Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
Ingatlan

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!

Portfolio
2015-ben a vártnál nagyobb mértékben emelkedtek a magyarországi lakásárak: a befektetők aktivitása és a fejlesztők kivárása egyaránt erősítették a folyamatot. A lakásáfa-csökkentés és a CSOK kibővítése révén 2016 további bővülést hozhat, immár nem csak a használt, hanem az új építésű lakások piacán is - derül ki az FHB éves lakásárprognózisából.
Egy évvel ezelőtt az FHB szakértői az árak mérsékelt emelkedésre számítottak 2015-re vonatkozó előrejelzésükben. Az emelkedés nagyobb sebességét az aktívabb, nagyvárosi központoktól várták, és nem prognosztizáltak erős piacot azokon a településeken, ahol a gazdasági helyzet lassabban áll talpra. Tavaly azonban a növekedés országos mértéke kétszámjegyűre gyorsult, az árak 2015. harmadik negyedévének végére már 14%-kal haladták meg az előző évit, és 15%-kal a válság mélypontját.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!

Mi áll a vártnál gyorsabb növekedés hátterében?

A vártnak megfelelően, a lakáspiaci fellendülés eltérő képet mutatott az egyes régiókban. Az árak emelkedése az egyébként is drágább területeken volt a legmagasabb. A főváros egyértelműen éllovas maradt, és Nyugat-Dunántúl megyei jogú városaiban is jelentős volt az árváltozás.

Még pontosabb képet kapunk, ha külön vizsgáljuk egyes régiókban a településtípusok esetében bekövetkezett árváltozást. Az alacsonyabb lakásárú falvakban mérsékeltebb áremelkedésre került sor, a községek egyelőre nehezen tudják tartani a lépést a nagyobb településekkel. Különösen igaz ez a Dél-Alföld, a Dél-Dunántúl és a Nyugat-Dunántúl községeire. Az Észak-Alföld, Észak-Magyarország és Közép-Dunántúl kistelepüléseinél ugyan magasabb árváltozást regisztrált az FHB, de ezekben a régiókban ezt nagyrészt a NAV adatszolgáltatásának változása okozta, a valós növekedés ezért alacsonyabb. Ennek hátterében az áll, hogy 2014-ben a Nemzeti Eszközkezelő vásárlásai is szerepeltek az adatok között, míg a 2015-ös tranzakciók közül ezek kikerültek.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
Magyarország nagyvárosainak túlnyomó többségében a lakásárak változásai a 10-20 százalék közötti sávban alakultak 2014 és 2015 harmadik negyedéve között. A kivételek sorába tartozik Salgótarján és Hódmezővásárhely, ahol az árak csökkentek a múlt évben, de Nagykanizsán, Kaposváron és Zalaegerszegen is elmaradt az emelkedés a többi nagyvárosban tapasztalható mértéktől.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
A kiemelkedően teljesítő piacokon minden jel szerint meghatározó szerepet játszott a befektetési célú lakásvásárlók aktivitása. 2015-ben a lakosság nagyjából 600 milliárd forintnyi (nagyjából 60 ezer lakásnyi) új megtakarítást képzett készpénzben. Ez a likvid vagyon részben a lakáspiacon keresett új lehetőséget, nagyrészt a készpénzes tranzakciók számát növelve. A megtakarított készpénz jelentős részét képezhetik a külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből képzett megtakarítások is, mely tétel az MNB adatai szerint 2015-ben elérheti a 900 milliárd forintot.

Az alacsony kamatkörnyezet nem csak a betételhelyezéseket csökkenti, de a hitelezésre is kedvezően hat. Tavaly jelentős bővülés látszott a kihelyezett lakáshitelek összegében, az év harmadik negyedévétől kezdődően az új hitelek összértéke rendre meghaladja a havi 30 milliárd forintot . 2016-ban további hitelezési bővülés várható, a jelenlegi szint még mindig messze alatta van a válság előtti volumeneknek.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
Szintén az árak növekedésének irányába hatott a rövid távú, szálláshely-típusú lakáskiadások felfutása. Ezt mutatja, hogy míg három-négy évvel ezelőtt az Airbnb rendszerben alig 500 budapesti lakást kínáltak kiadásra, tavaly már meghaladta az ötezret a regisztrált lakások száma. A rövid távú lakáskiadás piacára belépők gyorsan jelentek meg keresletükkel a lakáspiacon, ami ugyancsak hozzájárult a vártnál nagyobb árnövekedéshez. Az Airbnb-láz különösen a budapesti belvárosban erős, amit a VI-VII. kerület átlagosnál nagyobb üres lakásként nyilvántartott állománya és árnövekedése jól jelez. A rövid távú lakáskiadások vonzották a befektetőket is, mert a kalkulációk szerint nagy kihasználtság esetén akár kétszámjegyű hozamok is elérhetőek.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
Végezetül, a befektetők által erősen megemelt keresleten kívül a kínálat rugalmatlansága is hozzájárult az árak vártnál magasabb növekedéséhez. A lakásfejlesztők kivártak, és a piac élénkülésén kívül az újlakás áfa-csökkentésben is bízva tovább halasztották építési terveiket. Ezek a bizonytalanságok elmúltak, az FHB azzal számol, hogy 2016 végére a fejlesztések is megindulnak.

