Hiába a szuperolcsó lakáshitel, mindent elvisz a lakásdrágulás?
Palkó István
"Öt éve kellett volna lakást vennem, akkor még sokkal olcsóbbak voltak a lakások" - panaszkodik Arisztid barátjának. "Te lökött vagy, hát nem emlékszel? Akkoriban iszonyat magasan, 10% felett jártak a kamatok. A napokban már 2,5%-os kamatozású lakáshitelt is láttam, sokkal jobban megéri most lakást venni" - hordja le barátját Tasziló. Melyiküknek van igaza? Ezt próbáljuk néhány példa segítségével megválaszolni.
Mivel a bankközi és a betéti kamatok bőven az alapkamat alá süllyedtek, példátlanul olcsó, akár 2,5%-os kamatozással is kínálnak már lakáshitelt a bankok. A látványos kamatcsökkenés közben nagyot drágultak viszont maguk a lakások, így megnéztük, hogy összességében jól vagy rosszul jártak-e az elmúlt években az első lakásvásárlók.
2012-höz képest néztük meg a változást, ekkor voltak ugyanis csúcson a banki lakáshitelkamatok, és nagyjából ekkor volt mélyponton a lakások ára is (az új lakásoké 2011-ben, a használtaké 2013-ban). A legfrissebb KSH-s lakásáradatok 2016 első felére vonatkoznak, így friss adatként pedig ezeket vettük figyelembe.
Nagyot fordult a világ ez alatt a közel négy év alatt, hiszen
a használt lakások átlagára 9,9 millió forintról 11,8 millió forintra, vagyis 19%-kal nőtt;
az új lakások átlagára 15,8 millió forintról 18,9 millió forintra, vagyis 20%-kal emelkedett;
a lakáshitelek átlagkamata pedig 11,9%-ről 5,7%-ra, vagyis 6,2 százalékponttal csökkent.
Ez azt jelenti, hogy a lakásdrágulás miatt ugyanakkora önerő mellett
egy átlagos használt lakás megvásárlásához 1,9 millió,
egy átlagos új lakás megvásárlásához pedig 3,1 millió forinttal nagyobb hitelösszeg felvételére van szükségünk.
Feltételezve, hogy 5 millió forintnyi önerő már a rendelkezésünkre áll,
az átlagos használt lakáshoz a korábbi 4,9 millió forint helyett 6,8 millió,
az átlagos új lakáshoz pedig a korábbi 10,8 millió forint helyett 13,9 millió forint hitelre van szükségünk.
Az aktuális átlagkamatot a teljes futamidőre állandónak feltételezve (5,7%-os kamatnál ez messze nem annyira földtől elrugaszkodott feltételezés, mint 2,5%-nál lenne, hiszen ennyiért bőven elérhetők hosszú távon fix kamatozású hitelek) azt kapjuk, hogy a teljes visszafizetendő összeg
használt lakás esetében 8,4 millió forintról 8,9 millió forintra nőtt,
új lakás esetében viszont 18,5 millió forintról 18,3 millió forintra csökkent, ha 10 éves futamidő mellett vesszük fel a hitelt.
Az eltérő változás oka az, hogy az eleve drágább új lakások esetében (a nagyobb abszolút értékű drágulás ellenére) kisebb százalékos mértékben növekedett a vásárláshoz szükséges hitelösszeg.
20 éves futamidő mellett mutatkozik meg azonban igazán a kamatcsökkenés előnye, hiszen minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a hiteltörlesztés kamatérzékenysége. Ebben az esetben
használt lakás esetében a teljes visszafizetendő összeg 12,9 millió forintról 11,4 millióra,
új lakás esetében pedig 28,4 millióról 23,3 millióra csökkent.
E számítás nem veszi figyelembe a pénz jövő- és jelenértékének eltérését (nulla közeli hozamkörnyezetben ez jellemzően nem írja felül következtetéseinket), ugyanakkor megmutatja, hogy
minél nagyobb a lakásérték-arányos hitelösszeg (LTV-mutató) és minél hosszabb a futamidő, annál valószínűbb, hogy az első lakásvásárlók számára a kamatcsökkenés pozitív hatása nagyobb, mint a lakás áremelkedése. A hitel nélkül első lakást vásárolni tervezők számára az utóbbi években - a CSOK-tól és más állami támogatásoktól eltekintve - csak rossz dolog történt.
Megnéztük azt is, hogy mekkora lenne az a kamatszint a példákban, amelynél Arisztidnek és Taszilónak sem lenne egyértelműen igaza, vagyis a kamatcsökkenés pozitív és a lakásdrágulás negatív hatása egymást kioltották volna:
a 10 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 4,4%-ra kellene csökkennie a kamatnak (ma már ilyen hitelek is bőven elérhetők hosszú kamatperiódus mellett), a többi esetben viszont magasabb kamat mellett veszne el a kamatcsökkenés előnye,
a 10 évre, új lakásra felvett hitel esetében 6,0%-os kamat mellett oltja ki a lakásdrágulás a kamatcsökkenés pozitív hatását,
a 20 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 7,3%-nál van ez a pont,
a 20 évre, új lakásra felvett hitel esetében pedig 8,2%-nál.
Találd meg a legjobb kölcsönt és ne legyen probléma a lakás ára! A Bank360 lakáshitel kalkulátorával most gyorsan és egyszerűen hasonlíthatod össze a legjobb ajánlatokat, hogy könnyebb legyen a választás.