paulinyi gergely és Burian gergő
Ingatlan

Nem rendszerváltás, forradalom, ami itt zajlik

Az építész feladatköre sok esetben nem a vázlatterv fázistól kezdődik és nem fejeződik be a kiviteli terv fázisánál, egészen a projekt elkészültéig nyújthat olyan tervezési támogatást, ami a fejlesztők, kivitelezők és még az üzemeltetők számára is látható előnyökkel jár. Ehhez azonban a projekt legelejétől kezdve minden szereplő részéről kell az együttműködés, az építészektől pedig egy nyitottság, hogy a fejlesztők fejével gondolkozzanak, és akár egy komplex közgazdasági tervként lássák az épület egész életciklusát. Dr. Paulinyi Gergellyel a Paulinyi & Partners Zrt. elnök-vezérigazgatójával, és Burián Gergő projektigazgatóval beszélgettünk az építész szakma forradalmáról.

A különböző gazdasági ciklusok alatt az építészetről való gondolkodás nagymértékben változott hazánkban. Volt olyan időszak, amikor a fejlesztő mindent a lehető legolcsóbban akart megoldani, és nem foglalkozott a hosszú távú következményekkel, az utóbbi időben viszont a stratégiai gondolkodás, a tudatosság, a tervezési folyamat és így maguk a tervezők is kiemelt szereplővé váltak.

Paulinyi Gergely: Szerintem ennek a forradalomnak az egyik képviselői mi vagyunk Magyarországon. Az egész üzleti modellünk tudatosan arra épült, hogy egy olyan tanácsadói szolgáltatást alakítsunk ki 5-10 éven belül, aminek a célja, hogy megértsük a piaci alapú ingatlanfejlesztői gondolkodást, és azt képesek legyünk szakmailag támogatni. Nagyon sokszor nem triviális, hogy egy építész beszéli a fejlesztők nyelvét, érti a gondolkodásmódjukat. Mi ezt akartuk tenni. Amint ez létrejött, tudtunk olyan megközelítéseket ajánlani nekik, amivel akár egy városléptékű fejlesztés prognosztizálható gazdaságilag. Ehhez viszont arra volt szükség, hogy nagyon komplex közgazdasági tervként nézzünk a piaci megrendelésekre.

Burián Gergő: Olyan projektekben tudtunk részt venni, ahol nemcsak a vázlatterv fázisától, hanem a projekt létrejöttekor, a program megalkotásakor is ott tudtunk lenni. Azt látjuk, hogy megjelentek olyan platformok, amivel már úgynevezett generatív tervezésű modelleket lehet alkalmazni, vagyis rendelkezésre áll egy olyan eszközkészlet, amivel már ilyen korai projektfázisban is üzleti eredményeket tudunk generálni a megrendelőknek. Emiatt az építészeknek is nyitottnak kell lenni közgazdásznak képezni magukat, próbálják ezt a szemléletet megérteni és a terület aktív formálójává válni.

Építőipar 2020
A Paulinyi & Partners is képviselteti magát a február 27-i Építőipar Konferencián.

„Szuperépítészek” lettek, akik megértik az összes folyamatot és az összes szereplőt?

P.G.: Szolgáltatók és tanácsadók is lettünk. Ez főleg igaz nagyobb léptékű, akár városépítészeti projektekre. Nem elég csak építészként részt venni a projektekben, olyan szakágakat, kollégákat kell bevonni, akik más tudományágban is az élen járnak, legyen szó akár a közgazdaságtanról, szociológiáról, IT-ról.

A ténylegesen ma születő, vagy már fejlesztés alatt álló épületeknél milyen tervezési módszertant alkalmaznak?

