Most kezdett félni a lakosság? Ilyen még nem történt a lakáshitelekkel
Bank

Változások készülődnek a családtámogatásoknál, óriási most a tét a lakossági hitelezésben

2015-től szinte teljes egészében átalakult a magyar lakossági hitelezés. Ezen átalakulásnak van azonban egy kevésbé ismert dimenziója, a pénzügyi közvetítői tevékenyég szabályozása. Ehhez kapcsolóan pedig szakmai körökben is teljesen ismeretlen a környező országok gyakorlata és az ebből levonható tanulságok. Mitől működik jól egy hitelpiac, végül is mi a hitelfelvevő érdekét kiszolgáló legjobb gyakorlat? Mindez milyen aktualitásokat tartalmaz a magyar piac szempontjából a 2023-ra várhatóan érdemben újra formálásra kerülő támogatott hitelek piacán?

Első megérzése az átlag szemlélőnek az lehet, hogy teljesen érdektelen, mennyi jutalékot kap kompenzációként a munkájáért egy független pénzügyi szakértő. Ez is csak egy költség. Ráadásul egy plusz költség. A költségszint pedig minél alacsonyabb, annál jobb… Vagy mégsem? Lehet, hogy a hitelfelvevő elsődleges érdeke, hogy az igényeinek maximálisan megfelelő terméket/termékmixet kapjon teljes piaci összehasonlításban, melyre tudatos pénzügyi döntés épülhet? Ráadásul ezt a terméket egy kiszámítható időzítéssel, teljeskörű ügyintézéssel kapja meg? Lehet, hogy az irreálisan alacsony közvetítői kompenzáció konkrétan az ügyfél által fizetendő költségek emelkedését okozzák?

Jelen írás célja, hogy Magyarországon először átfogó kontextusba helyezze a független pénzügyi közvetítők kompenzációjának szabályozói kérdését, bemutassa a közép-európai régió gyakorlatait és rámutasson néhány erőteljes ellentmondásra annak érdekében, hogy egy hosszú távon fenntartható, versengő, a fogyasztó elsődleges érdekeit szolgáló környezetben működhessen a magyar bankpiac hiteltermék kiszolgálása.

1. A környező országok gyakorlata: a piac dönt, nincs jutalékkorlátozás

Egy hatalmas kérdés, hogy egy adott termék részköltségét érdemes-e önmagában maximalizálni, hiszen ez nem feltétlenül vezet alacsonyabb teljes költséghez (azaz az értékesítési jutalék mesterséges leszorítása bizonyos esetekben még részben sem jelenik meg a hiteltermék alacsonyabb kamatszintjében, egyes esetekben pedig konkrétan kamatszint növekedést okoz). Érdemes tehát megnézni a közép-európai gyakorlatot. Az FPKOSZ nemzetközi összesítésének eredményét az alábbi táblázat foglalja össze.

Néhány kiemelhető tanulság:

  • Egyetlen más országban sem található szabályozói jutalékmaximum Magyarországon kívül (ennek ellenére hatékonyan, az egy főre jutó hitelkihelyezésben lényegesen magasabb volumeneket felmutató piacokról beszélhetünk, a lakosság számára kifejezetten kedvező árszintek mellett)
  • A jutalék mértéke Magyarországon kívül mindenhol piaci verseny végeredményeként alakul ki
  • A legnagyobb közvetítői jutalék a legfejlettebb piacon, Ausztriában van jelen (nagyon nehéz lenne azt feltételezni, hogy egy érett piacon a hitelfelvevő érdekeivel szembeni gyakorlatot hagy eluralkodni a szabályozó)
  • Az értékesítői jutalékot jellemzően a bank fizeti (Ausztriában az ügyfél fizeti úgy, hogy a bankon keresztül jut el a közvetítőhöz)
  • Az egy ügyleten megkeletkező bevétel a szolgáltatást végző számára, a közvetítőnek a hitelérték és a jutalék szorzatából áll össze, így értelemszerűen nagy jelentősége van, hogy egy adott piacon mekkora az átlagos hitelszerződés volumene. Mint az alábbi összehasonlításból jól látható, ez Magyarországon a legalacsonyabb
  • Hazánkban 100 Ft jelzáloghitel kihelyezésből 44 Ft független közvetítők bevonásán keresztül történik meg. Ez a 44%-os súly szinte pontosan a vizsgált országok átlaga, azaz sem nem domináns, se nem alulfejlett a hazai közvetői szegmens.

A témában kevésbé járatosaknak érdemes kiemelni: az értékesítési folyamatnak, ügyfélakvizíciónak és kiszolgálásnak minden esetben van költsége. Akkor is van költsége, ha független közvetítő nem vesz részt a folyamatban és mindezt közvetlenül a bank látja el. Bármelyik piacon bármikor bárki eldöntheti, hogy igénybe kívánja-e venni a független hitelközvetítő szakértelmét és támogatását a hitel felvételéhez.

