Újabb ingatlancég kapott jó minősítést - Jöhet a kötvénykibocsátás
Ingatlan

Újabb ingatlancég kapott jó minősítést - Jöhet a kötvénykibocsátás

Portfolio
Júniusban indult el az MNB vállalati kötvényprogramja, aminek keretében a jegybank összesen 300 milliárd forint keretösszegig vásárol hazai székhelyű vállalatok által kibocsátott, legalább B+ minősítéssel rendelkező vállalati kötvényeket. Ehhez minden résztvevő vállalatnak át kell esnie egy hitelminősítésen. Az első cégek már túl vannak a megmérettetésen, eddig az Alteo, a Market, a Unix Auto és a Wingholding kapott jó értékelést a Scope Ratingstől.
A Scope Ratings és a másik hitelminősítő cég, az Euler Hermes Rating vezetője is előadást tart szeptember 12-ei Business and Finance Summit 2019 konferenciánkon, érdemes regisztrálni!

Az MNB kötvényvásárlási programjáról Idén júliusban indult el a Magyar Nemzeti Bank vállalati kötvényvásárlási programja, amelynek keretében a jegybank 300 milliárd forint keretösszegig vásárol hazai székhelyű vállalatok által kibocsátott, legalább B+ minősítéssel rendelkező, 3 - 10 éves eredeti futamidejű zártkörűen vagy nyilvánosan forgalomba hozott kötvényeket. Az elsődleges és másodlagos piaci vásárlások eredményeként egy kibocsátott kötvénysorozat összesen legfeljebb 70 százalékát birtokolhatja a jegybank, egy vállalatcsoporttal szembeni kitettsége pedig nem haladhatja meg a 20 milliárd forintot. Az MNB kötvényvásárlási programjában való részvétel feltétele, hogy a kibocsátandó kötvények legalább B+ minősítést szerezzenek egy Európai Értékpapír-piaci Hatóság által nyilvántartásba vett hitelminősítőtől. Az egyes fokozatok elnevezései különböznek a hitelminősítőknél, Scope-nál használt B+ szint az S&P-nél és a Fitchnél is a B+ elnevezést kapta, a Moody'snál ennek a neve B1. A kibocsátók 5 hitelminősítő közül választhatnak, ezek között van kettő, a Scope Ratings és az Euler Hermes, amelyeknél a hitelminősítés költségét az MNB finanszírozza. A hitelminősítők a kibocsátónál az üzleti működést, a pénzügyi kockázatokat és egyéb kritériumokat is vizsgálnak. Sokak várakozását meghaladó érdeklődés mutatkozik a kötvényprogram iránt, így nem elképzelhetetlen, hogy a jegybank megemeli 300 milliárd forintos keretösszegét. Legyen szó hitelkiváltási célról vagy a beruházási aktivitást tartósan támogató hosszú távú finanszírozásról, kiváló lehetőség a program a kedvező forrásköltség és finanszírozási szerkezet eléréséhez a közép- és nagyvállalatok számára.



Újabb ingatlancég kapott jó minősítést - Jöhet a kötvénykibocsátás

Az első cégek

Eddig augusztus elején az Alteo, múlt héten a nagy építőipari cég, a Market, a napokban pedig eddig az autóalkatrész disztribútor Unix Auto Kft. és a Wingholding ingatlancég kapott legalább az MNB által elvárt minősítést. (Az Alteo papírjai BBB-, a Market kötvényei BB, a Unix Autó kötvényei BB- minősítést kaptak a Scope-tól.)

A Wingholding értékelése

A Scope Ratings végezte az ingatlancég értékelését, aminek során a vállalat BB minősítést kapott, stabil kilátással, a kötvény pedig BBB- minősítést kapott, ami négy fokozattal van az MNB által elvárt minimum felett.

Újabb ingatlancég kapott jó minősítést - Jöhet a kötvénykibocsátás
A minősítés indoklása:
  • A vállalat core iroda portfoliója mind az eszközöket, mind a bérlőket tekintve igen erősnek mondható
  • A teljes portfoliót tekintve alacsony az LTV (hitelfedezeti)-arány
  • Diverzifikált az eszközállomány, nem csak irodák, de hotelek, lakóépület-fejlesztések és logisztikai épületek is vannak a portfolióban
  • A prémium irodák bérlői szerződések megújításából keletkező és előrejelezhető bevételeinek aránya magas, 60 százalék körül van (a fennmaradó 40 százalékot adják a hotelek, az ipari ingatlanok, a lakóingatlanok és a többi ingatlan.)


A kockázatok
  • A vállalat mérete kicsi a nyugat-európai szektortársakhoz viszonyítva
  • Földrajzilag nagyon koncentrált a portfolió, Budapest több mint 65 százalékot ad
  • Nincs hivatalos részvényesi készpénzvisszajuttatási politika, az elmúlt években az osztalékfizetés nagyon volatilis volt, ami a jövőre nézve a hitelező szempontjából likviditási kockázatot jelent. A Scope jelentős készpénzosztalékot feltételez a következő évekre, a működési cash flow (FFO) 35 százalékát fizethetik ki, ami megfelel a szektorátlagnak és nem tekinthető agresszívnek, tekintve, hogy az elmúlt években a cég készpénztermelő képessége fedezte és a következő években is fedezheti.