P.G.: Erre nagyon jó példa az egyik projektünk, ami egy pénzügyi központnak készült, és már a tervezés kezdetekor megpróbáltuk kitalálni azt, hogy mik lesznek a városrésszel szemben támasztott igények 10, 20, 30 év múlva. Például hogyan fognak dolgozni az emberek egy évtizeddel később? Arra számítunk, hogy elsősorban projekt csapatok fognak összegyűlni 1-2 hónapra a világ minden tájáról, ami nagyon sok távmunkát jelent. Hogyan fog átalakulni a közlekedés? Valószínűleg jóval több megosztott, közösen használt eszköz lesz. Alapkérdés, hogy mi lesz a pénzzel, a digitalizáció és a kriptovaluták megjelenésével értelmezhető lesz-e egyáltalán az üzleti negyed fogalma? Ezek alapján terveztük meg a városrészt. De mondhatnék másik példát is az egészségügyi tervezés világából. A betegek és az orvosok kapcsolata vajon hogyan tolódik át a digitális világba? Elképzelhető, hogy egyszer már a saját óránk fogja felállítani a diagnózist. Az emberek alapvetően hozzá vannak szokva – nagyon helyesen – a személyes interakcióhoz, ami egy fizikai térben valósul meg, de a fenti tendenciák meg fogják változtatni épített környezetünket is..

B.G.: Bármilyen projektet csinálunk, igyekszünk mesterséges intelligenciával támogatott rendszerek segítségével előre megjósolni, hogy mi az, amit az építészet a maga eszközkészletével hasznosítani tud majd ezekből a változásokból. Azt nagyon fontos látni, hogy beszélhetünk egy kórházról, egy irodaépületről, egy üzleti negyedről, vagy akár a magánegészségügyről, alapvető épület felhasználási trendek vannak teljesen átalakulóban. Például a magánegészségügyben a következő 10-20 évben nagy fejlődés várható, a wellbeing is elképesztő fontosságú kezd lenni, így az épületeket is úgy kell megtervezni, hogy egy fejlettebb, jobb, minőségibb ellátás nyújtására legyenek alkalmasak.

Paulinyi Gergely és Burian Gergő interjú
Burian Gergő és Paulinyi Gergely

A ma tapasztalható általános munkaerőhiány (pl. az irodai munkavállalók esetében) láthatóan segíti ezt a komplex munkamódszert, hiszen a munkaerőért folytatott öldöklő küzdelemben a minőségi tér és környezet kiemelt szerepet kap.

P.G.: Az épületszintű kialakításokra abszolút igaz, hogy piaci előnyt jelenthet a tulajdonosi kör számára. Ismert tény, hogy a munkakörülmények javításával könnyebben el lehet érni a dolgozói elégedettséget, amihez az épített környezet hangsúlyosan hozzájárul. Azonban mi alapvetően nem ezekre a versenyhelyzetekre próbáljuk a fejlesztőket felkészíteni, hanem a teljes üzleti tervezésük rendszerét igyekszünk kezelni és támogatni. Ennek keretében például 15-35 éves távlatban gondolkodunk egy városléptékű gazdasági modellezés során. Az üzleti megrendelő profitmaximalizálásból ért, a mi feladatunk az, hogy ne égesse el a profitját egy lokális profitmaximumért egy rossz döntéssel a projekt legelején. Számszerűsítjük az előnyöket a teljes fejlesztés során, például, hogy mekkora értéke van egy jól benapozott irodának, egy kevesebb energiát fogyasztó épületnek, egy metró közelében lévő irodaháznak. Minden ilyen és a szubjektívnek tűnő szempontokat is lehet számszerűsíteni. Ki gondolná, hogy matematikai képletre le lehet vezetni a kilátást? Nincs direkt hatása a bérleti díjra, de amikor helye van a versenynek, elképesztő módon tudja a döntéseket támogatni.

Szabályozási oldalról látszik olyan törekvés, hogy akár állami, akár piaci megrendelések esetében támogatják azt a koncepciót, amit önök is képviselnek?

B.G.: A szabályozási trendekben tetten érhetők bizonyos pozitív változások, amik az energetikáról és a környezetvédelemről szólnak, hiszen ha van egy jó projekt, egy jó koncepció, ami indokolt társadalmi vagy energetikai, esetleg pénzügyi szempontból, az nagyon sok esetben elnyeri a bizalmat.

