Felcsút legnagyobb ingatlanberuházása a stadion volt. Ingatlanpiaci szempontból az igazi nyeresége azonban nem ez, hanem egy döntés: a falu és tágabb környezete bekerült a Velencei-tó, Váli-völgy, VértesTérségi Fejlesztési Tanács (VVVFT) által felügyelt nagyobb övezetbe, ahová a következő évtizedben milliárdok áramolhatnak közforrásokból és a magántőkének is kiváló pénzfialtató terep lehet. A falun egyelőre ebből semmi nem látszik, s bár van kínálat, nagy adásvételekről nem sokat hallani. De most ne is foglalkozzunk Felcsúttal, sokkal érdekesebb maga a Velencei-tó és közvetlen környezete.
Félúton van Budapest és a Balaton között, s bár már ütemesen drágul, de még mindig megfizethető a fővároshoz és Székesfehérvárhoz képest. A munkahelyeket nézve közel van mindkét nagyváros, és domb és síkság közül is választhatunk. Csupa olyan szempont, ami arra sarkallja a mobilabb lakosságot, hogy a költözési célterületek élcsoportjába tegye a Velencei-tavi kistérséget. Ennek megfelelően és a viszonylagos alulfejlettség miatt - a közép-dunántúli régión belül - a vállalkozói tőke is mind nagyobb fantáziát lát ebben a környékben.
Gárdony a TOP 10-ben
A kőszegi Felsőbbfokú Tanulmányok Intézete 2019-ben tudományos módszerrel vizsgálta meg, hogy mennyire életképesek az egyes magyar vidéki kistérségek. Húsz szempontot vettek figyelembe, például az ezer lakosra jutó regisztrált KKV-k, az álláskeresők számát, és az összes zöldterület méretét is. Ennek alapján a Gárdonyi kistérség bejutott a TOP 10-be, s ott az előkelő 7. helyet érte el.
Nyilvánvaló, hogy a térségi önkormányzatok önmaguk nem lehetnek sikeresek, összehangolt, egymást kiegészítő elemeket tartalmazó, hosszú távú fejlesztési programot kellene megalkotni. Anélkül, hogy ehhez súlytalan grémiumokat hoznának létre, mint például a Balatonnál ez megtörtént. Erre azonban egyelőre várni kell, bár nem hivatalos beszélgetésekben több önkormányzati vezető is ezt sürgette.
A húsz évvel ezelőtt megalakult VVVFT leginkább egyes turisztikai fejlesztéseket (kerékpárutak, borturisztikai beruházások, kilátók) koordinált, továbbá a Velencei-tavi partfal felújítási pályázatát írta ki. A középtávú társadalmi-gazdasági pályára vonatkozó döntéseknek , alaposabb előretervezésnek azonban nyomát sem találni a 2013 óta kiadott nyilvános anyagaikban. Szeretnének elindítani ugyanakkor egy okos város mintaprojektet. Első lépésként tanulmányt készíttetnének a térség természeti, társadalmi, gazdasági, közigazgatási, informatikai adottságairól, az eddig megvalósult okos város jellegű fejlesztésekről, valamint cselekvési tervet állítanának össze a jövőbeni fejlesztésekről.
Közleményeikből viszont egyértelmű: a Tanács nem titkolt célja, hogy a kormány kiemelt turisztikai térséggé nyilvánítsa a tó tágabb környezetét, s így megnyílhatnak a magyar közforrások is. Kormányzati szinten egyelőre csak annyi hangzott el tavaly Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető minisztertől, hogy a jövőben sokkal több közpénzt kell áramoltatni ebbe a térségbe. Nem világos, hogy milyen forrásból gondolta ezt a miniszter. Másfél éve (2018. októberében) külön miniszteri biztost is kapott a térség a megyei önkormányzat elnökének személyében, talán ez azt jelzi, hogy megnyílhatnak a pénzcsapok.
