset Management Director, CPI Hungary. Hozzátette, hogy több fontos tényező van most, amivel népszerű termékké lehet tenni egy épületet: energiahatékonyság, erős bérlői állomány, de nagyon fontos, hogy a ház által nyújtott szolgáltatások szerepe is felértékelődik. Ma már egyre inkább a szolgáltatásokról szól egy ingatlan, és annak az értékelése. Az AI segítségével a jövőben az adatelemzések, az optimalizáció is könnyebben megtörténhet, de most még nem tartunk itt.

"A geopolitikai és inflációs tényezők valóban hatással vannak a befektetési piac lassulására, látszik, hogy a vevői-eladói elvárások most még nem találkoznak. Ugyanakkor volt néhány fontos tranzakció az elmúlt időben - például H2Office eladása-, ami segítheti azt, hogy újabb következtetéseket vonjunk le a hozamokról" - értékelte a helyzetet Mazsaroff Kata, ügyvezető igazgató, Colliers Magyarország. A befektetői érdeklődésről elmondta, hogy nagyobbá vált a szakadék a régebbi és a prime, ESG kompatibilis ingatlanok között. Az AI kapcsán pedig hozzátette, hogy egyes szervezeteknél már látszik, hogy egyre inkább próbálják a mesterséges intelligenciát bevonni, hogy a munkaerőköltségeket csökkentsék. A kognitív munkakörök egy részét ki tudja könnyebben váltani az AI, de közben új szerepköröket is fog magával hozni.

"A bankok, a befektetők is kivárnak, de 2008-hoz képest most azért van pénz az ingatlanpiacon. Bankként azt látjuk, hogy vannak külföldi befektetők, érdeklődnek és nézik a magyar ingatlanpiacot" - ismertette a banki álláspontot Németh Miklós, ügyvezető igazgató, Speciális Finanszírozási Igazgatóság, OTP Bank. Az ESG szempontok kapcsán hozzátette, hogy egyértelműen ez a jövő, de egyelőre nagyon nehéz a költségek közé beépíteni. Az AI-nak a várostervezésben nagyon fontos szerepe lehet, ahhoz ugyanis komplex fejlesztési koncepcióra, tudásra van szükség.

"Épületüzemeltetői szempontból azt látható, hogy az év végére már pozitívan tekintenek a cégek, ugyanakkor el kell mondani, hogy ez a szegmens több éves szerződésekkel dolgozik, ami olykor nehézséget tud okozni" - mondta el Vágó László, vezérigazgató, NEO Property Services Zrt., elnök, LEO. Az ESG kapcsán arról számolt be, hogy egy jelentési kötelezettség egyáltalán nem egyszerű feladat, nemcsak ESG szempontból megfelelő épületek, hanem folyamatok is kellenek, hiszen a teljes értékláncon végig kell, és végi fog menni. Az AI-nak építés és üzemeltetés szempontjából az adatelemzésben lesz nagy szerepe. "Ahogy én látom, az embereknek ma még kontrollálni kell a mesterséges intelligenciát." - tette hozzá a vezérigazgató.

Galéria57 képProperty Investment Forum 2023

Képek és címlapkép forrása: Stiller Ákos / Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