A Budapest One és a környezet kapcsolata milyen? Ez lehet a jövő irodaháza?

P.G.: A Budapest One nem egy izolált épület, hisz olyan köztérrendszert alakít ki, ami a környezetét is feljavítja. Ebben nagyon nyitott volt a fejlesztő, számunkra az épület szimbolikája tulajdonképpen a saját munkamódszerünk visszaigazolása. Egy matematikai képlet, amellyel gyakorlatilag becsülni tudjuk azt, hogy az épületnek mennyi lesz az energiamodellje, vagy az egyes embereknek mennyi az eljutási ideje a megállóból az épületbe. Ez egy nagyon jó helyszín lett volna egy magasépületnek, de inkább azt javasoltuk, hogy induljunk ki abból a keretes beépítésből, ami a meghatározó beépítési módja a fővárosnak elmúlt 150 évben. Egy előregyártott homlokzattal rendelkező házat hoztunk létre, amiben meg kellett oldani, hogy minden eltérő formával rendelkező szint , - aminek megvan a maga dizájn és energetikai jelentősége - modularizált homlokzati elemekkel legyen megépíthető.

Paulinyi gergely interjú 2019
Paulinyi Gergely

Miért nem lehetett 55 méter magas ugyanez a forma?

B.G.: Ennek az az oka, hogy a szabályozásban meg van kötve, hogy mekkora legyen az épület karcsúsága, ami ellehetetleníti a racionális méretű irodaterek létrehozását. Túlságosan kis alapterület építhető csak magasházként. Erről nagyon sok tanulmányt csináltunk más megrendelőknek is, akik magasházat szerettek volna Magyarországon.

Ma már másképp terveznék a Budapest One-t?

P.G.: Ez veszélyes kérdés. Természetesen mindig van jobb és fejlettebb megoldás, de ha őszinte vagyok, azt mondom, hogy nem csinálnánk másképpen. Szerintem abból az értékkészletből, azokból a lehetőségekből, amelyek öt évvel ezelőtt egy építész számára adottak voltak, a tervezőcsapat kihozta a maximumot és ma sem gondolom, hogy más házat látnék itt szívesen. Sőt, nagyon örülünk annak, hogy egy bruttó 130 ezer négyzetméteres épület koncepcióját akkor is támogatta a Futureal, ha ennek első üteme egy-két évig befejezetlen épületként áll ott. Ez egy rizikó, nem is nagyon szoktak ilyen struktúrákat tervezni, ez sokkal inkább székházas jelleg.

Kinek fontos valójában ez a komplex tervezői nézőpont? A fejlesztők vagy esetleg a generálkivitelezők keresik meg önöket, ahol az utóbbiak munkaerőt és időt spórolhatnak a kivitelezésen a jobban átgondolt előkészítő munkának köszönhetően?

B.G.: Kivitelező szinte csak akkor keres minket, ha fejlesztőként lép az asztalhoz. Régebben örök konfliktusban állt a kivitelező és az építész. Nekünk az optimális építészeti kialakítást kell megtalálni, és nyilvánvalóan védenünk kell a házat, annak a műszaki tartalmát, az általunk létrehozott művészeti entitást, tulajdonosi érdekeket, nagyon sok mindent, ami elsőre úgy tűnik, hogy sokszor szembemegy a kivitelezői érdekekkel. Viszont azt kell megérteni, hogy a komplex tervezői nézőpont a kivitelező és a fejlesztő számára egyaránt fontos a projekt megvalósíthatósága szempontjából, így igyekszünk a kivitelezői érdekeket már kezdetei fázisokban is figyelembe venni, ezzel csökkenteni az előbb vázolt konfliktus kialakulásának lehetőségét.

Burian Gergő
Burian Gergő

Mennyire nehéz most tartani a minőséget?

P.G.: A munkaerőhiány az elmúlt öt évben kritikussá vált az építkezéseken. Ehhez viszont nagyon felzárkózott az előregyártási technológia, ami teljesen más lehetőséget nyit meg egy építkezésen.