Az alapszcenárió az alábbi feltételezésekkel él:
  • A bérlet összehasonlítható alapon évente 2,5 százalékkal növekedhet évente
  • 2019 után a saját kereskedelmi ingatlanjaiból nem kerül jelentősebb mennyiség értékesítésre, de lehetnek opportunista értékesítések a könyv szerinti érték felett jóval, ha olyan lehetőség adódik. A lakóingatlanok értékesítéseiből származó bevételek 2020-ban várhatóan növekedhetnek
  • A capex 50-60 milliárd forint lehet a következő években
  • A költséginfláció 2,5-3 százalék között lehet 2020-21-re
  • Az osztalékfizetés a működési cash flow 35 százaléka lehet a következő 3 évben.


A Wingholding földrajzi diverzifikáltsága gyenge, az eszközök Budapesten koncentrálódnak. De ebben jöhet némi javulás a következő két pénzügyi évben, miután a vállalat igyekszik erősíteni a Magyarországon kívüli jelenlétét. A bérlők hitelminősége az átlagosnál jobb, ami részben ellentételezi a magas budapesti koncentráció negatívumait (a három legnagyobb bérlő adta az irodai bevételeinek 27 százalékát 2018-ban.)

Az ingatlanportfolió jó minőségű eszközökből áll, az átlagos életkor 5 évnél alacsonyabb, ami vonzóvá teszi a bérlők szemében, tőkeberuházásokra nem kell sokat költeni és az átlagosnál jobb a likviditása a befektetési célú ingatlanpiacon.

Ami a profitabilitást illeti, az EBITDA-marzs 45 és 65 százalék között van és ezen a kifejezetten magas szinten is maradhat, ami a vállalat üzleti modelljének köszönhető. A kihasználtság magas, 2018 decemberében 84 százalékon állt és a súlyozott átlagos futamidő 5,9 százalék. Ez pedig jó előreláthatóságot biztosít - indokolja a vállalatra adott BB minősítést a Scope.

Ami a pénzügyi helyzetet illeti, a vállalat gyorsan növekedett az elmúlt években, a mérlegfőösszeg több mint 200 milliárd forintra rúgott, a működési cash flow (FFO) pedig 18 milliárd forint volt. A Scope további növekedéssel számol, a mérlegfőösszeg 280 milliárd forintra, a működési cash flow pedig a duplájára, 36 milliárd forintra nőhet 2021-re. A bérleti díjak előreláthatósága javulhat és a volatilitás csökkenhet az elmúlt évekhez képest, de a szabad cash flow negatív lehet a gyors terjeszkedés következtében és a hitelállomány is megugorhat.

Az EBITDA a kamatfizetési kötelezettség 4,5-szörösére rúgott az elmúlt években és a jövőben is magas maradhat ez a mutató, 4,5-5,5-szörös közötti értékkel, az eladósodottság mellett az EBITDA is növekedhet.

A növekedési sztori ellenére a vállalat mérete akadályozhatja a tőkepiacokhoz, főként a nemzetközi tőkepiacokhoz való hozzáférését. De az agresszív növekedés azt is eredményezheti, hogy a vállalat rá lesz szorulva a külső forrásokra, ami nem túl pozitív az adósbesorolás szempontjából.

A stabil kilátást azzal magyarázza a Scope, hogy a Wingholding ingatlanportfoliója tovább bővülhet. Bár emiatt az eladósodottsága növekedhet és égetheti a készpénzt a cég, de a diverzifikáltság közben javulhat és a bérletekből származó cash flow növekedhet. A tőkeáttétel (LTV) 60 százalék alatt maradhat a következő két pénzügyi évben, amennyiben tartósan fölé emelkedik, az leminősítést eredményezhet. Viszont ha 50 százalék alá esik, akkor felminősítés jöhet.

A Portfolio vendége a Scope Ratings vezetője

A Portfolio és a Credit Management Gorup következő, szeptember 12-i konferenciáján a Business & Finance, "CFO of the year" konferencián többek között a Scope Ratings vezetője, Olaf Tölke is tájékoztatást ad a hitelminősítés folyamatáról, a vizsgált szempontokról és a nemzetközi és hazai tapasztalatokról. A programról Nagy Viktória, a jegybank igazgatója is előadást tart.


Olaf Tölke

Head of Corporate Ratings

Scope Ratings

Olaf Tölke is based in Frankfurt and has joined Scope in July 2015. He is responsible for the firm's Corporate Ratings division. Prior to Scope, Olaf has been working for S&P since 2003, where as a Senior Director he was a global... Tovább »

Információ és jelentkezés a rendezvényre:


A címlapkép forrása: MTI / Illyés Tibor
Háromszoros a túljelentkezés az építőipari ingyenmilliókért
Frankfurti tőzsde
cimlap_naperomu1210
iroda_munkavállalók_munkaerő
balance hall irodaház
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Esti szeminárium
A legegyszerűbb módszer, hogy a valószínűségeket saját oldaladra állítsd.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Háromszoros a túljelentkezés az építőipari ingyenmilliókért