Nyaralók és itt lakók
Kormányzati források tehát még nincsenek, de az tény, hogy egyre többen jönnek ide, és nem csak nyaralni vagy telelni, de letelepedni. A KSH szerint a tó körüli településeken 2011 óta évi 2-6 százalékkal nőtt az állandó lakosok száma. Velencén már 6450-en, Gárdonyban 11 700-an, Kápolnásnyéken 3900-an laknak, a legnagyobb növekedést az északi dombvidéken lévő Sukoró mutatta fel évi 6,2 százalékkal, ott most 1715-en vannak bejelentve állandóra. Pákozdon is bővült a népesség tíz év alatt, 1,5-2 százalékos éves rátával. Eközben Székesfehérváron folyamatosan csökken a lakosok száma: 1990-nel összevetve 2019 végén már 15 ezer fővel kevesebben laktak ott, ezeknek az embereknek vélhetően a negyede a Velencei-tavi térségbe költözött.
A térség egyik motorja Velence város, ahová hihetetlen gyorsan települnek be Budapestről és Fehérvárról, kisebb részben távolabbi megyékből. Kápolnásnyék, Gárdony, Sukoró, Nadap, Pázmánd, Pákozd egyes részein is megfigyelhető, hogy az új tulajdonosok állandó lakhatásra alakítják át a régi, lepusztult nyaralókat, illetve kisebb társasházakat húznak fel a bontás után. A vállalkozói tőke feljutott az északi oldalon lévő Bence-hegyre, ahol prémium családi házak és társasházak épülnek. A tó északi partján és az északi agglomerációjában viszont van még kihasználatlan terület és a velencei ófaluban is nagyobb, egyedi felújítások indultak.
SOROZATUNK KORÁBBI CIKKEI
A további beáramlást jelenleg nem korlátozza az elérhető ingatlan állomány, ugyanakkor egyes itteni településeken új lakóparki beruházások is megjelentek, növelve az új építésű kínálatot. A nadapi út mentén, Pákozdon, Gárdonyban, Agárd keleti részén és Székesfehérvár közvetlen közelében tűntek fel lakóparkok és telepszerű családi házas fejlesztések.
Tavaly az első háromnegyed évben Fejér megyében 511 új lakást vettek használatba, 2,2-szer többet, mint egy évvel korábban. A fővárost követően ez a megye járult hozzá leginkább az országos bővüléshez. A lakások közel fele a megyeszékhelyen, 14 százaléka Gárdonyban és Velencén, egy tizede a többi városban, 28 százaléka pedig községekben épült. Az új lakások 58 százalékát természetes személyek, 42 százalékát vállalkozások építtették. Mindkét kör lakásépítései számottevően, több mint kétszeresére emelkedtek – írta összefoglalójában a KSH.
Velencén és Gárdonyban a két önkormányzat változtatási tilalmat rendelt el: előbbinél a tópart közvetlen környezetében, utóbbinál a külterületi zártkerti ingatlanoknál, mert túlépítéstől tartanak. A járás központjának számító Gárdonyban ugyanakkor a hossz távú stratégiai terv egyenesen kívánatosnak tartja, hogy új lakóterületeket jelöljenek ki a lakosságszám növelése céljából, de erre egyelőre nem került sor. Nem kizárt, hogy idővel - engedve a betelepülni vágyók és a vállalkozói tőke nyomásának - mindkét önkormányzat kénytelen lesz enyhíteni ezen a három évre szóló tilalmon. A terv valószínű módosításáról szerettük volna megtudni a testület álláspontját, de a polgármester nem válaszolt a cikk megjelenéséig.
Felfutó Fehérvár
Fehérváron is folytatódnak a fejlesztések. Összesen közel 10 milliárd forint jut a Modern Városok Programjából a helyi közlekedés, vízhálózat, csatornarendszer megújítására, sport-és rekreációs célú beruházásokra. További, csaknem 7,5 milliárd forint a középiskolai campus kialakítására. A megyeszékhelyen két darab méretes lakóparki beruházás zajlik, több száz új lakás került így a piacra. A következő 3-5 évben ugyanakkor nem várható, hogy 40-60 lakásosnál nagyobb projekteket indítsanak a beruházók.