Ez a döntés racionálisan érték alapúan keletkezik meg a hitelfelvevőnél, hiszen megvizsgálja, hogy ad-e bármilyen pluszt számára:

  • a teljes piaci kínálat bemutatása
  • az egyéni igényekre szabott kalkulációk bemutatása
  • a termék kombinációk teljeskörű megismertetése (egy lakáshitelfelvétel – és ez Magyarországon különösen igaz – jellemzően nem egy hitelszerződésből áll, hanem támogatások, támogatott hitelek és kiegészítő pénzügyi termékek komplexitása adja)
  • a teljeskörű adminisztrációs folyamat átvállalása

A vizsgált országok és Magyarország lakáshitelpiacának összehasonlításában a legkarakteresebb különbséget minden bizonnyal a támogatási elemek palettája adja. Sehol egyetlen országban sincs olyan súlya a vissza nem térítendő támogatásoknak (CSOK, falusi CSOK, felújítási támogatás), támogatott hiteleknek (OTK, Babaváró hitel, otthonfelújítási hitel, ZOP) és a kiegészítő elemeknek (ÁFA visszaigénylés, illetékmentesség), mint hazánkban. A lakáshitelezésen belül a támogatott hitelek aránya a Babaváró hitel megjelenését követően 30-45% között mozog!

Fentiek tükrében különösen fontos kitérni a támogatott hitelek jutalékszabályozásához kapcsolódó kérdésekre.

2. Támogatott hitelek és ezek speciális jutalékszabályozása

A támogatott hitel szintén egy pénzügyi termék azzal a specialitással, hogy az állam szubvenciója révén a legtöbb esetben a piaci versenyben kialakult kínálatnál kedvezőbb költségszintű hitel jön létre a fogyasztó számára. Az állam, mint a támogatott hitelt meghatározó szereplő, a bankok számára értelemszerűen definiálja az ügyfélnek felszámítható költségeket és a bank részére az állam által fizetett adminisztrációs költségek kompenzációját is (így közvetve és közvetlenül a bank által elérhető jövedelemszintet is).

Az elmúlt években dominánssá vált egy irracionális logika a bankpiacon: ha a termék értékesítése során a bankok számára egy fix költségtérítés nyújt az állam (lásd pl. Babaváró hitel), akkor a közvetítők által elérhető jutalékkifizetés ezt a mértéket ne haladhassa meg. Nyilvánvalóan téves, sőt esetenként a piaci struktúrát torzító a logika mindez, hiszen közgazdasági értelemben egy bank által egy ügyletért, egy ügyfélért racionálisan kifizethető jutalék a teljes megkeletkező ügyfélérték által kerül meghatározásra. A teljes ügyfélérték a legszűkebb értelemben is magánban foglalja a teljes futamidő alatt realizált kamatmarzsot, az ügyfél által igénybe vett egyéb szolgáltatások eredménytartalmát is, ami egy lényegesen magasabb összeg, mint az állam által fizetett egyösszegű költségkompenzáció. Maradva a Babaváró hitel példájánál, jól szemlélteti az előző logika piaci érvényesülését, hogy a termékre vonatkozó szabályozói jutalékkorlát megjelenéséig a bankok önmaguktól, a piaci verseny által diktált megközelítés alapján a későbbi szabályozói korlátot lényegesen meghaladó jutalékszinteket adtak a független közvetítőknek, mert megérte nekik. A jutalékkorlát bevezetésével viszont a fogyasztó helyzete semmit nem változott (más esetekben rosszabb pozíció alakult ki a fogyasztó számára).

Jogosan merül fel a kérdés, hogy egy minden elemében szabályozott termék esetében mi a hozzáadott értéke a független közvetítőnek?

A teljesség igénye nélkül csak a legfontosabb értékeket kiemelve:

  • a támogatott hitel termékeknek való megfelelés vizsgálata, esetenként a megfelelés eléréséhez szükséges lépések azonosítása
  • hiába támogatott egy hitel, minden esetben hitelbírálaton keresztül kaphatja meg az ügyfél, ami egyet jelent azzal, hogy „A” és „B” bank sok esetben nem ugyanazt a hitelösszeget fogja megítélni ugyanazon hiteligénylőnek (szélsőséges esetben az egyik bank ad számára támogatott hitelt, a másik pedig nem)
  • a támogatott termék az esetek túlnyomó többségében nem önállóan kerülnek igénybevételre, hanem egy termékmix részeként, a termékmix összeállítása és optimalizálása egy magas szintű szaktudást igénylő munka
  • a termékmix részeként jellemzően már megjelennek piaci árazású termékek is (a létező legegyszerűbb esetben is legalább egy bankszámla), melynek egyenes következménye, hogy a hitelfelvevő számára az egyes bankok által kínált lehetőségekben nem azonos költség vonatkozások jelentkeznek

Létezik a támogatott hiteleknek egy olyan formája is, ahol nem fix a kamatszint, hanem maximalizált. Ilyen volt a Zöld Otthonteremtési Program (ZOP) keretében elérhető lakáshitel. Az ilyen termékeknél teljesen természetes, hogy árverseny alakuljon ki a piacon, azaz a maximális kamatszintnél alacsonyabb értéken is elérhető legyen a hitel a fogyasztó számára. Történik mindez abban az esetben, ha a fogyasztó képviselete jelen van a piacon, ha számára az alternatívák felkutathatók, mely marginális kivételektől eltekintve a közvetítőkön keresztül tud legjobban megvalósulni. Mindez persze kizárólag abban az esetben, ha a közvetítői munkát nem lehetetleníti el a töredékére csökkentett bevétel.

