Mystery_Hotel_Budapest - 8
Ingatlan

Ömlenek ránk az új hotelek, mégsem örülhet mindenki

Portfolio
Az üzemi eredmény növekedésére, ugyanakkor a megtérülési mutatók enyhe romlására lehet számítani a magyar szállodapiacon a következő években. Bár jelentős kapacitásbővülés zajlik, a fejlesztői piacon már egyértelműek a lassulás jelei – ecsetelte az ágazat helyzetét a Portfolionak Németh Richárd, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezető igazgatója és partnere egy általa írt friss szakmai elemzés kapcsán.

A szakember egyebek között megállapította: a már működő szállodák foglaltsága és átlagára (RevPAR) az elmúlt 6 év legmagasabb szintjeit érik el, emellett mind a meglévő, mind az új fejlesztések újfajta kihívásokkal szembesülnek, új piaci trendek, üzemeltetési kihívások várják őket.

A nemzetközi beutazás volumenét erősítő tényezők a nagy nemzetközi sportrendezvények (kajak-kenu VB Szegeden, juniorúszó világbajnokság Budapesten), hazai és nemzetközi fesztiválok, kongresszusok és más kiemelt kulturális programok, ugyanakkor az eurozóna GDP növekedésének lassuló üteme (2018-ban már csak 1,2%) egyre negatívabb hatást gyakorol a szektorra.

Emlékeztetett: miközben Európában és világszerte felerősödtek a dekonjunkturális hatások, a hazai piacok ezzel ellentétes hatásokat tapasztalhattunk: a GDP növekedése meghaladta a 4,8%-ot, a SZÉP kártya mellett pedig az átlagos bruttó keresetnövekedés is érzékelhető hatást gyakorolnak a hazai, elsősorban a vidéki szállodák teljesítménymutatóira.

Nagyon fontos változásnak nevezte, hogy 2020 januárjától a kereskedelmi szálláshelyek szobaértékesítését 18 helyett csupán 5 százalékos ÁFA terheli. Ezzel meglátása szerint visszaállhat a reális szoba-vendéglátás bevételi megoszlás.

„A legfontosabb kérdés a magyar szállodai piacon továbbra is az, hogy a hazai és nemzetközi kereslet volumen- és árnövekedése ellensúlyozni tudja-e a működési (bér, energia, árubeszerzés) és felújítási költségek egyre feszítőbb emelkedését."

Nem rejtette véka alá azonban szakmai aggodalmait sem. Úgy fogalmazott, hogy megjelentek például a túlfűtöttség jelei is. Utalt rá, hogy a hazai lakosság a megtakarított jövedelmének egyre jelentősebb részét költi el utazásra, szállásra, vendéglátásra, a cégek pedig eredményük terhére egyre több konferenciát, továbbképzést, céges napokat, csapatépítést finanszíroznak.

Arra is számít, hogy a jövedelmezőség javításának esélyeit több tényező is rontja. Például elkerülhetetlen a jelentős béremelés, akár további 30-40%-os is, így 2020-ban újabb 8-12%-os nominál értékű béremelés várható. Az energia és általános üzemeltetési költségek ugyancsak infláció feletti ütemben növekedhetnek. További költségnövekedés lesz, hogy immár nagyon sürgető elvégezni a korábbi évek/évtizedek elhalasztott beruházásait, felújításait, eszközpótlásait, állagmegóvásait.

Az előbb felsorolt tényezőkkel magyarázta ezért azt a várakozását, miszerint a szállodák eredménykimutatásaiban átmenetileg a bruttó üzemi eredmény (GOP) növekedésével, viszont az EBITDA csökkenésével találkozunk majd. A GOP-ra ható tételek volumen- és árindex egyenlege ugyanis várakozásaink szerint pozitív, míg a GOP alatti tételek (turizmusfejlesztési hozzájárulás, Capex, FF&E) egyértelműen negatív hatással lesznek az eredményességre a következő években. Azaz, üzemeltetési szinten javulásra, tulajdonosi / banki finanszírozási szempontból némi eredményromlásra készülhetünk abban az esetben, ha a tulajdonos/üzemeltető prudens módon emeli a béreket és elvégzi a szükséges felújításokat, eszközpótlásokat.

Árfolyam és infláció
Az üzemeltetési kihívásokon túl jelentkezik még két fontos makrogazdasági hatás, amely vegyesen érinti a szálloda- és a teljes szolgáltatói piacot. Ez pedig az euróárfolyam és az infláció alakulása. Előbbi esetében a 330 forintos árfolyam már realitás, utóbbi esetében a következő években évente 3%, illetve ezt enyhén meghaladó inflációs rátákkal számol a Magyar Nemzeti Bank. Látszólag mindkét tényező pozitív hatású lehet a vidéki és fővárosi szolgáltatók számára, ugyanakkor országosan és iparági szinten kérdés, hogy sikerül-e a hazai szolgáltatások árát az inflációs rátát meghaladó mértékben emelni forint alapon. Ha nem, akkor reálnövekedést lerontja az árfolyamhatás, azaz euróalapon romlik a hazai szállodák jövedelmezősége. Ennek áttekintése további, a teljes szektort érintő kutatásokat igényel.

A beruházási – kivitelezési költségek dinamikusan növekednek (egy 4 csillagos nemzetközi minőségű szálloda 1 szobára vetített beruházási költsége telekhányad és parkoló nélkül is 40-50 millió forint vagy azt meghaladó összeg), ami egyértelműen negatívan befolyásolja a fejlesztői/befektetői környezetet. Több projekt lelassult az elérhetetlen, túlzóan drága, vagy előre nem láthatóan alakuló kivitelezői kapacitások következtében.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Emerald Residence

Emerald Residence

1052 Budapest, Szervita tér 6
109 db lakás
32 – 142 m2 alapterület
Átadás:
2020 Q2

Ajánlatot kérek

A jelenlegi befektetési piac általános jellemzője, hogy nehéz, szinte lehetetlen cash-flow termelő szállodákat vásárolni, így a befektetés első lépcsőjében általában egy jobb időket látott ingatlan vásárlása történik meg, majd ezt követően kerül sor egy átalakítási – fejlesztési – rebranding folyamatra. Ez a kettős fejlesztői/befektetői feladat nyilvánvalóan megdrágítja a projekteket, de Magyarországon még ebben is látnak fantáziát nemzetközi befektetők. Jó példa erre a Buddha Bar szálloda, amely az értékesítést követően lassan 8 hónapja zárva van, zajlik az üzemeltető és megfelelő brand kiválasztása, ezt pedig nyilván további elhúzódó átalakítási munkálatok követik majd.

Property Investment Forum 2019
Ne hagyja ki az év legfontosabb ingatlanos eseményét, már most foglaljon helyet!

Az értékelői konszenzus szerint a budapesti szállodák esetében a megtérülési ráta 7-8% között alakul, de a mértéke erősen függ olyan tényezőktől, mint helyszín, minőség, nemzetközi vs. hazai üzemeltetés, franchise és egyéb feltételek. Eközben vidéken, ahol a projektek jelentős részben támogatásokkal valósulnak meg (Balaton, vidéki nagyobb és közepes méretű városok) nem lehet egyértelmű befektetői megtérülési elvárásokról, hozamokról beszélni – hangsúlyozta a BDO szakértője.

közút baleset rendőr mentő
shutterstock_785823109
Donald Trump Orban Viktor vamtarifa1500
maci
Frankfurti tőzsde
GettyImages-915743840
Renault
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Délutáni webinárium MA
Praktikus tanácsok online tőzsdézéshez és kockázatkezeléshez.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
shutterstock_785823109