Milyen kínálati árakkal találkozunk a használt és az új építésű lakáspiacon ebben a kistérségben ? Érdemes a közeli Fehérvárhoz viszonyítani: ott a használt tégla lakások átlagos négyzetméterára 400-410 ezer, a panellakásoké 380-390 ezer, a családi házaké 300 ezer, míg az új építésű lakásoké 660 ezer forint. A Velencei-tó mentén 15-20 százalékkal alacsonyabbak az átlagárak a használt tégla lakások esetében, az új építésűeké az 580-620 ezer forintos sávban mozog.
Helyi ingatlanközvetítők arról nyilatkoztak, hogy az újaknál az áfa 22 százalékos növelésére a kereslet visszaesése volt a válasz 2020 elején, s ha ez tartós lesz, akkor kisebb árcsökkenés jöhet, némi késéssel a használt piacon is érződhet ez a lejtmenet.
A betelepülők között egyre magasabb az országos átlagnál jobb vásárlóerejű budapesti és fejér megyei lakosok aránya. A megyén belülről ide költözők között természetesen olyanok is vannak, akiknek túl drága a fehérvári lakáspiac és olcsóbb megoldás reményében keresnek felújítandó házat vagy lakást. Számuk növekvőben van a helyi ingatlanközvetítők szerint, ezért
a felújításban érdekelt építési vállalkozók, építőanyag kereskedők emelkedő volumenű megrendelésekre számíthatnak.
A keresletet javíthatja, hogy a KSH szerint a megyében tavaly év végén a bruttó és nettó átlagkereset egyaránt 12,2 százalékkal múlta felül a 2018 évit, a növekedés üteme a megyéket és a fővárost tekintve – Győr-Moson-Sopron megyével azonos értékkel – itt volt a legnagyobb.
Az itt letelepedni vágyók mindig kétfelé nézhetnek: Budapest és Székesfehérvár előnyeit is élvezhetik úgy, hogy félúton laknak, egyik vagy másik városba ingáznak dolgozni, szórakozni, helyben meg üdülhetnek, sportolhatnak, akárcsak az ide érkező, egyre több turista. A közlekedés, mint az ingatlanpiac egyik meghatározó tényezője, jelentősen javult a Budapest-Székesfehérvár vasút villamosításával, az állomások átépítésével, az M7-es autópálya szélesítésével egészen a Balatonig. Folytatódóban van a bicikliút hálózat bővítése.
Új szociális célú beruházások kellenek
A szociális ellátottság ugyanakkor nem tud lépést tartani a betelepülés ütemével. Velencén óvodai és iskolai bővítésre lenne szükség, de erre egyelőre – pénzhiány miatt – nem határozta el magát az önkormányzat. A jóval népesebb Gárdonyban kisebb óvodai kapacitásbővítés volt a közelmúltban, de az egészségügyi ellátás súlyos gondokkal küzd. Más településeken is fokozatosan előtérbe kerülnek ezek a gondok, ha folytatódik a beáramlás a térségbe, az új velencei szakrendelő máris kicsinek mutatkozik, a külső bejelentkezéseket sokszor korlátozzák.
A Velencei-tó körüli tágabb övezet kiskereskedelmi ellátottsága látványosan jobb lett, mint 8-10 évvel ezelőtt volt. Több diszkontlánc jelent meg a déli oldalon, elkészült – igaz több éves késéssel és vitatott költségvetésből – a Velencei-tó kapuja (Korzó) nevű strand-és üzletközpont, évek óta működik egy felső közép kategóriás part menti szálloda Velencén, parképítések zajlottak Velencén, Kápolnásnyéken, Sukorón és Lovasberényben.
A Modern Városok Programban elvileg 2020. májusig be kell fejezni a velencei strandközpont és a hotel között évtizedek óta pusztuló Ifjúsági ház felújítását, de ennek semmi jele. Nem megerősített hírek szerint egy kínai befektető bevásárolta magát ebbe az ingatlanba, fejlesztési szándékai nem ismertek. Az ingatlannak résztulajdonosa a hotelben is érintett Kenyeresház Kft. is.