Kicsit úgy érzem, mintha az lenne az üzenet, hogy a tervezésünk ugyan világszínvonalú, a kivitelezés, a jelenlegi nehéz munkaerőpiaci körülményeknek köszönhetően, viszont nem ilyen magas szintű.

B.G.: Ugyanolyan körülmények között látunk nagyon jól és borzalmasan teljesítő kivitelező cégeket. Olyan kézműves házak készülnek el ebben az országban, hogy az elképesztő, és fejlett technológiájú épületek is épülnek világszínvonalon, ráadásul a hazai furfangot bevetve, hogy hogyan lehet ezt olcsóbban vagy jó ötletekkel még hatékonyabban fejleszteni. Viszont vannak olyan szereplői ennek az építőipari konjunktúrának, akik profitot maximalizálnak, és ez nagyon komolyan a ház kárára lehet.

Az átalakuló szemléletnek köszönhető már az is, hogy kezdenek a fejlesztők, kivitelezők és az építészek együtt dolgozni?

B.G.: A megbízóink beülnek a munkacsoportokba, nem vezetőként, hanem tagként. Sok esetben nagy átfedés van a munkacsoportok tagjai között, de ésszerűtlen lenne, ha valaki, aki a tartószerkezeti munkacsoportot vezeti, ami a ház bekerülési költségének jelentős része, nem venne részt az üzemeltetési és a fenntarthatósági kérdésekben. De ugyanez igaz a gépészetre és az elektromosságra. Amikor egy a megrendelő által előre determinált programot visznek végig más építészek, a tervezési folyamatba sokszor nem vonják be a kivitelezőt és az üzemeltetőt, aminek súlyos ára lesz. Hiszen az üzemeltetőnek ezt a nem optimális házat kell több tíz évig fenntartania. Ha ezeket a személyeket egy asztalhoz ültetjük, akkor nem lesznek ilyen jellegű gondok.

Ilyenkor jön az, hogy a kivitelezés elején senki nem szólt, hogy ezt ne csináljuk.

P.G.: Így van. Mi szeretünk ott lenni a programalkotáskor, elképesztő előnyt tud hozni egy fejlesztésnek, ha az építészt, aki komplex gondolkodó, vagy tudja, hogy kitől kell kérdezni, közel engedik az üzleti tervezéshez. Egészségügyi szektorban , amikor a funkciómix alapjaitól kezdve dolgozunk együtt a megrendelőinkkel, mi is tudjuk, hogy a járóbeteg-ellátás, vagy a diagnosztika esetében milyen hozamot tud generálni egy-egy megépített négyzetméter. Soha nem sérülhet az adott funkció komplexitása, vagy társadalmi hasznossága. Utólag már nagyon nehéz módosítani egy üzleti tervet, ezért fontos, hogy a legelső lépésnél is mindenki becsatlakozzon a projektbe.

Az emberek azt gondolják , hogy az építész leginkább azért felel, hogy az épület hogy néz ki, de az új világban láthatóan sokkal inkább az lesz a funkciója, hogy a működése optimális legyen.

P.G.: Sajnos nem véletlen, hogy ez nem egyértelmű az emberek számára. Hosszú hagyományai vannak, hogy az építészeket sokszor kizárólag a művészi szempontokat szem előtt tartó “designernek” tartják, de ahogy erről többször beszéltünk szerencsére átalakulóban van az iparág, melynek lényegi eleme mára a fejlesztői, kivitelezői, üzemeltetői gondolkodás integrálása, és a fenntartható, jövőbiztos tervezés, legyen szó épületről, vagy városrész léptékű tervezésről.

Címlapkép forrása: Mudra László

bkk_busz_bkv
dzsudzsak balazs focista
Nagy bejelentés készülhet: délután megszólal Matolcsy György
forintka191126getty
Történelmi csúcson az Európai Unió támogatottsága
Váci úti felüljáró
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Értékesítési vezető

Értékesítési vezető

Szerkesztő - újságíró

Szerkesztő - újságíró

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Szakmai asszisztens

Szakmai asszisztens

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Váci úti felüljáró