2016-ban tovább élénkül a lakáspiac

Bár kevesebb lakás épült a tavalyi évben, az építési engedélyek száma jelentős emelkedést mutatott. Országos szinten közel 30 százalékos volt a bővülés. Hozzá kell azonban tenni, hogy nagyon alacsony bázisról indultunk, az építési engedélyek száma még így is messze elmarad a válság előtti szintektől. 2016. január 1-től azonban az új lakások értékesítését terhelő áfa az eddigi 27 százalékos szintről 5 százalékra csökkent, amely jelentős lökést adhat a lakásfejlesztési projektek elindulásának.

A mostani nagyon alacsony bázisról a lakásépítések már az idén élénkülhetnek, de az igazán nagy növekedést főként jövőre várja az FHB a lakásépítési számokban, a most elkezdett projektek akkor fejeződhetnek be.

Budapesten az áfacsökkentés miatt élénkülésre számít az FHB, a felfutás itt kimagaslóan nagy lehet, amit előrejelezhet az is, hogy a tavalyi évben a piac élénkülésével párhuzamosan a lakásépítési engedélyek száma az országos átlagnál jóval nagyobb mértékben, 72 százalékkal növekedtek 2014-hez képest. Az áfacsökkentés a nagyobb vidéki városokban is beindíthatja a lakásépítéseket, ahol eddig az alacsonyabb árak miatt még nem érte meg fejleszteni.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
A 2015 nyarán elindult új lakástámogatási rendszer, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) iránt jelentős érdeklődés alakult ki. Eredetileg a kormányzat 2015-re 4000 igénylővel számolt, míg számuk az első három hónap alatt (július-szeptember) elérte az 5000-t, így a tavalyi keretszámot 12 ezerre emelték. Az FHB tapasztalatai szerint a leggyakrabban a kétgyermekes családok éltek a lehetőséggel, és a CSOK-kal vásárlók többsége hitelt is igénybe vett a vásárláshoz a tavalyi évben. A támogatás feltételéül szabott vételár korlát miatt a drágább régiókban, főként Budapest elit kerületeiben sokak számára a támogatás nem volt elérhető 2015-ben, míg vidéken könnyebben lehetett olyan ingatlant találni, ami megfelelt a kritériumoknak.

Úgy érzed, magasak a lakásárak? - Ez még csak a kezdet!
A CSOK-ot 2016. január 1-től tovább bővítették. Jelentős újdonság, hogy új ház építéséhez, vagy új lakás vásárlásához a 3 gyermekes családok esetében 10 millió forintra növekedett az igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás mértéke, mely mellett egy szintén 10 millió forintos támogatott hitel felvételére is lehetőség nyílik A két gyermekes családok számára új házhoz vagy új lakáshoz elérhető összeg jelenleg 2,6 millió forint. Újdonságot jelent, hogy az új lakáshoz vagy házhoz igényelt támogatás feltételei közül kikerült az egyéb lakástulajdonra vonatkozó tilalom, illetve eltörölték a vételárra vonatkozó korlátot is. A 10 millió forintos támogatás azon házaspárok számára is rendelkezésre áll, akiknek még nincs gyermeke, de vállalják, hogy 10 éven belül teljesítik a feltételt. A februári módosítások a négyzetméter-kategóriákat is eltörölték a használt lakásoknál, már csak az ingatlanok minimum területére vonatkozik korlátozás, a gyermekek számától függően.