Kútba esni látszik a közvetlenül mellé tervezett, nemzetközi versenyekre alkalmas városi uszoda terve is, bár nagy szükség lenne rá, hiszen legközelebb csak Fehérváron van fedett uszoda. A 2019 októberében megválasztott önkormányzatnak nincs elegendő önereje az 5,2 milliárd forintos beruházáshoz, a kivitelezést azért állította le a megyei illetékes hatóság, mert szabálytalan volt az előző vezetés által kiadott tulajdonosi hozzájárulás (a telek a városé, a projektcégben 40 százalékos a tulajdonrésze, a többin a Kenyeresház Kft. és egy sport egyesület osztozik.)
Újra kell gondolni a stratégiát
Velence és Gárdony 2011-2012-ben – külön-külön - ambiciózus stratégiai tervet fogadott el, majd 2015- 2016-ban jelentősen módosította. A 2019 őszén felállt új vezetés nyilván mindkét településen megint átírhatja ezt, hiszen az elmúlt öt évben teljesen megváltoztak a gazdasági és pénzügyi viszonyok. Úgy tudjuk, hogy például Velencén most zajlik az átértékelés és az új hangsúlyok megtalálása. Az biztos, hogy sem itt, sem Gárdonyban, de a többi településen sem akarnak tömegturizmust, klasszikus ipart meg végképp nem szeretnének letelepíteni. Velence polgármestere szerint ugyanakkor újabb szállodaépítési kérelmeket nem lehet kizárni, ilyen azonban eddig nem érkezett hozzájuk a tavaly októberi hivatalba lépésük óta.
Az öt évvel ezelőtt megfogalmazott stratégiai dokumentum szerint a gazdaság fejlődésében várt, a logisztikai szolgáltatásokra épülő előrelépés a vasútvonal felújításának ellenére nem történt meg. A velencei önkormányzat céljaiban vélhetően a jövőben már nem is fog szerepelni nagy terület- és szállítási igényű, a turizmussal nehezen összeegyeztethető tevékenységek megtelepítésének ösztönzése.
A 2016-os tervállapot szerint viszont továbbra is feladat az alul-, vagy nem hasznosított, ipari termelésre alkalmas területeken kisebb léptékű, környezetbarát termelő üzemek kialakításának lehetőségének megteremtése. Idénre vagy 2021-re tervezték a déli elkerülő út megépítését, látva a pénzszűkét, kétséges, hogy erre valóban sor kerül. Az elkerülő út egyébként a gárdonyiaknak is fontos, az ő régebbi stratégiai tervükben ettől tették függővé új iparterületek kijelölését könnyűipari tevékenység céljára.
A térség fővárosa címet magának tulajdonító Gárdonyban a turizmushoz fűzik a legtöbb reményt, de az átfogalmazott jövőképben már infrastrukturális és területfejlesztési, valamint szervezet-és intézményfejlesztési célok is szerepelnek szép számmal. Önálló, karakteres városközpontot szeretnének létrehozni és tovább bővíteni az agárdi fürdő körzetét.
Kulcsprojekt a hosszú tópart végleges fizikai kiépítése, fejlesztése. Egyebek között az agárdi kikötő és a strand felújítása, bővítése, hotel és panziók és éttermek létesítése. Öt éve még 1,3 milliárd forintos önkormányzati pénzt szántak erre, mára ez már legalább kétszer ekkora összeget követel a testület részéről önrészként. És persze vállalkozói tőkét is be kell vonni – több milliárd forint értékben.
Ide jöhetnek a Falusi CSOK milliói a Velencei-tónál
(jogosult települések)
Seregélyes
Vereb
Nádasdladány
Zichyújfalu
Lovasberény
A víz-és az energiaellátás javítására bizonyosan jobban figyelnek, mint korábban, ehhez vannak források is. Agárdon például mintegy fél milliárd forintot költenek idén egy geotermikus energiaközpontra. A tótól észak-nyugatra található, egyre népszerűbb Váli völgyben, ahol Felcsút is található, csaknem 4 milliárd forintért korszerűsítik a vízellátást. A völgyben egyre több az olyan betelepülő, aki Bicskén vagy Budapesten dolgozik, de a völgyben épít/vásárol házat és a Velencei-tónál nyaral. A térség egészére igaz, hogy a Falusi CSOK által érintett falvakban kisebb felvásárlási hullám kezdődhet.
Címlapkép forrása: Getty Images