A ZOP esetében a közvetítők az 1,6%+0,4% normál jutalékszinttel szemben 0,24% + 0,06% jutalékot kaphattak (egy átlagos hitelszerződésre vetítve), azaz a normál bevétel egy hetedét sem… Egy ZOP hitel esetében az egy ügyletbe befektetett munka ráadásul még nagyobb (volt), hiszen itt többségében építkezéshez, vagy új építésű ingatlanhoz kapcsolódó hitelekről volt szó, melyek természeténél fogva lényegesen összetettebbek, és sok esetben bankfióktól távoli lokáció miatt átlag feletti utazási költséget és időt emésztettek fel.

A ZOP esetében a végeredmény nem lehetett más, mint

  • a közvetítők számára az ügyfélkiszolgálása veszteségessé vált, a közvetítők súlya szignifikánsan kisebbé vált, mint az egyéb lakáshitelek esetében (Ön el tudná végezni ugyanazt a munkát heted annyi fizetésért?)
  • a sors furcsa iróniája, hogy ezzel párhuzamosan a bankok által realizált kamatmarzs a ZOP ügyleteken magasabbá vált, mint a nem támogatott, piaci lakáshiteleken (és még kisebb kompenzációt is fizettek a közvetítőknek, azaz jobban jövedelmező termékhez jutottak alacsonyabb bekerülési költségen)
  • miközben az ügyfelek számára a piaci verseny lehetősége az esetek 95%-ában fel sem merült, azaz a szükségesnél magasabb kamatszintet fizettek

2022 végén a tét nem kicsi.

Az aktuális gazdasági kihívások mellett a támogatott hitelek szerepe 2023-ban még nagyobb lesz, alapvetően határozzák majd meg a teljes lakossági hitelezés mérséklődésének dinamikáját. Szemben a 2008. évi nagy pénzügyi válsággal ma sokkal egészségesebb helyzetben van az ország, a lakosság eladósodottsága – a hiedelmekkel ellentétben - kiugróan alacsony nemzetközi szinten, a hitelek döntő része fix kamatozású, ráadásul minden esetben forintban denominált. Ezen alapokról indulva a gazdasági növekedés szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy a lakossági hitelpiac hogyan alakul, ezen belül pedig a kiemelkedően fontos, hogy a közvetítők az ügyfelek számára értéket teremtve tudjanak a piacon működni, melyhez racionális jutalékszabályozási környezetre van szükség leginkább.

3. Záró gondolatok

A független pénzügyi közvetítői munka jövedelem termelő képességét illetően alapvető félreértések dominálják még a bankszektor szereplőinek gondolkodását is.

A bevételként realizált jutalék kizárólagos jövedelemforrása az ügylethez kapcsolódóan a szolgáltatást nyújtó közvetítőnek (ezt a Hitelintézeti törvény előírásai rögzítik). Természetszerűleg, akárcsak bármely más szektor esetében, a bevétel nem egyenlő a profit tartalommal. Ugyan nem feltétlenül evidens, de érdemi költségei vannak a szektornak minden egyes ügylethez kapcsolódóan. A biztonságos és transzparens működés érdekében a szabályozó által megfogalmazott megfelelési előírások oltárán a központi nyilvántartások naprakész vezetésétől, a compliance és jogi jellegű, valamint ügyviteli rendszerekhez kapcsolódó költségeken át egészen - a 2022-re már számottevővé duzzadt - IT kiadásokig jelentős ráfordítások terhelik a teljes tevékenységet.  Előzőekre rakódik rá még az egyes konkrét ügyletek kiszolgálásához kapcsolódó közvetlen költség (munkaidő, utazás, kommunikáció).

A cikk a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségének (FPKOSZ) szakmai állásfoglalása.

EZ ITT AZ ON THE OTHER HAND, A PORTFOLIO VÉLEMÉNY ROVATA.

A cikk a szerző véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el meglátásait a címre. A Portfolio Vélemény rovata az On The Other Hand. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Címlapkép: Shutterstock

Csanyi Sandor Prima Primissima 2022
kina-karanten-koronavirus-covid-19
forint euró

Ricardo Hazlitt és az infláció

A nagyszerű Henry Hazlitt és az infláció természete címmel ma posztom olvasható a kiváló publicista, Seres László...

Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Díjmentes online előadás
December eleji részvénymustra, aktualitások, grafikonok, értékeltségek.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Takarékbank_5