Rövid távon nagyon nagy igény mutatkozhat a 10 + 10 millió forintos támogatási feltételeket teljesítő új lakások és házak iránt, de a szűkös kínálat miatt, ezt a megnövekedett keresletet csak lassan szívhatja fel a piac. Mivel a megemelt összeg, csak a 60 négyzetméternél nagyobb lakások, vagy 90 négyzetméternél nagyobb házak esetében igényelhető, a jövőben a nagyobb lakások iránt növekvő keresletre számíthatunk. Az áfacsökkentésnek is köszönhetően végre beindulhatnak a fejlesztések a lakáspiacon, olyan projektek is elkezdődhetnek, melyeket eddig a fejlesztők nem láttak érdemesnek elindítani. Ezért az áfacsökkentés elsősorban nem az új lakásárak csökkenésében nyilvánulhat meg, hanem a kínálat bővülésében játszhat nagy szerepet. Rövid távon azonban a kínálat az új lakás piacon továbbra is szűkös maradhat, a most induló beruházások jövőre vagy utána készülhetnek csak el. A támogatások által táplált megnövekedett kereslet pedig az új lakások árának növekedésének irányába hat.

A kiterjesztett CSOK-nak köszönhetően vidéken és Budapest külsőbb kerületeiben különösen a családi ház építések élénkülhetnek meg. A főváros, de akár a nagyobb városok esetében is újabb lendületet kaphat az agglomerációba költözés, a még könnyen elérhető településeket többen választhatják az olcsóbb telekárak miatt. A fejlesztések beindulása a telekpiacot is megmozgatja, a telekárak a bővülő érdeklődés miatt elmozdulhatnak a mélypontjukról, és immár országszerte növekedésnek indulhatnak.

A használt lakáspiacon az eddigi jelentős drágulás 2016-ban mérséklődhet, az egész évet tekintve pozitív mértékű, de 5% alatti országos drágulást vár az FHB. A régi családi házak és az újszerű lakások iránti keresletet csökkentheti a megváltozott támogatási struktúra. Különbség lehet továbbá az egyes régiók és települések áralakulásában is, a nagyobb városok, és a fejlettebb régiók esetében nagyobb, míg a kisebb települések és fejletlenebb régiók esetében kisebb árnövekedésre számíthatunk. Az országos FHB Lakásárindex 2016 során így is elérheti a 2008 első negyedévében mért eddigi maximális 200,7-es értéket.

Bizonytalanságok

Az FHB prognózisát övező legnagyobb kockázat a befektetői érdeklődés üteme. A kamatszintek érdemben nem csökkenhetnek tovább a 2015-ös szinthez képest, ezért ez a környezet nagy valószínűséggel változatlan marad. Bizonytalan, hogy még mekkora befektetést kereső likvid vagyon keresi a helyét. A külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből táplálkozó megtakarítások idén is a tavalyihoz hasonló mértékűek lehetnek. A tőzsdei és egyéb értékpapír-befektetések transzponálásának nagy része lejátszódott, azonban véleményünk szerint ezt az egyszeri jelentős keresletnövekedést tudják majd pótolni a lakosság vásárlásai, a családi élethelyzetekből fakadó, sokszor hosszú évekre elhalasztott tranzakciók.

A CSOK-igénylők, különösen a 10 millió forintos támogatást és 10 millió forintos hitelt igénylők számát még megbecsülni is nehéz, így bizonytalan az új lakáspiacon a kereslet élénkülésének mértéke. Ez pedig nem csak az új lakásárak alakulását teszi kérdésessé, de a használt lakáspiacon is erősen függ majd az árak alakulása a támogatás okozta kereslet-struktúra változástól. Az új lakások számának növekedése valószínűleg idén még csak kevéssé jelenik majd meg a statisztikákban, azok nagyobb számban és szélesebb elterjedésben főként majd 2017-ben készülhetnek el, de az építési engedélyezés már az idén élénkülni fog.
Falusi CSOK

A Portfolio Csoporthoz tartozó HelloVidék falusi CSOK település keresője: egyedi információk, lakásárak, népszámlálási adatok, gazdasági statisztikák, egyéb mutatók 2486 településről.

Luca_Jahier Europai Gazdasagi es Szocialis Bizottsag1500
Frankfurt Stock Exchange
Budapest Értektőzsde (BÉT) stock fotóanyag 2016 augusztus 2-án
The logo of the OECD - Organisation for Economic Co-operation and Development
BÉT-Hiventures_2
shutterstock_564998512
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
shutterstock új lakás